Espanha - Mercado Imobiliário, Março 2019

Março viu bastante atividade no sector imobiliário espanhol. No total, o investimento ascendeu a 2 mil milhões de euros no primeiro trimestre de 2019, de acordo com o BNP Paribas, menos 5% em termos homólogos, com os sectores de terrenos, escritórios e retalho a mostrarem-se particularmente activos durante o último mês do trimestre. Foram fechados negócios em Madrid, Pamplona, Marbella e Sevilla, entre outros.

EUA: mercado hoteleiro em crescimento

O investimento em unidades hoteleiras nos Estados Unidos da América não pára de crescer. Durante o ano de 2018, o número de transacções cresceu 25% enquanto que o volume de transacções subiu quase 50%.

De acordo com a empresa STR, que analisou mais de 507 transacções no mercado hoteleiro norte-americano, o volume global transacionado situou-se acima dos USD 29,5 biliões, um valor que se situou 49% acima do registado em 2017.

As transacções mais caras registaram-se nos Soho House Chicago e the Plaza Hotel, ambos a serem vendidos por um preço superior a USD 2 milhões por quarto. Individualmente, o Waldorf Astoria Grand Wailea, no Hawai, registou a maior venda individual pela módica quantia de USD 1,1 biliões.

Bons negócios (imobiliários)!

Habitação: Lisboa regista o maior crescimento de rendas no Mundo

Lisboa é a cidade com o maior aumento de rendas no Mundo, segundo um estudo realizado pela CBRE. A capital portuguesa registou um aumento médio das rendas residenciais de 20,9%, bem acima dos 11,1% ocorridos em Madrid (variação homóloga entre o 1º trimestre de 2017 e igual período de 2018).

Em igual período, e segundo a mesma publicação, Lisboa registou um aumento dos preços de venda na habitação de 5% com as casas a custarem, em média, quase USD 210.000. As yields médias de mercado fixaram-se nos 4,5%.

Hong Kong é o local mais caro do Mundo para se comprar uma casa, com um preço médio de USD 1,2 milhões. Já noutro post aqui no blogue tínhamos concluído que Hong Kong era o mercado residencial mais caro do Mundo segundo o Índice de Afordabilidade.

A análise realizada pela consultora a um total de 35 destinos mundiais conclui que Singapura, Shanghai, Vancouver e Shenzhen completam o top 5 dos mercados residenciais mais dispendiosos. Lisboa ocupa o 31º lugar nesta lista, estando Istambul no último lugar da tabela.

Barcelona foi a cidade que registou maior aumento de preços ao longo de 2018, com um crescimento de 16,9%, seguindo de Dublin com 11,6%. Duas cidades europeias no topo do crescimento de preços na habitação em 2018.

No mercado hoteleiro, Lisboa também dá cartas ocupando o 5º lugar do destino mais caro na Europa com um preço médio por quarto vendido de € 127,7, atrás de cidades como Paris, Londres, Roma e Milão.

Bons negócios (imobiliários)!

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Fonte: Global Living Report 2019

Hotel Investment Outlook

A consultora JLL deixa-nos um interessante overview sobre o mercado de investimento hoteleiro por esse mundo fora...

Bons negócios (imobiliários)!

Investimento em hotéis cresce 25% em Espanha

Segundo dados da Christie & Co, o investimento em activos hoteleiros em Espanha totalizou quase € 4,9 mil milhões ao longo de 2018, um valor que se situou 24,6% acima de 2017. No total, foram transaccionados 223 unidades hoteleiras (acima das 185 registadas em 2017) com um preço médio por quarto de € 128.000 num montante total de € 4,86 mil milhões.

Este montante investido coloca Espanha como o 2º país europeu com maior investimento imobiliário no sector hoteleiro, apenas atrás do Reino Unido (com um investimento total de € 6,5 mil milhões) mas já à frente da Alemanha que em 2018 se ficou pelos € 4 mil milhões investidos.

Para este aumento muito contribuiu um crescimento do investimento estrangeiro proveniente de empresas de investimento. Os investidores domésticos tomaram apenas uma fatia de 35% do mercado quando em 2017 tinha investido 51% do montante total. Os players hoteleiros foram o segundo maior investidor com 24% do montante total investido, ainda à frente dos REIT que alocaram 15%.

A aquisição de portfolios hoteleiros por parte de empresas de investimento também foi outra razão para este aumento de quase 25% no volume de investimento em activos hoteleiros. Transacções como a compra do portfolio da Hispania REIT foram importantes, tendo apenas esta representado quase 40% do montante total investido em 2018.

Outro recorde batido relacionou-se com a aquisição do Hotel Vila Magna (propriedade do falecido empresário português Pedro Queiroz Pereira) pelo REIT RLH Properties  pelo montante de € 210 milhões, resultando num preço impressionante de € 1,2 milhões por quarto.

No final, apesar deste crescimento, mantém-se a concentração territorial com 93% das transacções a realizarem-se nas Ilhas Canárias, Baleares, Andaluzia, Madrid, Catalunha e Valência. Em Madrid, as transacções realizadas representaram um investimento de € 200.000 por quarto, enquanto que nas Canárias esse valor cai para € 140.000 /quarto.

Bons negócios (imobiliários)!

O F&B como factor de diferenciação de um hotel

Num artigo anterior, procurei reflectir sobre o papel histórico dos restaurantes em Hotéis. Olhando para os tempos mais actuais, conclui-se que nas décadas mais recentes, a tendência tem sido qualidade em vez de quantidade. Os restaurantes dos hotéis deixaram de ser vistos como amenities obrigatórios, passando a ser vistos como pontos de diferenciação ajudando ao posicionamento e à criação da identidade da unidade hoteleira.

Duas identidades integradas no mesmo conceito, mas com capacidade de identificação autónoma. É crucial definir a separação para que as actividades de F&B não sejam identificadas como exclusivas ao alojamento, valorizando a identidade global da propriedade. O oposto também não deverá acontecer: o hóspede não deve ver o restaurante como inatingível. Na altura de planear o hotel e a sua oferta de F&B deve aplicar-se um modelo baseado na procura esperada para determinar as áreas e conceito, tendo sempre em consideração factores como posicionamento, localização, características diferenciadoras do espaço (USP's) e alternativas existentes localmente para os hóspedes. 

São os restaurantes de hotel o patinho feio da hotelaria?

Nas últimas décadas os restaurantes de hotel têm lutado para ter a mesma notoriedade que os restaurantes de rua.  Os clientes habitualmente associam os restaurantes de hotel a menus aborrecidos, ausência ou indefinição de conceito, serviço e ambiente demasiado formais, falta de autenticidade e consequente escassez de clientes locais e, por último, preços exagerados e uma inevitável atribuição de uma má relação entre qualidade e preço.

Do ponto de vista operacional (e até legal), os restaurantes de hotéis são muitas vezes vistos pelos hoteleiros como um mal necessário ou um amenity obrigatório, operando na maioria dos casos como um centro de custos em vez dum centro de lucros. 

Quando olhamos para um P&L de um hotel, normalmente, a grande fatia de receitas, e principalmente de lucros, está relacionada com o que se passa nos pisos dos quartos. Os estudos apontam para receitas dos quartos entre 60% a 80% dos rendimentos totais do hotel e as receitas do F&B (Food & Beverage) algures entre 15% a 25% (percentagens variam consoante o tipo de hotel, i.e., cidade, resort etc.).

Durante muitos anos, o grande objectivo dos hoteleiros focou-se em minimizar os prejuízos do F&B e isso tornou-se num ciclo vicioso. Para tentarem reduzir custos baixavam a qualidade e a oferta, e isso reduzia ainda mais a procura tanto do cliente interno (hóspede) como do cliente externo (local).

Mas isto não foi sempre o caso. Os hotéis já foram os centros nevrálgicos da vida social. Há 40 ou 50 anos atrás, os hotéis e os seus espaços de F&B eram os centros sociais dos locais onde se inseriam. O que se passou então? A restauração de rua tornou-se mais atractiva, através da criatividade e inovação, e os hotéis pararam no tempo, deixando de ser pontos de atracção da comunidade local. 

Durante os anos 80 e 90, os hotéis quiseram ter oferta para todos os gostos e acabaram por perder identidade. Era normal, nessa altura, pensar e estruturar um hotel dividindo o espaço de acordo com rácios standard de metros quadrados de espaços de F&B por cada quarto. Para além de cumprir com esse rácio, era também obrigatório os hotéis terem diversos tipos de restaurantes dentro do mesmo espaço para servir momentos e vontades de consumo diferentes, muitas vezes com horários coincidentes, espalhando os clientes pelos vários espaços, perdendo ambiente e duplicando os seus custos operacionais.

Num próximo artigo, procuraremos entender quais as tendências actuais do F&B num Hotel e como deve ser levada a cabo a sua gestão.

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Por Bernardo D'Eça Leal

Managing Partner

The Independente Collective

www.thecollective.pt

Causas do sucesso do Golfe em Portugal

Portugal foi, recentemente, reconhecido como o primeiro destino de golfe a nível mundial. Trata-se de mais uma etapa ganha na afirmação do país como um destino turístico de excelência. Este reconhecimento é o corolário de todo o trabalho desenvolvido para que o golfe pudesse desempenhar o seu papel em prol de um turismo de qualidade que se pretendia para Portugal desde os primórdios do seu desenvolvimento.

Muito teve de se fazer e muitas “lutas” se travaram ao longo dos tempos para que tal se pudesse concretizar. Tinha-se a noção que seria um trabalho árduo, mas não impossível. Várias barreiras se teriam de ultrapassar.

A primeira barreira foi, poderíamos dizer, quase política. Estávamos em pleno PREC e era preciso convencer que se tratava de desenvolver uma actividade numa vertente turística e não exclusivamente para residentes. Quero com isto dizer que era preciso desmistificar a carga política de que estava revestida a questão.

Outra barreira prendia-se com a viabilidade económica face à realidade do golfe em Portugal. Os campos de golfe para serem economicamente viáveis necessitam de ter uma “clientela” permanente, ou seja, residentes que joguem golfe em número suficiente para permitir ultrapassar o impacto da sazonalidade do fenómeno turístico na viabilidade do campo.