Mega operação de venda

Ficou concluída a operação de venda de imóveis do Estado. Os resultados são surpreendentes (ou talvez não) com o Estado a conseguir uma taxa de sucesso de...3,8%!

Acho que está tudo errado, e os números comprovam-no. Começa logo pelo facto que para rentabilizar um imóvel não é forçoso que tenha de se o vender. Há outras formas de rentabilizar património imobiliário.

Por outro lado, a forma de venda parece-me errada, com o Estado a "teimar" com processos de hastas públicas quando, por exemplo, o activo imobiliário é um activo de balcão e não de leilão.

E, por fim, e já o escrevi por mais de uma vez, não é assim que se deve gerir e rentabilizar o património imobiliário público. Mas tenho muitas esperanças que, daqui para a frente, tudo possa ser gerido de forma diferente.

Bons negócios (imobiliários)!

Rentabilizar o imobiliário do Estado - II

Recebi há dias um e-mail que me deixou um pouco impressionado, não muito mas um pouco...

Todos sabemos que o Estado é o maior proprietário do País e as Câmaras Municipais não fogem à regra. Mas neste e-mail que recebi, essa ideia tornou-se ainda mais clara perante a enorme lista de imóveis dos quais a Câmara Municipal de Lisboa é proprietária. Não posso garantir total veracidade desta lista mas sendo ela real, necessitará a Câmara deles todos para o seu "core-business"? Talvez não...

Também no imobiliário parece-me ter chegado a hora, em definitivo, do Estado deixar de ter um papel tão representativo no mercado. A verdade é que o Estado tem uma presença demasiadamente forte no mercado imobiliário e tem de estender essa sua presença ao sector privado. Como?

Pessoalmente, sempre fui defensor de um papel mais actuante do Estado no mercado imobiliário. Confusos? Então é para ter maior ou menor presença no mercado? Passo a explicar: é minha opinião que o Estado deve funcionar, numa primeira fase, como um Promotor Imobiliário. Hoje, mais do que nunca, não basta vender, até porque de pouco servirá tentar vender património imobiliário porque a procura é, por si, escassa, ainda para mais dado o estado de conservação do produto disponível e o preço que o Estado quer pelo mesmo.

Então o que fazer? Rentabilizar. É certo que alguns imóveis serão vendidos mas muitos deles deverão ser trabalhados no sentido de melhor serem rentabilizados. E isso faz com que o Estado, numa primeira fase, tenha um papel mais interventivo e actue como um verdadeiro Promotor Imobiliário.

De uma forma muito sucinta, parece-me que deveriam ser percorridos alguns passos com vista à rentabilização de algum património imobiliário não-estratégico (por não-estratégico, denomino o património que não servirá para uso próprio dos serviços do Estado ou, neste caso em apreço, da Câmara):

1. Segmentar imóveis por potencial tipo de utilização: por segmento de mercado (habitação, escritórios, etc.) e por destino final das fracções (venda vs. arrendamento)

2. Desenvolver estudos adequados com vista à definição da melhor estratégia de rentabilização para cada imóvel

3. Calcular potencial de rentabilidade de cada imóvel ou conjunto de imóveis, segundo os pontos anteriores

4. Constituir veículos de investimento e gestão, agrupando os imóveis segundo os pontos anteriores

5. Executar, fazer, actuar (não chega pensar nem anunciar...)

6. Dispersar capital do dito veículo junto de entidades privadas (a venda ocorre no fim e não por via de venda directa mas por via de dispersão de capital)

Neste escrito, é óbvio que muito ficou por dizer, seria impossível listar todas as actividades a executar, nem sequer "acertar" em tudo, até porque também não seria capaz disso!

E aqui fica a minha singela e humilde proposta deste fervoroso "servo" de Portugal...

Bons negócios (imobiliários)!

Rentabilizar o Imobiliário do Estado

Leio na imprensa britânicaque o Governo Inglês vai montar dois veículos para gerir algum património do Estado, nomeadamente um em Central London, outro em Bristol. Serão veículos-piloto, experimentais, com o objectivo de poupar custos de gestão e manutenção, profissionalizar e concentrar a gestão e angariar investidores institucionais. Com esta medida, o Governo Britânico prevê atingir poupanças na ordem das £ 5 bn.

Adicionalmente, o Governo anunciou ainda o congelamento de novos arrendamentos e renovação de arrendamentos em curso até 2015, com o objectivo de poupar mais de £ 250 million só em custo de rendas, nos próximos 5 anos.

Por cá, o Ministério das Finanças encomendou um estudo ao IPD, onde parece constar que o Estado poderia poupar mais de € 1,25 mil milhões com edifícios ocupados pelo Estado. Pelo que entendi, este valor resulta da aplicação de uma média de custo de ocupação por trabalhador, que calculo seja bastante elevado nos edifícios do Estado. Se assim for, parece-me que o valor em causa valerá pouco porque estamos a falar em valores médios que, uma vez aplicados à realidade, dificilmente serão concretizados.

No entanto, tenho poucas dúvidas que com uma gestão eficiente do património imobiliário do Estado se atingiria uma poupança considerável, não tão próxima dos valores referidos pelo IPD - seria impossível optimizar todas as estruturas do Estado - mas seria de qualquer forma um valor importante.

Eu decidi fazer algumas contas simples, pegando nestas duas ideias. De acordo com o Relatório do PGPI referente ao 1º semestre de 2010, o Estado tinha 923 imóveis tomados de arrendamento, representando um encargo de rendas na ordem dos € 87,8 Milhões. 80% deste custo está concentrado em edifícios localizados em Lisboa e Porto. Aqui contabilizam-se apenas os Ministérios, faltando os inúmeros Organismos Públicos que existem em Portugal...

Eu sei - como muitos de vós também saberão - que existem espaços arrendados pelo Estado quando este é dono, ao mesmo tempo, de outros imóveis devolutos. Numa lógica de maior eficiência na gestão do património imobiliário do Estado, dever-se-ia levar a cabo um trabalho de análise das estruturas do Estado tendo por objectivos:

- Poupança de custos, pelo congelamento e redução dos arrendamentos no Estado;
- Rentabilização do património, através da relocalização de estruturas do Estado de imóveis arrendados para imóveis propriedade do próprio Estado;
- Maior eficiência e redução dos custos de ocupação, por via da concentração de serviços;
- Constituição de um veículo de investimento, detido a 100% pelo Estado Português e constituído por imóveis por si ocupados;
- Contratação de gestão profissional e independente;
- Dispersão de 49% do veículo a investidores institucionais.

Contas feitas, se apontarmos como objectivo uma redução de 50% nos arrendamentos actuais dos Ministérios, teríamos uma poupança imediata na ordem dos € 44 Milhões e possibilidade de uma receita extraordinária, no futuro, superior a € 300 Milhões.

Mais eficiência, mais poupança, mais receita. O que esperamos?

Bons negócios (imobiliários)!

Estado Português gasta ou ganha com Imobiliário?

Hoje gostaria de vos falar de uma notícia que saiu no Jornal Expresso no passado fim-de-semana, sobre vendas de património do Estado. Ao que parece, o Estado tem vindo a alienar património imobiliário por si ocupado, passando a pagar rendas. Até aqui, parece-me tudo normal, ou seja, o Estado está a efectuar operações de sale & leaseback de imóveis que ocupa, algo que me parece lógico. O Estado, para mim, não deve ser proprietário imobiliário de escritórios e serviços que ocupe, deve antes ser arrendatário e passar a posição de proprietário para investidores.

Uma operação de sale & leaseback caracteriza-se pela venda de um imóvel, propriedade do vendedor, passando este para a posição de arrendatário desse mesmo imóvel. Pela venda, o proprietário recebe um valor acordado com o comprador, passando a pagar uma dada renda por um determinado período contratual.

Para o proprietário, trata-se de uma operação normal de financiamento da sua actividade com os seus próprios activos imobiliários, sendo uma operação bastante usual e até benéfica nos tempos que correm, de escassez de crédito bancário.

Sobre a forma como estas operações deverão ser estruturadas, da parte de proprietários e investidores, fica para uma outra oportunidade.

A notícia chamou-me a atenção para 2 aspectos: primeiro, ao que parece o Estado está a alienar património à Estamo, uma empresa do Grupo Parpública, detida pelo Estado. Parece-me estranho, vender imóveis a si próprio. Quem paga então? Mais estranho ainda é que o Estado passou a pagar rendas. Rendas! Não havendo um cash-flow líquido positivo nas contas do Estado (a mim, pessoalmente, pouco me interessa se é Estado ou universo empresarial do Estado, se é orçamento ou desorçamentação), passa então a haver um cash-outflow pelo pagamento de rendas? Quem ganha com isto? O Estado vende um imóvel, não recebe nada por ele (ou recebendo, tem de se endividar para o pagar) e ainda fica a pagar uma renda?!

Mais estranho ainda são as condições financeiras da venda. O artigo apresenta alguns exemplos em que a yield dos negócios rondou os 8%. Oito por cento?! Mas quem é que este Governo Socialista quer enganar?!

Se o Estado Português tem feito emissões de dívida a 10 e 15 anos sempre abaixo dos 5%, porque é que está a financiar-se a 8% com o seu património imobiliário? Não acredito que o Estado Português não consiga estruturar uma operação financeira com algum do seu património imobiliário a investidores qualificados por yields inferiores a 8%. Perdoem-me mas não acredito! E se o problema é perder a propriedade (justificação que encontro para vender à esfera empresarial do Estado), então que mantenham uma opção de recompra.

A minha pergunta é: Qual é o interesse em perder tanto dinheiro com operações destas? Quem ganha com isto, afinal?

Isto não me parece ser lá muito bom negócio (imobiliário)!