Impactos fiscais em partilhas de heranças – Parte II

Num primeiro texto analisámos a natureza jurídica da herança indivisa e o tratamento fiscal da partilha e da transmissão do quinhão hereditário em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”); neste segundo, abordaremos tais realidades em sede de Imposto do Selo (“IS”) e Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”).

Apenas há incidência de IMT e IS (da verba 1.1 da Tabela Geral) nas partilhas em que exista adjudicação de imóveis que exceda a quota-parte ideal detida na herança e aquando da alienação onerosa do quinhão hereditário. 

A doação de quinhão está também sujeita ao IS da verba 1.2., tendo a Autoridade Tributária e Aduaneira (“AT”) defendido por meio de informação vinculativa no processo n.º 2015001598 que também a renúncia ao pagamento de tornas se encontra sujeita a tributação nos termos da mencionada verba.

Persistem, no entanto, questões relativamente à tributação da partilha em sede de IMT e IS (da verba 1.1.) que pela sua pertinência interessa igualmente abordar.

Rendimentos prediais e IRS

No artigo de hoje, olharemos para a questão da contabilização dos rendimentos prediais em sede de IRS, analisando:

• Despesas dedutíveis;
• Compensação de saldos entre vários titulares de rendimentos dentro do mesmo agregado familiar;
• Reporte de perdas.

1. As Despesas Dedutíveis

Os senhorios incorrem amiúde em avultadas despesas com os imóveis que arrendam, seja devido a obras de conservação e manutenção, seja pela celebração de contratos (despesas com advogados, mediadores, certificações energéticas, etc.), ou até com o pagamento de impostos sobre o património [v.g. o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), o Imposto do Selo sobre a primeira renda e o novo Adicional ao IMI; anteriormente, até 31 de Dezembro de 2016, o Imposto do Selo sobre imóveis urbanos de valor patrimonial tributário (VPT) superior a 1 milhão de euros]. O objectivo é sempre o mesmo: tornar ou manter os seus imóveis jurídica e fisicamente aptos para o arrendamento.

Alojamento local vs. Arrendamento

Excelente infografia disponibilizada pela RPBA, sobre impactos fiscais no alojamento local e no arrendamento.

Infografia RPBA: Alojamento Local versus Arrendamento - Actualizada a 30.03.2017 from Ricardo da Palma Borges & Associados - Sociedade de Advogados, S.P., R.L.

Bons negócios (imobiliários)!

Eles comem tudo, eles comem tudo...

Vampiros, é o nome da música. Cantada, escrita e celebrizada por Zeca Afonso. E perfeitamente adequada ao que estamos a viver, neste preciso momento, no mercado imobiliário em Portugal.

Começou logo no início da silly season, a ver se ninguém dava conta, com a alteração das regras de cálculo do Valor Patrimonial Tributário (VPT) para efeitos de cálculo do IMI. Chamaram-lhe o imposto das vistas e sobre isso muito se falou. Já não é a primeira vez que um Governo faz alterações pontuais à fórmula de cálculo do VPT, levando a um aumento da tributação em sede de IMI. Por exemplo, o coeficiente de vetustez já foi alterado desde 2003 (ano de entrada em vigor do novo CIMI).

Agora é o novo imposto sobre os grandes patrimónios imobiliários, para os imóveis cujo valor patrimonial tributário esteja acima de € 500.000.

O que este Governo pretende fazer não é redistribuir riqueza nem criar nenhum tipo de justiça fiscal. Lamento, mas desengane-se quem ainda vai na conversa. O que este Governo pretende fazer é ir buscar dinheiro sempre ao mesmo sítio, prejudicando sempre os mesmos, com a conversa da justiça fiscal (que não existe, repito). Vamos por partes.

Panama Papers, as sociedades offshore e o imobiliário

A propósito dos Panama Papers muito se tem falado da utilização de sociedades offshore como veículos de fuga ao fisco ou de crimes de outra natureza, ruído comunicacional que não pretendo explorar.

Por sociedades offshore designarei, neste texto, todas as entidades constituídas ao abrigo de um direito estrangeiro e que não têm sede em território português, independentemente de serem paraísos fiscais ou não.

A utilização de sociedades offshore em Portugal tem sido uma questão mais do investimento realizado por não-residentes em território português com destino a este (investimento inbound), do que do investimento efectuado por aqui residentes no exterior (investimento outbound). É, notoriamente, um fenómeno com expressão em certo tipo de investimento imobiliário, residencial ou de lazer, conotado com as aquisições de maior valor em zonas como o Algarve e o eixo Cascais-Estoril. Encontra-se vulgarizado sobretudo entre os cidadãos britânicos, que por ele manifestam uma especial apetência.

O regime do reinvestimento em IRS para a alienação e aquisição de habitação própria e permanente

O artigo 10º, nº5, do Código do IRS, prevê uma exclusão de tributação para as mais-valias realizadas quando o sujeito passivo aliena a sua habitação própria e permanente (“imóvel antigo”), desde que utilize o valor de realização resultante dessa venda para adquirir um “imóvel novo”, com o mesmo destino, durante um lapso temporal que vai desde os 24 meses anteriores à data da realização até aos 36 meses posteriores a ela.

Tenho infelizmente constatado, na minha prática profissional, que este regime, traiçoeiro e cheio de alçapões, tem trazido graves dissabores a muitos contribuintes, quase sempre por falta de uma análise fiscal prévia às decisões de compra e venda de imóveis.

Uma situação que tem gerado litígios é a dos sujeitos passivos que adquirem o “imóvel novo” (v.g. em 2015) antes de alienarem o “antigo” (v.g. em 2016). Normalmente, eles (i) necessitam de recorrer a crédito bancário para aquisição do “novo” (em 2015), e pretendem depois (ii) recorrer ao regime fiscal do reinvestimento instituído para a aquisição ocorrida nos 24 meses anteriores à data da realização/venda do “imóvel antigo”, (iii) aproveitando o valor de realização deste último para amortizar (em 2016) o crédito bancário contraído (em 2015). 

O valor patrimonial tributário de terrenos a lotear - Parte II

Por Ricardo da Palma Borges

Advogado (Especialista em Direito Fiscal pela Ordem dos Advogados)

Sócio-Administrador da RPBA (Ricardo da Palma Borges & Associados - Sociedade de Advogados, R.L.)

ricardo@rpba.pt






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Na primeira parte deste texto demonstrámos que o cálculo actual do Valor Patrimonial Tributário (“VPT”) não espelha o valor de mercado resultante de cada fase operacional necessária para que certo prédio rústico se converta em terreno para construção. Defendemos que esta ausência de diferenciação é violadora do princípio constitucional da igualdade por gerar igual tributação de prédios díspares.

Importa assim apurar quais os meios de reacção contra esta patologia ao alcance do contribuinte.

O valor patrimonial tributário de terrenos a lotear - Parte I

Por Ricardo da Palma Borges

Advogado (Especialista em Direito Fiscal pela Ordem dos Advogados)

Sócio-Administrador da RPBA (Ricardo da Palma Borges & Associados - Sociedade de Advogados, R.L.)

ricardo@rpba.pt






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É sobejamente conhecido que o Valor Patrimonial Tributário (“VPT”), calculado nos termos do Código do Imposto Municipal de Imóveis (“IMI”), serve de base à liquidação deste e do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”).

Tanto o valor de mercado como o VPT de um prédio rústico aumentam significativamente se esse mesmo prédio for “transformado” em terreno para construção (com loteamento aprovado, obras de urbanização realizadas e licença das construções dos lotes de terreno componentes a pagamento).

Porém, entre aqueles dois extremos, existem fases intermédias, indispensáveis para que um prédio rústico se converta num terreno para construção, as quais incrementam progressivamente o valor de mercado do prédio (pois a cada fase corresponde um valor necessariamente superior ao da precedente).

Imposto de Selo sobre prédios de elevado valor

Por Ricardo da Palma Borges

Advogado (Especialista em Direito Fiscal pela Ordem dos Advogados)

Sócio-Administrador da RPBA (Ricardo da Palma Borges & Associados - Sociedade de Advogados, R.L.)

ricardo@rpba.pt

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Parte 1 - A suposta afectação habitacional dos terrenos para construção

A 11 de Setembro de 2012, o Governo propôs, para distribuição mais equitativa dos sacrifícios entre os contribuintes, um novo tributo, a cobrar em 2012, aos proprietários de prédios urbanos de valor patrimonial tributário (“VPT”) igual ou superior a € 1.000.000,00. O verdadeiro intuito da medida era porém arrecadar receita adicional.

Assim, a Lei n.º 55-A/2012, de 29 de Outubro aditou a verba 28 à Tabela Geral do Imposto do Selo (“IS”), prevendo que a “Propriedade, usufruto ou direito de superfície de prédios urbanos cujo valor patrimonial tributário constante da matriz, nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), seja igual ou superior a € 1 000 000 (…)” determinasse a tributação anual de 1% sobre o VPT dos prédios “com afectação habitacional”.

A “afectação habitacional”, elemento essencial do IS sobre os supostos “Imóveis de Luxo”, foi uma noção de “última hora”, que ficou insuficientemente densificada.

Reforma da tributação imobiliária

Declarações de António Leitão Amaro à Negócios TV. Captar e fixar poupança, via investimento imobiliário e controlar actividade autárquica em termos de desenvolvimento urbanístico, são os pontos-chave nesta reestruturação da tributação imobiliária.

Bons negócios (imobiliários)!

Onde estão os nossos timoneiros?

Por João Nunes
Director-Coordenador de Consultoria
Colliers International







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Numa conversa recente com um amigo que dedicou grande parte da sua vida ao mar, não deixei de pensar, no paralelismo entre o “negócio” da pesca em alto-mar e o investimento imobiliário.

Senão, vejamos: imagine-se que um navio é equivalente a um país (por exemplo Portugal), o comandante / timoneiro desse navio representa as entidades públicas que legislam, definem e impõem regulamentos, aprovam projectos e fiscalizam o funcionamento do mercado (imobiliário) em geral.

Finalmente, os marinheiros são os investidores imobiliários (nacionais desse país ou estrangeiros) que em determinado momento decidiram apostar numa campanha de pesca a bordo desse navio (em que boa parte da remuneração virá da quantidade de pescado capturado, tendo em atenção que cada marinheiro terá de ter um conjunto de cuidados para não se magoar ou cair “borda fora”).

As crescentes e significativas dificuldades no acesso ao financiamento (que se irão manter durante um longo período) traduziram-se num forte temporal que apanhou quase toda a “frota mundial” mais ou menos desprevenida. O navio “Portugal”, que há já algum tempo estava a apanhar mar encapelado, não levou “golpes de mar” tão fortes como por exemplo, os navios espanhol ou irlandês, que confiantes num mar bonançoso e com “engodo em peixe gordo”, navegavam demasiado próximo de costas rochosas e traiçoeiras não cumprindo elementares principios de prudência.

Por esta altura, a “marinhagem” de todos os paises já vestiu os equipamentos insufláveis habituais em condições de mar alteroso. Vários comandantes já corrigiram rotas e estão a levar as suas embarcações para o porto mais próximo. Mas no navio “Portugal” ainda não se viu nem ouviu o comandante na ponte. A marinhagem do “Portugal” é, de uma forma geral, de elevada qualidade e competência, tendo tomado as medidas e atitudes adequadas, mas, apesar disso, está a “levar pancada de mar” e não percebe o silêncio que emana da ponte de comando.

No entanto, o navio “Portugal”, possui ainda um problema adicional. O armador (leia-se Estado Português) está com dificuldades financeiras e fez uma parceria com um investidor (troika) que impôs que em troca de financiamento o navio terá de aumentar significativamente as “quantidades pescadas” anualmente. Na sua próxima entrada num porto o navio deve trocar rapidamente algumas redes há muito tempo “esburacadas” como seja a do “arrendamento habitacional” e outras peças ferrugentas e problemáticas como as actuais taxas de IMT, etc. É ainda imposta a rápida partida do navio para o alto-mar (já se sabe em condições de temporal mas que o navio tem condições para suportar), devendo-se escolher, para as futuras campanhas, bons “bancos de pesca” e tripulações motivadas e competentes.

Onde estão os timoneiros do navio? A estudar o problema? “Tempus Fugit” e Tempo é Dinheiro como disse Benjamin Franklin. Será que não acreditam em Benjamin Franklin? Bem, eu acho que a “marinhagem” acredita e sente que Benjamin Franklin tinha razão, pelo menos, neste ponto.

Alguém viu o(s) timoneiro(s)? Se os virem, por favor, digam-lhes que em outros paises os timoneiros já estão na ponte. Digam-lhes que os timoneiros de Espanha (com uma tarefa mais ingrata) já estão há algum tempo ao leme. Veja-se, por exemplo, as medidas já tomadas na área dos NPL (Non-Performing Loans) em Espanha.

Digam-lhes que a “marinhagem” do turismo está a pescar bem. Mas não ao ritmo que o armador queria. Mas se os “obrigam” a lançar as redes em zonas rochosas eles podem partir o “aparelho de pesca” e será pior para todos. É preciso dar “alguma folga” para que eles continuem o bom trabalho.

Digam-lhes que é preciso implementar com urgência a reabilitação habitacional, agilizar o sistema de justiça (incumprimentos), acabar com montantes de cauções e garantias injustificados, etc, etc. Mas digam-lhe também que o caminho é estreito. O armador “não vai ter muito dinheiro para acenar à marinhagem nos próximos tempos”. Não vai ser com dinheiro que os vai convencer a continuar a pescar nem a embarcar na próxima campanha. As “suas armas” serão fundamentalmente:

a) Perspectivas favoráveis que consiga criar na “marinhagem” de que os pode conduzir a melhores “locais de pesca” que outros timoneiros (arrendamento habitacional, Medical SPA´s, etc);
b) Salientar as boas características técnicas do “navio Portugal” (clima, segurança, beleza natural, nº de horas de voo às principais capitais da Europa, etc);
c) “Venda da imagem” de um timoneiro “acertivo, com bom senso e com alguma dose de coragem” (algo que não tem acontecido).

Se tudo isto acontecer perspectivam-se “boas pescarias”.

É por isso importante que o timoneiro apareça (rapidamente) na ponte e a sua voz de comando inspire confiança aos seus homens.

Bons Negócios (Imobiliários).

PS: O meu amigo referiu-me que nos dias em que chegam poucos navios ao porto são os dias em que se fazem grandes negócios.

O Imobiliário no Orçamento de Estado de 2011

Começamos agora a ter mais informação sobre o novo Orçamento de Estado para 2011. Não importa aqui falar do próprio orçamento, não será este o melhor local. Importa antes ver as implicações do mesmo no mercado imobiliário e quais são as alterações que estão previstas.

IMT

Fim da isenção de IMT para os contribuintes que não vivam na habitação própria no prazo de seis meses a contar da data de compra. Adicionalmente, será também retirada a isenção quando aos bens for dado destino diferente daquele em que assentou o benefício, no prazo de seis anos após a compra, salvo no caso de venda.

Arrendamento Habitacional

O Governo prevê criar 2 mecanismos com vista ao fomento do mercado de arrendamento habitacional. São eles o seguro de renda e a bolsa de habitação.

Também no próximo ano, promete o Ministério do Ambiente, serão constituídos Fundos de Desenvolvimento Urbano, a partir da abertura ao mercado de um Fundo de Participações, já constituído, no montante de 130 milhões de euros.

Deduções Fiscais

Com a imposição de um limite, por escalão, às deduções e benefícios fiscais (com excepção dos dois primeiros escalões de rendimentos), fica também limitada a dedução de despesas com prestações e juros de crédito à habitação e renda de imóveis para habitação permanente.

A estas medidas, acrescento o fim da isenção de IMT e IMI aos Fundos de Investimento Imobiliário Fechados, já imposta no decorrer de 2010.

À medida que se for sabendo mais novidades, voltarei para as actualizar.

Bons negócios (imobiliários)!

A Fiscalidade na Promoção Imobiliária

Desde sempre, desde que comecei a minha actividade profissional, já lá vão mais de 12 anos, que me habituei a ouvir que a principal razão para a subida dos preços no imobiliário se relacionava com a especulação nos terrenos. Quanto mais caros ficavam os preços dos terrenos, mais elevado era o preço do imóvel construído.

De vários quadrantes políticos, ouvimos já chamadas de atenção para a necessidade de travar a subida dos preços nos terrenos, sendo essa a forma para travar o preço dos imóveis construídos (principalmente no centro das cidades) e, assim, conseguir travar a subida dos preços e trazer de novo pessoas para esses centros metropolitanos.

Com este artigo, pretendo apenas lançar uma nova discussão. Será que o preço do terreno tem assim tanta relevância no preço final do imóvel? No caso concreto da habitação, será mesmo assim?

Por certo que… sim! Em 12 anos de actividade e de centenas de investimentos analisados, não tenho qualquer dúvida que o preço do terreno é condicionante mais que suficiente para a determinação da rentabilidade de um investimento imobiliário. No entanto, aprendi que não é a única.

A fiscalidade no imobiliário em Portugal é enorme. À luz do que tem vindo a ser efectuado no plano particular (e mais recentemente com a subida do IRS e do IVA), começa mesmo a tornar-se incomportável. Concluí mesmo que do preço final de venda de uma habitação, após compra pelo utilizador final, o imóvel leva consigo qualquer coisa entre 20% a 25% de impostos e taxas.

Num ciclo de promoção imobiliária, temos normalmente:

- Na compra inicial do terreno: Imposto Municipal sobre Transacções (IMT) e Imposto de Selo (IS);

- Na construção/promoção: Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), IVA, Taxas e Licenças Camarárias;

- Na venda: IRC e, no final, IMT e IS para quem compra.

Para alguém que compre uma casa por € 300.000, por exemplo, logo na compra terá de pagar o respectivo IMT e IS. Após esse pagamento, o seu custo final (porque na prática é isso que deverá interessar, não é apenas o preço pelo qual se compra mas sim o valor que custará, logo acrescido de impostos) ficará em cerca de
€ 315.000. Deste custo total, pelo menos 20% são impostos e taxas, ou seja, € 63 mil! Sessenta e três mil euros!!!

Em vez de procurarmos travar uma hipotética especulação sobre o preço dos terrenos, com propostas e políticas inconsequentes, que tal travarmos a sede de cobrar impostos no imobiliário?

No Relatório do Grupo para o Estudo da Política Fiscal, de Outubro de 2009, lê-se que «A reforma de 2003 baseou-se, quanto a nós, num diagnóstico correcto da situação existente à data, mas as soluções que encontrou estão longe de resolver os problemas detectados, tendo, aliás, gerado outros. Com efeito, a fiscalidade predial continua a enfermar de inúmeros defeitos e contradições, sendo os mais importantes os seguintes: Existência de uma multiplicidade de impostos e de taxas incidentes sobre o património imobiliário urbano, dando lugar a uma sobretributação directa e indirecta suportada por bens que visam satisfazer uma necessidade básica, a habitação. Esta excessiva carga tributária é ainda mais visível quando comparada com a carga tributária que recai sobre outras manifestações de riqueza, sendo certo que, hoje em dia, a riqueza é predominantemente mobiliária (…)»

Onde estão os resultados práticos deste Grupo de Trabalho? Lembro-me de ter sido anunciado pelo Governo a constituição deste Grupo mas ao cabo de quase 1 ano, onde estão os resultados?

Ao invés, temos, isso sim, um aumento da carga tributária em Portugal e o fim de alguns benefícios fiscais ao investimento imobiliário. O preço final de uma habitação tem incorporado uma multiplicidade de impostos que não tem par em nenhum outro activo financeiro. Julgo que não haverá nenhum outro tipo de investimento em Portugal que comporte tanto imposto no seu valor final. No imobiliário cobra-se imposto na compra, na propriedade, no investimento e na venda. Em todo o ciclo de desenvolvimento do produto se cobra imposto.

Voltando ao início do artigo, será mesmo que o terreno desempenha papel tão importante no preço final de um imóvel? É claro que sim mas não menos importante que os impostos que se pagam. Um terreno poderá ter um peso entre 15% a 30% do preço final do imóvel (poderá até ser superior), variando bastante consoante o tipo de promoção e a localização. Os impostos, como disse, poderão variar entre 20% a 25%. A diferença é que o preço do terreno pode ser negociado, em último caso posso até optar por não o comprar. Os impostos, como diria o outro, esses são como a morte…

A inovação no imobiliário passa assim, inevitavelmente, pela componente fiscal. Temos de inovar na forma de obtenção de receita por parte do Estado e isso passa também por renovar mentalidades e substituir gerações governativas. Temos de abrir novos ciclos no imobiliário em Portugal, significando para tal abrir mentalidades, novas formas de pensar, novas atitudes e uma nova geração na governação do País. O País terá de estar menos dependente dos impostos que derivam do investimento porque, a prazo, sem investimento com certeza teremos pouco País.

Bons negócios (imobiliários)!