Avaliação bancária vs preços de mercado

O Valor Médio de Avaliação Bancária (VMAB) é uma estatística divulgada pelo INE que compila os valores de avaliação de imóveis residenciais objecto de análise de concessão de crédito habitação. (ver definições em baixo), reportando a média geométrica das avaliações realizadas para o efeito, por parte de entidades bancárias, dos 3 meses anteriores a cada divulgação.

Em Portugal, o VMAB tem vindo a subir de forma consistente nos últimos 4 anos, estando em Março de 2018 no valor de € 1.167 /m2 para Portugal. Significa isto, na prática, que um apartamento de 100 m2 terá um valor para efeitos de concessão de crédito habitação de € 116.700.

Observando o índice de preços na habitação (IPHAB), também divulgado pelo INE, concluímos que os preços na habitação têm vindo a subir mais rapidamente que as avaliações realizadas pela Banca. Desde início de 2009, o IPHAB já subiu 18,8%, enquanto que o VMAB cresceu apenas 3%.

Observando o gráfico acima, é perceptível que o mercado respondeu mais rapidamente aos estímulos da subida da procura que as ditas avaliações bancárias. Até finais de 2015, a evolução de ambas as estatísticas apresentava um comportamento similar, sendo que a partir do ano de 2016, o IPHAB registou um crescimento mais rápido que o VMAB.

Esta podia ser, também, outra razão para uma maior dificuldade em contratar crédito habitação, isto porque no cálculo do loan-to-value (LTV), o Banco, até agora, tomava como valor de garantia o valor da avaliação e não o real valor de aquisição. Se o VMAB estava a crescer menos rapidamente que o valor de mercado, em casos em que o primeiro estivesse abaixo do segundo, representaria um maior desembolso inicial para o proponente mutuário. Mas cada caso, é um caso...

Relembre-se que desde Julho, de entre um conjunto de recomendações emitidas pelo Banco de Portugal, para o cálculo do LTV conta agora o menor valor entre o VMAB e a escritura.

Observemos os exemplos de Amadora e Lisboa, por exemplo. Comparando o VMAB agora com o preço mediano na habitação (estatística igualmente disponibilizada pelo INE), conclui-se que a Banca avalia em média uma habitação num valor muito superior ao valor de venda, enquanto que em Lisboa se passa exactamente o contrário, ou seja, os preços de venda estão acima dos valores de avaliação.

Isto podia, por exemplo, significar que podia ser mais fácil adquirir uma casa com recurso a crédito habitação na Amadora do que em Lisboa, pelo simples facto da Banca avaliar acima do preço de mercado. Mas também pode não significar nada... as estatísticas valem o que valem, são construídas com base em médias e medianas e no final, cada caso é um caso.

Independentemente da análise, a clarificação agora dada pelo Banco de Portugal quanto ao cálculo do LTV menoriza este o significado do diferencial entre VMAB e valores de mercado.

Bons negócios (imobiliários)!

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Notas:

Segundo nota explicativa do próprio INE, «o Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação (IABH) recolhe informação caraterizadora dos alojamentos que são objeto de financiamento bancário e em cujo processo há lugar a uma avaliação técnica de cada imóvel. Assim, os seus resultados são representativos para o universo de alojamentos em que há recurso a esse meio de financiamento. A utilização desta informação deve ter em conta o facto das estimativas dos valores de avaliação dos alojamentos poderem refletir parcialmente variações qualitativas das habitações avaliadas em cada período. Atualmente são consideradas oito instituições financeiras nos resultados apurados por este inquérito que cobre cerca de 90% do montante total de crédito à habitação concedido.»

Já Valor Médio de Avaliação Bancária resulta da «média geométrica do valor por metro quadrado das avaliações bancárias observadas no mês de referência e nos dois meses anteriores. Assim, os resultados divulgados para cada mês correspondem à informação reportada para todo o trimestre acabado nesse mês. Embora os resultados possam ser lidos mensalmente, os mesmos refletem um comportamento associado ao uso de médias móveis de 3 meses, o que permite diminuir o impacto das irregularidades associadas à heterogeneidade dos imóveis avaliados sem deixar de fazer refletir a tendência de evolução do valor das avaliações por metro quadrado. Por ser baseado em rácios de médias geométricas, a variação para o total pode situar-se fora do intervalo de variação das componentes.»

A alavancagem na habitação em Portugal

O crédito à habitação em Portugal mantém a sua tendência de subida. É notícia recente que o valor concedido pela Banca Portuguesa para financiamento à aquisição de habitação em Portugal voltou a crescer no 1º trimestre, suplantando já o valor registado em igual período de 2010. Mas afinal, em que ponto estamos? Está a Banca a voltar a repetir os mesmos erros do passado?

Durante o ano de 2017, o Banco de Portugal refere que foram assinados 89.249 novos contratos de crédito à habitação, um valor que se situou 33% acima do de 2016, quase o dobro do de 2015 e 3 vezes mais que o de 2013. De facto, há mais pessoas a contrair crédito hoje do que no período pós-crise. 

Entrega da casa paga dívida?

Por estes últimos dias, temos sido bombardeados com a notícia da decisão de um Tribunal, em Portalegre, que deliberou que a entrega da casa ao Banco é suficiente para pagar a dívida. Vamos à história, resumida, do que eu entendi:

Um casal comprou uma casa por € 117.500,00, tendo para tal contraído um crédito com mútuo de hipoteca pelo mesmo valor. A esse valor, acresceu ainda o montante de € 3.550,00, sobre o qual foi constituída hipoteca sobre o bem imóvel. Passados uns tempos, o casal divorciou-se e pretendeu resolver a questão da dívida, dívida essa que totalizava já € 129.521,52. A entidade credora, não havendo mais bens no património do casal, deliberou a venda do imóvel, tendo estabelecido como método de venda a recepção de propostas em carta fechada, com preço mínimo de 70% do valor inicial da avaliação do imóvel que foi de € 117.500,00, igual ao valor da escritura. A única proposta recebida foi de € 82.250,00 e da parte da própria entidade credora. Esta exigiu, então, o valor adicional em dívida de € 47.271,52 (na realidade foi um pouco menos dado que o valor que a entidade credora alegou como devedor era ligeiramente inferior). O Tribunal deliberou que a dívida ficaria saldada com a entrega da casa.

Esta é a história que nos contam que não é inteiramente verdade. É o problema de hoje em dia, de se querer vender ilusões às pessoas com grandes títulos nos jornais. Mas é preciso que as pessoas não se deixem enganar. Vamos por partes:

- A dívida não ficou saldada com a entrega da casa. Apesar dos jornais e das televisões o dizerem repetidamente, isto não é verdade e consta da decisão do Tribunal;

- Aquilo que o Tribunal deliberou foi que a entidade credora como que "agiu em causa própria" ao adquirir a casa pelo valor mínimo do procedimento de venda. Tendo considerado este acto como injusto ou mesmo abusivo, o Tribunal deliberou que o montante de € 117.500,00, correspondente à avaliação do imóvel, estaria saldado;

- Não está saldada a dívida remanascente de aproximadamente € 12.500,00. Este valor, os anteriores mutuários terão de pagar ao Banco, disso não haja dúvida. Aquilo que o Tribunal julgou como improcedente foi a pretensão do Banco em ver pagos mais de € 47 mil, mas há um remanescente de € 12.500 que têm de ser liquidados.

Pessoalmente, concordo esta decisão específica do Tribunal, discordo em absoluto com todo o procedimento. Por princípio, acho que não deve ser possível entregar uma casa ao Banco e ver a dívida liquidada. Neste caso específico, o Tribunal também não concordou. Julgo que seria perigoso e injusto. Quem correu o risco de investimento foi o mutuário, não o Banco. Logo, quem deve correr o risco de valorização ou desvalorização do activo, deve ser o mutuário. Se entretanto a casa se desvalorizou mais do que o valor entretanto amortizado de dívida, quem deve perder é o mutuário. Há uma clara perda de equity mas somente do equity, não da dívida.

O que não posso concordar neste caso específico é com o procedimento da venda, e por isso acho que o Tribunal decidiu bem. A entidade credora é parte interessada no processo, logo não deveria sequer poder fazer qualquer oferta sobre o imóvel. Vejam bem: o Banco, neste caso, reclama a dívida, estabelece o procedimento de venda, e faz a oferta mínima. "Controlando" o processo, é natural que não apareçam mais interessados, sendo que a probabilidade de comprar a casa pelo preço mínimo é enorme. Arriscaria a dizer que há aqui um enriquecimento ilícito do Banco!

Afinal, o que está errado no processo? Fundamentalmente, o valor do imóvel. O montante de € 117.500,00, pelo que pude compreender, é o valor da escritura e da avaliação à data da escritura. Não é o valor actual e também não é um preço de mercado. Julgo que o mais correcto teria sido as partes - Banco e mutuário - pedirem avaliações externas a peritos avaliadores independentes para se determinar o potencial valor de mercado do imóvel e o valor de liquidação forçada. Em alternativa, que fosse o Tribunal a pedi-lo. Assim, teríamos o valor mínimo de licitação ou de oferta (correspondente ao valor de liquidação forçada) e o potencial valor de mercado da casa.

Adicionalmente, o processo de venda. Seria mais justo se a casa fosse colocada num leilão onde há mais procura e maior probabilidade de aparecem mais ofertas, para além da mínima. Aí, sim, se poderá ver qual o preço que o mercado está disposto a pagar.

No final, caso não hajam ofertas para o imóvel, deve o Banco ficar com ele pelo valor da avaliação actual, não histórica. Assim, sim, seria mais justo. No fundo, o Tribunal acabou por deliberar isso mesmo mas "obrigou" o Banco a encaixar a desvalorização do activo dado que a avaliação não é actual e com isso não concordo.

Abriu-se um precedente? Julgo que sim. E perigoso porque pode permitir a muitos mutuários verem-se livres de dívidas actualmente superiores ao valor de mercado do imóvel. A culpa disso é dos Bancos? É claro que não!

Bons negócios (imobiliários)!

Nota: Importa apenas focar um aspecto final. A casa, quando comprada e financiada, foi com um LTV superior a 100%. Imprudência do Banco, total irresponsabilidade dos mutuários. Andamos anos a financiar pessoas recolhendo imóveis como garantias. Esquecemos que as pessoas podem deixar de pagar e os imóveis deixar de valer. Todos somos culpados, não apenas uns. E não apenas os Bancos.