BTR - Built to Rent - Um novo paradigma no imobiliário residencial

Os projetos imobiliários residenciais de arrendamento de nova construção (BTR - "Built To Rent") tiveram um crescimento notável desde a sua introdução no Reino Unido nos últimos 10 anos. Actualmente existem no País cerca de 131.855 novos apartamentos BTR o que representa um aumento de 26% em relação ao ano passado, incluíndo 25,665 terminados, 41.870 em construção e 64.320 em fase de licenciamento.

Pela primeira vez o número de novos apartamentos BTR fora de Londres (64.738 – 49%) é praticamente equivalente ao número de novos apartamentos BTR na capital (67.117 – 51%) o que é indicativo da crescente atractividade das cidades secundárias para nova habitação. Esta tendência é justificada pelo valor inferior das rendas, superior qualidade de vida dos centros urbanos regionais e mudanças no mercado laboral com a crescente deslocalização de empresas para fora da capital.

A dimensão dos projetos BTR tem vindo a aumentar consideravelmente com cerca de 125 apartamentos em média para projetos terminados, 248 para projectos em construção e 332 para projectos actualmente em fase de licenciamento. Dos projetos actualmente em construção, 34 terão mais de 500 apartamentos, o que representa um aumento significativo relativamente ao primeiro trimestre de 2017 onde apenas 24 projetos tinham mais de 500 apartamentos.

O crescimento substancial do mercado BTR no Reino Unido trouxe consigo uma mudança de paradigma na conceptualização de novos edifícios residenciais. Os novos projectos BTR estão baseados num modelo de negócio influenciado pelos modelos dos Estados Unidos e Europa Central que têm como objectivo a exploração a longo prazo de forma a gerar retornos atractivos para investidores institucionais através de rendimentos anuais estáveis combinados com valorização do activo através da compressão dos "yields" (o spread positivo entre o "yield on cost" e a "exit cap-rate"). 

Quer uma casa mas não tem dinheiro? Nós compramos!

O arrendamento com opção de compra já não é uma novidade. Começou a ser utilizado como forma de vender casas no início da crise por parte de diversos promotores imobiliários, incapazes de as vender mas com necessidade de gerar cash-flow para fazer face ao serviço da dívida.

Na prática, bastaria alguém assinar um contrato de arrendamento por um determinado período e até final do contrato, poderia exercer uma opção de compra do imóvel, sendo que em alguns casos o Promotor descontava a renda entretanto paga, ou parte dela.

Esta modalidade de arrendamento com opção de compra pode, de alguma forma, ser comparável a uma opção financeira mas tem grandes diferenças. Sobre isso, pode consultar o artigo Opções Financeiras no Imobiliário.

Voltemos ao nosso tema. Nos Estados Unidos, as rendas têm subido muito nos últimos anos. Dados recentes mostram que mais de metade dos arrendatários gasta mais de 30% do seu rendimento em rendas.

O forte aumento da procura por arrendamento, fruto da crise do subprime que penalizou a compra de habitação própria, principalmente com recurso a crédito, fez com que o arrendamento passasse a ser cada vez mais frequente. Não é por acaso que o peso de proprietários de casas nos Estados Unidos caiu já cerca de 7 pontos percentuais em 6 anos.

Com as rendas a disparar pelo aumento da procura, torna-se cada vez mais complicado a muitas famílias fazer face aos valores pedidos, ao mesmo tempo que ainda não têm condições para comprar uma casa, seja pela falta de crédito, seja pela incapacidade de investir numa entrada.

A pensar nisto, a empresa Home Partners of America compra antecipadamente a casa que alguém pretenda e não a possa comprar, desde que assine um contrato de arrendamento de 3 a 5 anos, com uma opção de compra. Quanto mais tempo decorrer o arrendamento, mais cara ficará a casa. O preço de compra sobe 3,5% a 5% ao ano.

Para alguém se candidatar a este programa, bastará registar-se no site e pagar um fee de USD 75 para iniciar o processo. Depois, é questão de escolher uma casa e chegar a acordo com a empresa. Mas qualquer casa? Não! Deverá obedecer a alguns critérios:

• Localização. Existem locais pré-aprovados pela empresa;
• Preço: Entre USD 100.000 e 550.000, com algumas excepções;
• Tipologia: Mínimo T2;
• Outros: Casas com piscina, só em algumas localizações; condomínios ficam de fora.

Dúvidas? É melhor é ver o vídeo de apresentação.

Bons negócios (imobiliários)!

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Por Gonçalo Nascimento Rodrigues

Reflexões sobre a decisão entre comprar ou arrendar

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital






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Este artigo é resultado da discussão gerada em torno de alguns dos comentários que fiz ao artigo do Gonçalo – Comprar ou Arrendar: as contas que faltavam – e às premissas da análise apresentada.

Apetece começar por perguntar qual é a utilidade de ter uma casa para habitação própria? E como quantificá-la? E quais os factores que influenciam o seu valor?

O João Fonseca no artigo Compra vs. Arrendamento refere que em Rio de Mouro se vendem habitações a € 833/m2, enquanto que na Lapa se vendem a € 4.570/m2. Se estas habitações fossem comparáveis ou tivessem a mesma utilidade, o mercado encarregar-se-ia de as vender ao mesmo preço.

Nos comentários que fiz refiro diversas vezes que comprar ou arrendar para habitação própria não são mais do que duas formas semelhantes de suprir a mesma necessidade: a necessidade de ter um abrigo e como tal têm a mesma utilidade. Estas 2 formas apenas diferem na forma de pagamento e de financiamento (sendo que este último aspecto altera o valor relativo da opção de compra).

Penso que é consensual referir que quando entramos na vida adulta, e saímos debaixo da asa dos pais, ganhamos a necessidade premente e contínua de ter um tecto, um abrigo, enfim uma habitação. Enquanto não suprirmos esta necessidade, o aumento (diminuição) do preço da habitação torna mais (menos) dispendiosa a sua satisfação (a Figura 1 ilustra esta relação). Por esta razão, e por defeito, estamos curtos ou short em habitação (o mesmo pode ser referido a propósito do arrendamento: um aumento (diminuição) da renda agrava (melhora) o custo do arrendamento).

Figura 1 – Payoff de posição curta


A questão seguinte é então: Como é que se satisfaz esta necessidade?

R: Através da compra ou arrendamento.

Uma das diferenças entre estas duas opções reside na forma de pagamento. Convém esclarecer primeiro que o valor de uma habitação corresponde ao valor actual dos fluxos de caixa que geraria no mercado tendo em conta a sua utilidade (os fluxos de caixa são descontados a uma taxa de juro que reflecte o risco do valor desta utilidade variar). Na compra, o comprador está portanto a pagar no momento zero um valor equivalente ao valor da utilidade que pagaria no futuro se optasse pela opção de arrendamento. No arrendamento, a forma de pagamento da utilidade retirada da habitação é feita mensalmente através do pagamento de uma renda (estas rendas vão sendo pagas no futuro). Importa ressalvar que nem sempre o valor da utilidade = valor da renda, isto porque a possibilidade de alavancagem na compra influencia o valor da mesma para o comprador e coloca em desvantagem a opção de arrendamento. (Em teoria, não havendo recurso ao crédito e assumindo que os custos inerentes à posse vs arrendamento são iguais, o ganho marginal da opção de compra sobre a opção de arrendamento deverá ser zero).

Digamos então que o valor de mercado da necessidade (ter um abrigo) para o cidadão comum se cifra em € 500/mês. Admitindo que este valor aumenta com a taxa de inflação (2%/ano), que o prémio de risco do imobiliário é de 3% e que a taxa de juro isenta de risco de longo prazo é de 5%, o valor da habitação é (sem grande rigor técnico):

Valor Habitação = (€ 500×12 meses)/([(5%+3%)-2%])= € 100.000

O comprador cobra (desconta os fluxos de caixa) um prémio de risco de 3% porque o valor de mercado desta necessidade varia, o que afecta o valor da habitação. Este prémio de risco é cobrado tanto pelo comprador como pelo arrendatário porque ambos estão exposto ao mesmo risco. Com estes números, o valor de mercado desta necessidade (ou a convenience yield da habitação) representa 6% do valor da habitação. Para o proprietário de uma casa, mantendo tudo o resto constante, se o valor de mercado da necessidade aumentar 10%, para € 550/mês, o valor da habitação aumenta na mesma proporção para € 110.000. E para o arrendatário?

Para o arrendatário, o impacto desta variação dependerá da duração do contrato de arrendamento e das cláusulas de actualização das rendas. Se as rendas forem actualizadas com base na taxa de inflação (ou seja, a renda, em termos reais, permanece a mesma), então o ganho será semelhante ao do proprietário, isto porque em vez de passar a pagar € 550/mês, o arrendatário continuará a pagar € 500/mês, o que representa uma poupança de € 50/mês durante a vida do contrato.

Contudo, na prática, estes valores (tanto para o comprador como para o arrendatário) nunca são realizados porque no momento da realização dos mesmos, os sujeitos voltam a estar curtos na necessidade e precisam novamente de comprar ou arrendar aos valores de mercado (o arrendatário poderá realizar este ganho através, por exemplo, do sub-arrendamento da propriedade a valores de mercado). De salientar que estes conceitos não se aplicam a segundas habitações ou a commercial real estate.

Os contornos desta análise tornam-se mais complexos quando os contratos de arrendamento permitem ajustamentos nas rendas que vão além da taxa de inflação. Neste contexto, esta análise assemelha-se à decisão de emissão de dívida à taxa fixa ou variável. Se as taxas de juro estiverem a níveis baixos, a emissão de dívida à taxa fixa apresenta-se como a melhor solução pois permite fixar o serviço da dívida a custos mais reduzidos (embora impossibilite o usufruto de taxas mais baixas caso estas ainda caiam mais). Da mesma forma, arrendar apresenta-se como a melhor opção quando o valor de mercado da necessidade se encontra a níveis elevados e, como tal, os valores das habitações a níveis elevados. Nestas circunstâncias, um contrato de arrendamento de curta duração é a melhor opção pois permite ao arrendatário tirar proveito de melhores oportunidades do mercado no futuro (convém referir que as rendas podem continuar a aumentar e as citadas oportunidades de mercado poder-se-ão nunca verificar. A velha máxima dos mercados de capitais em que os mercados podem permanecer mais tempo irracionais do que os investidores solventes também se aplicam a esta realidade).

Função do exposto, tanto a compra como o arrendamento são apenas duas formas de satisfazer uma mesma necessidade e no momento em que esta necessidade é satisfeita o sujeito, em termos agregados, passa a estar neutro e não longo (ver Figura 2).

Figura 2 – Posição agregada


Q2: Qual é o impacto da forma de financiamento da eventual compra na decisão?

R: É semelhante ao impacto da alavancagem de uma empresa na rendibilidade dos capitais próprios. Se a taxa de financiamento for inferior à taxa de risco do imobiliário e se o valor do imobiliário aumentar a rendibilidade do capital próprio, neste caso a compra é potenciada e consequentemente torna-se mais apelativa. E porque a opção de compra se torna mais apelativa, os valores das rendas têm de descer em igual proporção.

Regressando aos valores usados anteriormente na determinação do valor da habitação e emprestando alguns dos valores usados no artigo do Gonçalo, nomeadamente: duração do empréstimo = 30 anos; taxa do empréstimo = 4,5% (spread = 3%); o ganho líquido da compra sobre o arrendamento para diferentes maturidade e LTVs é expresso na Fig 3:

Figura 3 – Ganho líquido (em valores actuais) da compra (com recurso a empréstimo) sobre o arrendamento -(momento de venda: 5 e 10 anos)


Esta análise tem implícita dois pressupostos importantes: 1) o preço da habitação valoriza à taxa de inflação; e 2) a taxa de juro do empréstimo não se altera com o passar do tempo e com o grau de endividamento (mesmo quando o LTV atinge 100% e a habitação é a única garantia oferecida ao banco, o que por absurdo que pareça, foi prática comum há poucos anos atrás!!!)

Numa outra perspectiva, e assumindo que o custo acrescido pela posse de habitação representa 1%/ano (este valor engloba os seguros, os impostos, as despesas de manutenção, ... que não são incorridos pelo arrendatário), a Figura 4 ilustra a relação entre o LTV e o valor da renda (como valor do imóvel) que terá de ser praticado pelo mercado para que a opção de arrendamento seja tão atractiva quanto a opção de compra.

Figura 4 – Valor da Renda (% Imóvel) como função do LTV -(pressuposto: custo de posse 1%/ano)


Voltando a usar os valores mencionados pelo João Fonseca e assumindo que um imóvel na Expo representa um imóvel normal (que nem é prime como na Lapa nem está no outro extremo como em Rio de Mouros) e que o LTV permitido pela banca para este tipo de imóvel/comprador é em média 80%, o arrendamento é igualmente atractivo se o valor da renda rondar os 5,2%. Curiosamente, o valor apresentado pelo João é 5,1%!!

Compra vs. Arrendamento

Por João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA




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Em Portugal, tradicionalmente, sempre se deu preferência à aquisição de casa própria, em detrimento da alternativa do arrendamento. Por razões sobejamente conhecidas, como o congelamento das rendas, ou as dificuldades no despejo de inquilinos, a oferta disponível no mercado de arrendamento habitacional era muito escassa, pelo que este não era considerado uma alternativa viável para quem procurava casa.

A habitação é, seguramente, o maior investimento das famílias portuguesas, pelo menos das que optaram por comprar casa. Cerca de 20% a 30% do seu rendimento líquido mensal é canalizado para este fim (os 30% são considerados geralmente como um limite máximo que um agregado familiar deve suportar com a habitação, sob pena de falhar o pagamento dos seus compromissos). Com a compra de casa própria, as famílias ficam com um activo de que podem fruir (o local onde habitam) e que, em regra, gera uma mais valia potencial ao longo do tempo, que pode ser utilizada quando quiserem mudar para outra casa.

Nos últimos anos, com o fim do crédito fácil e barato, as pessoas que (curiosamente!) continuam a necessitar de um tecto para morar, começaram a virar-se para o mercado do arrendamento. O arrendamento tem as suas vantagens, como sejam a flexibilidade de mudança, os reduzidos custos de entrada e poucos custos de manutenção.

Considero bastante interessante a notícia de que a oferta de imóveis para arrendamento, nos sites de imobiliário, representa cerca de 10% do total de imóveis quando metade do número total de pesquisas efectuadas no site são de procura para arrendamento!

Será que, economicamente, faz sentido comprar casa própria? Num cenário macro-económico como o que vivemos actualmente, em que os preços médios das casas estão em queda, ou estagnados, há quase 10 anos, e não sabemos quando vão voltar a subir, a compra de habitação é preferível ao arrendamento? Em que condições é que se deve optar pelo arrendamento?

Para desmistificar estas questões fui fazer a análise prática de 3 imóveis distintos, com as seguintes características:


Tratam-se todos de imóveis identificados por pesquisa num dos maiores sites imobiliários em Portugal. Para a análise considerei os seguintes pressupostos:

- Valorização nula dos imóveis ao longo do tempo, no cenário de compra – embora este pressuposto possa ser considerado demasiado pessimista no médio a longo prazo, no curto prazo é possível até que ocorra desvalorização dos imóveis;

- Condições de financiamento: prazo de 40 anos, Euribor 6m+spread (taxas actuais*):


(* spreads variáveis conforme condições do mercado e análise de risco do financiamento. Alguns podem considerar estes valores demasiados optimistas, mas o exercício também é válido para quem adquiriu um imóvel na “época dourada”)

- Custos anuais de manutenção: Condomínio, IMI (0,4% sobre valor patrimonial = 80% do valor do imóvel):


Eventualmente, podem considerar-se algumas outras despesas, com custos de manutenção, seguros, etc., mas que iriam aumentar a complexidade desta análise. O quadro seguinte resume a soma de todos os custos referidos no cenário de compra, e os custos no cenário de arrendamento (apenas a renda):


Como podemos verificar, nos 3 imóveis considerados, os custos anuais no cenário de compra do imóvel são sempre inferiores aos custos do respectivo arrendamento, mesmo tendo em conta as despesas acrescidas da propriedade da habitação (condomínios e IMI). De notar que esta análise é feita tendo em conta as taxas de juro actuais, que se encontram a níveis historicamente reduzidos. Uma alteração das taxas de juro pode facilmente inverter este saldo anual. Se a simulação for efectuada com crédito com taxa fixa, a valores mais elevados, o arrendamento torna-se mais competitivo.

Mas, para a comparação ser completa, temos de considerar igualmente os custos de transacção, que não existem no arrendamento. O quadro seguinte apresenta os custos com a aquisição do imóvel: despesas com entidade bancária, IMT, Imposto de Selo (0,8%) e despesas com escritura e registos:


Assim, considerando a poupança anual de cada um dos imóveis no cenário de aquisição, determinada anteriormente, vamos calcular o número de anos necessários para amortizar o custo adicional da aquisição:


Ou seja, o custo de aquisição de um T1 de 50.000€ em Rio de Mouro é amortizado em 14 meses, mas o T2 na Expo já leva 7 anos, enquanto que o T3 na Lapa, pelo elevado custo de IMT, leva perto de 18 anos!!

Também se pode interpretar o custo de transacção em termos de rendas: enquanto no T1 representam 4 meses de renda, no T2 já são equivalentes a quase 1 ano e no T3 são mais de 1,5 anos de rendas!

Que conclusões é que se podem tirar desta análise?

A compra de habitação própria deve ser sempre ponderada num horizonte de médio a longo prazo, quer para possibilitar a amortização dos custos de transacção, quer para permitir alguma eventual valorização ao longo do tempo que cubra esses custos. Mas convém lembrar que, embora historicamente o imobiliário seja visto como uma forma de protecção contra a inflação, existem períodos de valorização e de desvalorização, e não sabemos quando é que o imobiliário vai voltar a recuperar valor em Portugal nos próximos anos. Pode acontecer que se vejam forçados a vender a casa num período de desvalorização, como o actual, e percam capital investido!

Por outro lado, o arrendamento é uma boa opção para quem vai permanecer pouco tempo numa casa (p.e., um jovem casal em início de vida, um trabalhador deslocado), pelo que deve ser encarado como uma decisão de investimento consciente e não como uma opção de segunda categoria, por não ter possibilidade de obter financiamento bancário. Essa mentalidade “morreu”, juntamente com o crédito hipotecário barato e ao desbarato...

Bons negócios Imobiliários!

Novo Produto de Crédito à Habitação

Numa ocasião anterior, já aqui tinha falado sobre o novo produto de crédito à habitação que a APEMIP programava disponibilizar aos seus associados.

Não bastava a alavancagem do mercado, a escassez do crédito, o aumento do custo do mesmo mas, sobretudo, não bastava a falta de criatividade!

A Sra. da entrevista que vos deixo hoje diz-se preocupada com tanta cautela dos bancos: valores de transacção próximos dos valores de avaliação (imagine-se!), valores de empréstimo abaixo dos valores de transacção - só nos faltava esta, ter de investir o nosso dinheiro na compra de uma casa!

Este é o nosso fado: quando os bancos emprestavam tudo a todos sem olhar aos riscos, ninguém estava preocupado. Deu no que deu, todos agora se preocupam.

Acho que deveríamos agora estar a preocupar-nos em não "teimar" sempre com as mesmas soluções: comprar casa (em vez de arrendar), pedir crédito (em vez de poupar), desenvolver produtos sem características diferenciadoras... talvez devêssemos estar agora preocupados em encontrar alternativas, procurar soluções criativas, sobretudo, responder às necessidades da procura e não insistir em encontrar escoamento para a oferta.



Bons negócios (imobiliários)!

Opções Financeiras no Imobiliário

Deixo-vos hoje o mais recente artigo que escrevi para o Jornal Oje.



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Os tempos actuais são de extrema dificuldade para o Promotor Imobiliário de habitação. As vendas são hoje em menor quantidade e bastante mais lentas, criando dificuldades na gestão da tesouraria e dos financiamentos entretanto contratados.

Como tal, é também tempo de se pensar em formas alternativas de gerar cash-flow para o Promotor Imobiliário, procurando antecipar vendas. A utilização de opções financeiras pode ser uma solução. Já anteriormente tinha abordado o tema das opções no imobiliário na Real Estate & Finance Newsletter nº6, quando falei sobre a perspectiva financeira dos Fundos de Arrendamento Habitacional (FIIAH).

Em finanças, uma opção financeira é um contrato no qual se consagra o direito (mas não a obrigação) de uma das partes comprar ou vender um determinado activo, a um determinado preço numa (ou até uma) data futura. Numa opção temos então:

- Um activo a negociar no futuro;
- Um preço a pagar pela opção;
- Um outro, pré-determinado ou a determinar no futuro, para pagamento do activo;
- Um prazo para exercer essa opção.

O Promotor Imobiliário poderá assim vender uma opção de compra de uma casa a um potencial interessado ou mesmo um arrendamento com opção de compra. Quais as diferenças?

A opção de compra é simples: comprador e vendedor acordam um prazo para a compra/venda do imóvel, definindo o preço futuro a pagar. O vendedor recebe hoje do comprador um prémio pela venda da opção. Caso esta não seja exercida até final do prazo, fica com o prémio inicialmente recebido e também com o imóvel, que o poderá de novo revender.

O arrendamento com opção de compra já é algo diferente. Neste caso, existirá na mesma uma opção de compra com as características já aqui definidas mas, ao mesmo tempo, o futuro comprador acorda com o vendedor o arrendamento da casa, pagando para tal uma renda pré-acordada. O prazo do contrato de arrendamento (poderá variar de 1 a 5 anos) deverá ser idêntico ao prazo da opção de compra. Também neste caso, o valor pago pela opção de compra não é dedutível no preço final a pagar pelo imóvel. Já o valor pago pelo arrendamento poderá ser dedutível, no todo ou em parte.

Existem vantagens e desvantagens. Para o Promotor, a vantagem passa essencialmente por procurar antecipar uma venda que, por força do contexto económico e financeiro do país, não iria ocorrer tão rapidamente. Tem também a vantagem de, eventualmente, receber algum valor hoje pela venda da opção. A principal desvantagem é que o Promotor não poderá vender essa casa a mais ninguém durante a vigência do contrato. Já o comprador tem a vantagem de poder usar uma casa durante um período sem ter de despender uma avultada verba logo de início. Apenas terá de pagar um prémio inicial, posteriormente pagar as rendas pelo uso do imóvel e ainda poder eventualmente descontar parte (ou mesmo a totalidade) dessas rendas no preço final. A principal desvantagem para o comprador passa pelo facto de perder o preço da opção e o valor das rendas pagas, caso no final do contrato não exerça a opção.

À primeira vista, tudo isto pode parecer muito complicado e até desadequado ao mercado imobiliário. Mas não é! Um activo imobiliário, seja uma casa, uma loja ou um escritório, é um activo financeiro e que pode (e deve) ser trabalhado do ponto de vista financeiro. O mercado tem disponíveis várias ferramentas e instrumentos que podem perfeitamente ser usados no imobiliário. E as opções financeiras são uma delas.

Bons negócios (imobiliários)!