Sinais de mudança no mercado residencial?

O mercado residencial norte-americano continua a dar indicações de mudança: queda no número de casas vendidas, preços de venda cada vez mais longe dos asking prices e preços em queda em alguns Estados.

Os dados mais recentes apontam para um crescimento no número de meses de casas em venda. Este indicador procura mostrar a quantidade de stock que existe em venda no mercado e quanto tempo demoraria para escoar esse mesmo stock.

Em Janeiro, o indicador estava nos 6,6 meses, bem acima dos 4 meses registados em Janeiro de 2013. O gráfico mostra bem os momentos em que o índice atinge os seus picos, sempre em momentos de recessão económica, o que se entende. Mostra também que o início de uma subida antecipa normalmente esses mesmos períodos de recessão.

Os valores agora registados estão em linha com aqueles observados em meados de 2006, momento em que o mercado residencial norte-americano começa a mudar, levando depois à já conhecida crise do subprime, um ano depois. Há, no entanto, uma diferença importante (para além de outras, naturalmente): o preço.

No final do 1º trimestre de 2006, o preço mediano de venda de uma casa nos Estados Unidos situava-se nos USD 247.700; no final de 2018, esse valor está agora nos USD 317.400.  Trata-se de uma subida de 28,1% ao longo de cerca de 13 anos. Parece bastante. No entanto, importa reter que a inflação acumulada ao longo do mesmo período - 2006 a 2018 - foi de 24,7%, ou seja, o mercado residencial norte- americano praticamente que replicou a taxa de inflação durante este período de tempo:

Que ilações retirar destes dados?

• Com uma subida do inventário, é de esperar mais tempo para venda de uma casa;
• Demorando mais tempo para vender, é natural que se assista a uma correcção em baixa dos asking prices;
• A partir do momento em que o mercado interiorize estas correcções - mais tempo para venda e descida dos asking prices - os preços de venda tenderão a corrigir também em baixa.

A pergunta para um milhão de dólares: até onde? De quanto será esta correcção? Difícil estimar, claro está. Mas será expectável que seja isso mesmo, uma correcção em baixa. Uma alteração do ciclo do mercado até se encontrar um novo equilíbrio.

Bons negócios (imobiliários)!

Crédito Habitação subiu 19% em 2018

O crédito habitação em Portugal voltou a fechar em alta no ano de 2018. Os novos empréstimos à habitação levam já 6 anos consecutivos de subida. Em 2018 foram concedidos € 9.835 milhões em crédito para compra de casa, um valor 19,1% acima do montante registado em 2017.

Fonte: Banco de Portugal

No entanto é perceptível pelo gráfico apresentado que apesar das consecutivas subidas nos novos montantes de crédito habitação concedidos no mercado, o valor registado de 2018 encontra-se ainda bem abaixo dos montantes emprestados antes da crise financeira vivida em Portugal mas já muito próximo do período entre 2009 e 2010.

As bolhas no mercado residencial norte-americano

Aqui há dias escrevíamos sobre os sinais de arrefecimento do mercado residencial norte-americano. Hoje importa olhar com mais atenção e pormenor para algumas cidades onde os preços da habitação começam, de facto, já a corrigir.

De forma genérica, aparentemente o mercado residencial norte-americano atingiu o pico há já quase 1 ano, em Março de 2018. Desde então, os preços têm vindo a cair em 33 de 40 Estados de onde é possível retirar informação em quantidade e qualidade suficientes. Mesmo observando os dados da Zillow é possível verificar que o volume total de transacções no mercado caiu de USD 129 biliões em Março de 2018 para USD 120,4 biliões em Novembro do mesmo ano:

Olhando para algumas cidades em específico, podemos retirar as mesmas conclusões quanto a um ciclo de quedas no mercado. Seattle desvalorizou 5,1% em 5 meses, a maior queda desde a bolha imobiliária anterior; São Francisco, Los Angeles, San Diego, Portland... todas estas cidades estão a registar queda nos preços de venda.

O índice S&P Case-Shiller parece estar a atingir um pico, registando actualmente um valor 11,4% acima do anterior pico de mercado antes da bolha de 2007. Em Denver, por exemplo, o índice de preços está agora 54% acima do pico de 2007, enquanto que Los Angeles e San Diego apresentam preços idênticos aos de há 12 anos atrás.

Independentemente da dimensão da subida desde a crise do subprime, a realidade mostra que o mercado norte-americano começa a ajustar perante uma diminuição da procura estrangeira (nomeadamente chinesa). Já em artigos anteriores havíamos alterado para uma substancial quebra do investimento chinês em imobiliário norte-americano. Além disso, a subida recente das taxas de juro parece igualmente estar a afastar alguma procura, desta feita, doméstica.

Sinais muito importantes que importa continuar a observar e analisar.

Bons negócios (imobiliários)!

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Nota: informação retirada da página Seeking Alpha

Reflexões sobre a Bolha Imobiliária: 7 anos depois

Nos últimos meses, inúmeras notícias têm sido publicadas sobre a bolha imobiliária em Portugal. Ora, em 2011, antes do resgate do FMI mas quando já era claro que Portugal iria passar por dificuldades de financiamento eu escrevi um artigo aqui sobre a bolha imobiliária em Portugal, onde mencionei que seria de esperar uma correcção de pelo menos 30% para que o rácio de afordabilidade regressasse a níveis sustentáveis (tendo em consideração informação de Dezembro de 2010; a correcção de 15% verificada entre 2007 e 2009 está relacionada com a crise de crédito de 2008).

Passados 2 anos, em 2012, os preços tinham corrigido 27% (ver Figura 1). Desta vez estive certo mas outras vezes houve em que estive errado. Por exemplo, no mesmo artigo referi que o Reino Unido também estava em território de bolha e nada aconteceu desde então. 

Figura 1 – Índice do valor médio dos prédios transaccionados (1992 = 100)

Fonte: Pordata

Isto leva-nos à primeira máxima do investimento: os mercados podem manter-se irracionais mais tempo do que qualquer um de nós pode permanecer solvente (principalmente se os bancos centrais estiverem envolvidos no processo), sendo a previsão do rebentamento de uma bolha um exercício de timing muito complicado.

Espanha: nem tudo são rosas

Tal como em Portugal, Espanha regista uma forte recuperação do seu mercado imobiliário, com previsões que apontam para uma contínua subida nos próximos anos, isto apesar de haver já alguns alertas por parte da agência Fitch sobre uma possível bolha imobiliária.

No entanto, nem todo o mercado evoluiu da mesma forma. Dados recentemente divulgados pelo portal idealista mostram que a maior parte da actividade imobiliária se centra em Madrid e nas zonas costeiras:

Conforme se pode ver no mapa em cima, a maior parte das buscas de imóveis no referido portal concentram-se em zonas muito específicas. De facto, Espanha é um país muito grande e nem todas as zonas do mercado apresentam o mesmo interesse para os compradores.

Curioso é verificar que nos locais onde existe mais stock para venda são exactamente os mesmos onde existe também mais procura. A figura em baixo mostra por região, a percentagem de imóveis em venda sobre o stock total. As zonas mais escuras são aquelas que têm mais imóveis em venda no mercado, ou seja... as zonas costeiras. Encaixa bem com o interesse da procura.

Se em muitos mercados, a subida de preços no imobiliário é em parte justificada por um desequilíbrio entre oferta e procura (a primeira escassa para a segunda, entenda-se), neste caso aparentemente não será tanto assim.

Bons negócios (imobiliários)!

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Leia também Espanha: preços na habitação descem

EUA: Habitação de novo no topo

O mercado residencial norte-americano continua a valorizar e atingiu o nível registado há 10 anos, precisamente no momento em que a crise do subprime eclodiu.

Passados 10 anos, o que mudou no mercado? Que diferenças observamos que nos possam levar a assumir que não teremos uma bolha imobiliária de novo?

Danielle Hale, Chief Economist da Realtor.com aponta alguns importantes factores que nos deverão deixar um pouco mais tranquilos face ao momento actualmente vivido no mercado imobiliário norte-americano:

• Baixo nível de oferta face a uma procura elevada;
• Aumento do emprego;
• Melhoria das condições de vida dos agregados familiares;
• Sólidos fundamentais no mercado imobiliário;
• Mas sobretudo, níveis mais reduzidos de dívida alocada às transacções, com critérios muito mais rigorosos na concessão do crédito.

E Portugal?

Se olharmos com atenção para o panorama actual do nosso mercado, podemos tirar conclusões similares: temos uma procura elevada e um baixo stock de habitação em oferta, principalmente no centro de Lisboa e Porto; as condições económicas do País têm melhorado; a dívida caiu bastante e hoje aloca-se menos crédito à transacção imobiliária. A isto, acresce o forte dinamismo na área do turismo e a aquisição de imóveis por parte de estrangeiros, factores que em muito têm contribuido para o bom momento do nosso mercado imobiliário, com enfoque no sector residencial.

Bons negócios (imobiliários)!

Fitch: Espanha com possível bolha imobiliária

Num relatório recentemente publicado, a agência de rating Ficth alerta para uma possível bolha imobiliária em Madrid e Barcelona, apesar de não antecipar ainda um alastrar dessa bolha a todo o país vizinho.

No referido relatório, a Fitch menciona uma subida de preços no segmento residencial, entre 15% e 35% no último ano, potenciado pela política de quantitative easing iniciada pelo BCE há mais de 2 anos e a entrada no mercado de investidores estrangeiros.

No entanto, o excesso de stock no mercado - em larga escala derivado do excesso de imóveis que a banca espanhola tem ainda para colocar no mercado - e a existência de restrições à aquisição de habitação por residentes (nomeadamente, falta de poder compra e dificuldade no acesso ao crédito), leva a Fitch a acreditar que uma potencial bolha está circunscrita aos grandes centros urbanos, nomeadamente Madrid e Barcelona.

Bons negócios (imobiliários)!

Habitação: preços disparam em Barcelona

Segundo dados divulgados pela empresa Tinsa, os preços na habitação subiram quase 22% em Barcelona, entre Julho de 2016 e Junho de 2017, muito acima dos 12,7% de valorização registados em Alicante ou mesmo dos 10,8% em Madrid. A Região da Catalunha foi, aliás, a que registou maior subida de preços, com uma variação média de 11,3%.

Alguns apontam já para uma possível formação de bolha imobiliária em Barcelona, com os preços de venda e rendas a subirem tão rapidamente num tão curto espaço de tempo.

Entretanto, o BBVA aponta já para uma subida de 10% na venda de casas em Espanha até final de 2017, ultrapassando assim a barreira das 500.000 casas vendidas. O mercado registou vendas acima de 213.000 unidades nos primeiros 5 meses do ano.

Bons negócios (imobiliários)!

A bolha voltou?

Aqui há dias, no programa Prós e Contras da RTP 1, sob o tema do novo imposto imobiliário, falava-se da possível existência de uma bolha imobiliária em Portugal, fruto das fortes subidas verificadas nos preços na habitação nos últimos tempos.

Não pretendo debruçar-me sobre essa discussão para Portugal mas antes sobre um relatório recente da UBS que procura mostrar quais os mercados imobiliários que efectivamente podem estar perto de uma bolha. 

Num índice produzido pela referida entidade financeira, Vancouver (Canadá) encontra-se à cabeça dessa lista com Londres a ser a 1ª cidade europeia do ranking. Estocolmo, Sidney e Munique completam os 5 primeiros postos.

A crise imobiliária na Europa

Boa reportagem da Euronews, a falar um pouco sobre a crise imobiliária na Europa e a apresentar alguns dados sobre a actualidade do mercado irlandês.

Muito interessante ouvir David McWilliams, principalmente aqueles que olham para a Irlanda como um exemplo de cumprimento de um Programa de Assistência Financeira, de recuperação económica e saída da crise.

No caso da Irlanda, a recuperação do mercado e da economia é mais uma observação estatística do que propriamente uma recuperação. Com uma taxa de desemprego de 2 dígitos, uma emigração em massa de jovens irlandeses, a maior dívida do Mundo, a coisa não poderia ser de outra forma. "Se a Economia não pode crescer, os números que temos são apenas bons títulos para jornais".

Ouço isto e vejo Portugal.

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Bons negócios (imobiliários)!

Um caso mal-parado - I

Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Out of the Box
Main Thinker

OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
Managing Director

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Durante as próximas semanas, irei aqui publicar um conjunto de artigos sobre o estado do crédito à habitação e às actividades imobiliárias em Portugal, bem como sobre o mal-parado e os riscos que enfrentamos e continuaremos a enfrentar no nosso mercado imobiliário.

Inicio esta colecção de artigos com o seguinte texto do Banco de Portugal:

«A exposição do sistema bancário português ao setor imobiliário, seja direta ou indiretamente (nomeadamente através da detenção de unidades de participação em fundos de investimento de risco associado ao setor imobiliário), constitui também um elemento importante de incerteza para a estabilidade financeira. Embora exista evidência da ausência de uma “bolha” nos preços do imobiliário em Portugal semelhante à ocorrida noutros países sob pressão, não serão de excluir correções adicionais dos preços, consentâneas com o ajustamento gradual do mercado habitacional português após o aumento significativo da oferta observado no passado, com a situação económica interna e a necessidade de redução do endividamento das famílias, e com uma eventual dinamização do mercado do arrendamento.

A fim de precaver eventuais efeitos negativos sobre o setor financeiro, foram recentemente definidos, pelo Conselho Nacional de Supervisores Financeiros, alguns princípios que visam garantir uma avaliação prudente dos ativos imobiliários. Adicionalmente, o Banco de Portugal tem conduzido, nos últimos anos, várias inspeções a classes específicas de ativos particularmente expostas a desenvolvimentos macroeconómicos ou de mercado, onde se incluem os ativos expostos ao risco imobiliário, as quais têm por objetivo promover uma correta avaliação do valor do imobiliário.» In Relatório de Estabilidade Financeira, pág. 8, Banco de Portugal, Novembro de 2013

Importa, também, ler a mais recente nota publicada pela Fitch.

Prudência, meus caros, prudência.

Bons negócios (imobiliários)!

O imobiliário em Portugal está subvalorizado

Segundo um documento recente do FMI, o IMF Global House Price Index voltou a subir no 2º trimestre do corrente ano. Os preços das casas subiram em 32 dos 51 Países que compõem este índice, estando já ao nível dos valores verificados em 2006 e apenas 8% abaixo dos máximos registados em 2007, antes de rebentar a crise do subprime.

Este índice considera que Portugal está entre os Países com o imobiliário mais subvalorizado. Segundo uma métrica que compara o preço das casas com as rendas cobradas (house to price ratio), o mercado residencial Português encontra-se ainda subvalorizado, possivelmente dadas as quedas recentes de preços. Face à média histórica deste índice, o mercado nacional apresenta um desvio negativo:

O arrastar da bolha imobiliária em Espanha

O site Spanish Property Insight apresenta-nos uma comparação muito interessante entre os mercados imobiliários Espanhol e Norte-Americano. Em 2005, ambos estavam em situações similares: as vendas subiam a um ritmo médio anual de 5%, ao passo que os preços cresciam entre 10% a 20%. Mas com a crise do subprime e o rebentar das bolhas, estes dois mercados seguiram caminhos diferentes:

Ao passo que o mercado norte-americano rapidamente corrigiu, com quedas nos preços e no nº de transacções em 2007 e 2008, a verdade é que o mercado espanhol reagiu mais lentamente, observando ainda subidas de preços até 2008, mesmo com fortes quedas nas transacções. Pode-se, inclusive, argumentar que os preços foram artificialmente mantidos à custa do nº de transacções, o que não se verificou nos Estados Unidos.

Em 2009, mesmo ainda com uma queda nos preços, o mercado norte-americano já observava um aumento nas nº de vendas, enquanto que Espanha caía, e ainda cai.

Aguentar artificialmente os preços e não deixar que o mercado funcione livremente, pode dar nisto. No caso de Espanha, provocou um arrastar da bolha.

Bons negócios (imobiliários)!

Espreme que rebenta - Parte III

Na sequência dos últimos 2 artigos com o mesmo título, e depois de lançado um olhar sobre as bolhas imobiliárias um pouco por esse Mundo fora, importa reflectir um pouco da importância dessas bolhas. Porquê tanta preocupação com bolhas imobiliárias. Serão elas mais graves, mais preocupantes que outra bolhas, como por exemplo, bolhas nos mercados de capitais?

Procuremos reflectir sobre as consequências de uma bolha imobiliária.

Espreme que rebenta - Parte II

Depois de um breve olhar sobre as bolhas imobiliárias europeias, olhamos agora para outros pontos do Globo. Do blog Dr. Housing Bubble, chega-nos a lista das maiores bolhas mundiais, com a China logo à cabeça:

Espreme que rebenta - Parte I

Muito se tem escrito sobre bolhas imobiliárias, a dos Estados Unidos, a de Espanha. Outros discutem se Portugal teve ou ainda tem uma bolha imobiliária. Discussões à parte, o blog Market Daily Briefing ajuda-nos a compreender um pouco melhor como estamos de bolhas imobiliárias na Europa.

Primeira conclusão: apesar de vários países europeus terem enfrentado bolhas imobiliárias, apenas a da Irlanda já rebentou. Espanha está prestes a rebentar e outros estarão lá quase.

Mas como detectar uma bolha? Em que se baseia este blog para tomar estas conclusões?

O mito urbano da bolha

Ouço variadíssimas vezes, e vindo de diversos actores, que essa coisa da bolha imobiliária em Portugal não existe. Nunca existiu, não existe e é patético quem diz que existe. Mais ainda, vai contra o espírito nacional dizer-se que temos uma bolha imobiliária.

A razão pela qual Portugal não tem investidores

Muitas vezes as pessoas perguntam-me porque Portugal não tem investidores e porque eles não olham para tão boas oportunidades de negócios que nós hoje temos em Terras Lusitanas. Respondo sempre: porque é que algum investidor, no seu perfeito juízo, optaria por investir cá com yields de 8%, quando pode investir em qualquer local do Mundo e ganhar muito mais dinheiro? Muitas vezes, sou insultado...

Eu até me dou ao luxo de comparar o incomparável, ou seja, Portugal com qualquer outro destino de investimento. Ronnie Chan, Chairman of Hang Lung Properties Limited in Hong Kong, deixa-nos neste vídeo, uma perspectiva e comparação interessantes entre o mercado imobiliário norte-americano e o chinês.



Antes de mais, como ganhar dinheiro no séc. XXI? Ronnie Chan aponta a receita: estar na China. Em que sector? Imobiliário!

Alguns números (de 2011):

- Na China constroem-se 12 vezes mais casas que nos Estados Unidos;
- Vendem-se 29 vezes mais casas que nos Estados Unidos (9 milhões contra cerca de 310 mil);
- A maior empresa imobiliária do Mundo, que é chinesa, vendeu USD 19 billion;
- Na China, existem mais de 300 cidades com mais 1 milhão de habitantes, nos EUA apenas 9...

Mais ainda, pergunta Ronnie Chan, se tivesse investido nos Estados Unidos, há 10, 12 anos atrás, qual a yield que poderia agora esperar desse seu investimento? Uns 6% não alavancados, parece aceitável. Por isso mesmo, ele não investe nos Estados Unidos! Não investe porque consegue retirar actualmente dos seus investimentos mais de 40% não alavancados. 40%!!!

Por estas e outras razões, Ronnie Chan acha o mercado imobiliário norte-americano pouco interessante, demasiadamente pequeno e muito eficiente. Num mercado com estas características, não é possível ganhar dinheiro! É preferível ir para a China onde a ineficiência é enorme, não há informação mas é possível ganhar muito dinheiro!

E ainda nos perguntamos porque é que os investidores internacionais não investem mais em Portugal... e ainda nos preocupamos em ir buscar investidores à China... e ainda achamos que uma yield de 7% de um buy-to-let é um bom investimento ou que uma yield de 8% de um prédio de escritórios é muito bom!

Temos de vender outra coisa. Temos de nos vender de outra forma. Portugal tem de ser mais do que simples mas boas oportunidades, preços ou yields.

Bons negócios (imobiliários... e chineses)!

Leitura da semana 01_11

Lembram-se do vídeo sobre o mercado imobiliário chinês?

Para leitura desta semana, aconselho o artigo «China - Dubai times a thousand».

Com certeza, todos se recordam do crash imobiliário no Dubai e das consequências internacionais que trouxe. Multipliquem por mil e chegamos à China!

Boa leitura e bons negócios (imobiliários)!

Os preços do imobiliário em Portugal - Parte II

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund






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Na sequência da Parte I deste artigo, volto ao vosso encontro para finalizar o tema dos preços do imobiliário em Portugal.

Outra métrica de valor é a rendibilidade total esperada (apreciação de capital e rendimento ou convenience yield) tendo em consideração o risco subjacente ao investimento. A análise segundo esta métrica de valor depende de 2 variáveis: a taxa de juro de longo prazo e o prémio de risco.

Visto que conhecemos o valor das transações (ou a apreciação do capital investido), para o compararmos com a rendibilidade total esperada, temos de assumir uma taxa de rendimento (ou convenience yield pelo usufruto do imóvel). Para o efeito (e em sintonia com estudos académicos) assumo uma taxa de rendimento (depois de encargos e taxas) = 4%. Quanto ao prémio de risco (e mais uma vez em sintonia com o prémio de risco observado noutros mercados imobilários) assumo uma taxa de 3%. A Figura 3 demonstra a relação existente entre a apreciação verificada e a esperada.

Figura 3 – Índice do valor médio dos prédios transaccionados ajustado pela taxa de crescimento do PIB nominal (inclui taxa de inflação e taxa de crescimento real do PIB) e pela taxa de apreciação esperada

Fonte: Pordata (Taxa de crescimento do PIB nominal); OCDE (Taxa de juro de longo-prazo)

Ambas as métricas parecem apontar no mesmo sentido: o imobiliário encontra-se sobre-avaliado, mas desta vez em cerca de 50% a 60%. (mais uma vez devo salientar que se o ponto de partida, em 1992, se encontrava abaixo do valor justo, então a sobre-avaliação é menor). Outro facto interessante é que até à introdução do Euro, o nível de preços manteve-se em níveis sanos. Após a introdução do Euro e com o crédito barato, a bolha foi crescendo.

Para terminar, e para "tirar a prova dos nove", vamos avaliar a evolução dos preços em função do rendimento médio do agregado familiar. Esta métrica é provavelmente das mais importantes uma vez que expressa o "índice de afordabilidade". O "índice de afordabilidade" corresponde ao valor médio dos prédios dividido pelo rendimento médio anual do agregado familiar, ou seja, corresponde ao número de anos necessários para pagar o imóvel com o rendimento actual. A Figura 4 apresenta o rácio de afordabilidade para Portugal e também para o UK e US, para se ter um ponto de referência:

Figura 4 – Índice de Afordabilidade: Portugal, UK e US

Fonte: Pordata (Valor médio dos prédios e Valor médio do rendimento bruto dos agregados); HBOS (Rácio de Afordabilidade: UK); Bloomberg (Valor médio dos prédios e Rendimento médio do agregado).

Mais uma vez, Portugal não aparece particularmente bem colocado, não só em termos da evolução cronológica como também em termos comparativos com outros mercados. Parece-me que o ponto de equilíbrio é entre 3 e 4, digamos 3,5 (valor para o qual US já convergiu; o UK permanece em níveis acima dos 4 dado o desequilíbrio estrutural entre a procura e a oferta e, porventura, o nível artificialmente baixo das taxas de juro, embora o mesmo se verifique na zona Euro e nos US).

Esta análise tem a vantagem de não ser enviezada pelo ponto de partida e, como tal, se admitirmos 3,5 como ponto de equilíbrio para o qual o rácio de afordabilidade terá de convergir, o valor dos imóveis encontra-se aproximadamente 30% !! sobreavaliado (a preços de 2009). Analisando a situação de outro prisma e visto que os construtores têm demonstrado reluctância em mexer no preço, seriam precisos 10 anos (!!) de crescimento nominal de 4%/ano nos rendimentos médios dos agregados familiares para que este rácio regresse para valores próximos de 3,5.