“A propriedade rústica” - Novos Caminhos? Ou continuamos no trilho das pedras? - Parte II

Por João Nunes,
Director-Coordenador de Consultoria
Colliers International






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No passado mês de Maio falámos sobre a “agonia” organizativa da propriedade rústica e da inevitabilidade das mudanças. A insustentabilidade da atual situação acabará por se impor mais tarde ou mais cedo. Aspetos como a diminuta receita fiscal dos prédios rústicos, o crescente dispêndio de recursos no combate aos fogos, o número crescente de incidentes com perda de recursos humanos e materiais, etc, etc. acabarão por impor essa alteração.

“A propriedade rústica” - Novos Caminhos? Ou continuamos no trilho das pedras? - Parte I

Por João Nunes,
Director-Coordenador de Consultoria
Colliers International






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Historicamente em Portugal, a “terra” e a sua propriedade, foram sempre tratadas com alguma emoção, muito dogma e, por vezes, muito pouca reflexão, ponderação e análise estratégica de longo prazo. A aposta numa economia agrária, romântica, por vezes assente em dogmas, com forte agregação das pessoas à terra ajuda a explicar, em parte, as opções políticas tomadas e a compreender “a simpatia momentânea” de algumas medidas justificando o “receio” por opções de racionalidade a médio e longo prazo.

Um estímulo colossal (ou a outra face do IMI)

Por João Nunes,
Director-Coordenador de Consultoria
Colliers International






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Em Portugal a palavra “estímulo” anda frequentemente associada à ideia do Estado injetar dinheiro na economia ou em alternativa de o mesmo Estado baixar os impostos. Em outras paragens do mundo “estímulo” tem normalmente um entendimento mais lato e vai no sentido de “induzir determinadas atitudes”.

Segundo rezam as crónicas, quando a TROIKA esteve pela primeira vez em Portugal, um dos aspetos que deixou mais espantados os elementos da comitiva foi o estado de degradação de muitos dos edifícios de Lisboa.

“Refluxo” Demográfico e as suas consequências para o Imobiliário

Por João Nunes,
Director-Coordenador de Consultoria
Colliers International

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Já não pode ser considerada como uma “novidade recente” a constatação de que um número crescente de profissionais, muitos deles jovens, estão a emigrar para diferentes paragens do mundo.

O regresso de imigrantes aos seus países de origem também já decorre há algum tempo mas um dos aspetos recentes é o registo de uma inversão no fluxo demográfico interno entre “ o interior e o litoral”. Alguns habitantes dos grandes centros urbanos (tais como Lisboa e Porto) começaram a ir (ou regressar) para as suas terras de origem, ou dos seus pais ou dos seus avós.

Tempo é dinheiro

Por João Nunes,
Director-Coordenador de Consultoria
Colliers International

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A famosa frase atribuída a Benjamin Franklin parece não ser levada muito a sério em alguns departamentos da administração central e local. De facto é frequente termos prazos de aprovação de projetos imobiliários de oito, dez, doze e mais anos. Já tive conhecimento de um caso em que a aprovação do projeto demorou sensivelmente 40 anos (e depois da aprovação, as obras de execução das infraestruturas foram embargadas por uma ação em tribunal).

Na “máquina pública” qualquer intenção de investimento é olhada com alguma desconfiança consistindo a preocupação dominante em assegurar que aquilo que é aprovado não possa vir a ser questionado ou colocado em causa. O “custo” do fator tempo para as tomadas de decisão raramente é tido em consideração.

Não creio que a culpa seja das pessoas que tomam as decisões, muitas delas até bem-intencionadas e preparadas. O problema está em:

a) Na cultura prevalecente (o Estado não tem tradição de “prestar contas” aos Cidadãos e Empresas quer sobre as suas decisões quer sobre o tempo que leva para as tomar);

b) Na falta de planeamento;

c) Na falta de orientação estratégica do topo da máquina do Estado (traduzida no adiar de medidas difíceis, em implementar medidas em sentido oposto às dos antecessores e em “deixar correr o tempo”).

Exemplo claro desta situação é o fato de alguns projetos precisarem de recolher pareceres de 20 ou mais entidades (o que necessariamente leva muito tempo). Em zonas urbanas, com “o trabalho de casa” feito, seria possível publicar diretivas urbanísticas para uma zona, pelo que, qualquer interessado já saberia quais os usos e capacidades construtivas admissíveis para um determinado local ou terreno. Poupava-se muito tempo, muito esforço e muito dinheiro.

Algumas (poucas) autarquias realizaram um esforço considerável neste sentido. Atualmente queixam-se que agora que possuem planeamento, não “há dinheiro”. Implicitamente reconhecem que quando existia “dinheiro” não havia planeamento com os inerentes “estragos passados” no investimento local. Neste caso como em outros “tempo foi investimento”… que se perdeu e não volta. E não volta mesmo, porque se aparecerem novas oportunidades de investimento serão novas e não as mesmas.

Muitos promotores foram mal tratados. Muito mal tratados mesmo.

Os tempos mudaram.

O que fizemos até aqui é “história”. Os projetos do futuro não terão muito a ver com os projetos do passado na sua lógica intrínseca. Muitos projetos serão abandonados, outros serão profundamente reformulados, outros ainda, serão concebidos à luz de novos conceitos e realidades.

As cidades irão focar-se na procura da “atração do conhecimento”, na redução de custos de “mobilidade”, na procura de soluções de “baixa pegada ecológica”.

Os promotores que sobreviverem e os novos que aparecerem terão de ser rápidos, ter visão, ter ideias claras. Sei que existem vários por aí.

E o ambiente em que se vão mover? As autoridades públicas vão perceber que “tempo é dinheiro”? Serão capazes de mudar verdadeiramente de mentalidade? Perceberão que se não decidirem em tempo útil vários investimentos se vão perder?

“Tempus fugit”. E o tempo para tomar decisões também. Os senhores da “troika” sabem há muito tempo que o valor de um euro hoje não é o mesmo que o valor de um euro daqui a um ano. Esperemos que façam “doutrina” e que sejam “bons mestres”. Agarrem as oportunidades. Algumas não voltarão a surgir. Agarrem os (bons) negócios imobiliários.

Transportes e Promoção Imobiliária - Uma perspectiva de futuro

Por João Nunes,
Director-Coordenador de Consultoria
Colliers International

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Nas últimas décadas o País investiu muitos recursos em infra-estruturas rodoviárias mas relativamente pouco na ferrovia. Coincidência (ou talvez não) o automóvel ganhou um peso significativo nas deslocações casa / trabalho em detrimento do transporte público.

Os “Office Parks”, os principais pólos de escritórios e de comércio, construídos ao longo dos últimos anos, foram concebidos e implantados em função da acessibilidade automóvel e não tanto dos transportes públicos.

Em vários países da União Europeia, nos últimos anos, por razões ambientais, económicas e de qualidade de vida, o transporte público e a ferrovia em particular assumiram-se como um eficiente meio de transporte e simultaneamente como uma âncora do desenvolvimento urbano e de algumas promoções imobiliárias.

Em Portugal, a actual situação financeira das empresas públicas de transporte perspectiva mudanças significativas neste sector, nomeadamente, na filosofia de gestão (e talvez de propriedade) destas empresas. Isto terá vários impactos, que não cabe aqui analisar. No entanto, parece relativamente claro, que estas empresas irão, num futuro próximo, estar mais focadas em transportar mais pessoas como forma de potenciar lucros. Aliás, se nada for feito, até poderão ter decréscimo de passageiros transportados (a Carris, por exemplo, prevê quebras para 2012 de 5 a 6% no número de passageiros transportados).

Para transportar mais pessoas estas empresas estarão mais preocupadas, numa primeira fase, em melhorar ou mudar a localização de interfaces multimodais, de criar condições para se utilizar mais o transporte público (como por exemplo parques de estacionamento nas imediações), etc, etc. Eventualmente, numa segunda fase, pensar-se-á em prolongar linhas até grandes centros populacionais ou grandes concentrações de escritórios ou comércio.

Enfim, no fundo, trata-se de “ganhar potenciais clientes” para o transporte público tornando mais fácil a interligação com o transporte privado (automóvel) ou “cross-selling” com outros transportes públicos (barcos / metro ou comboio / metro / autocarros, etc). Esta situação será ainda potenciada, caso nos interfaces, existam superfícies comerciais ou núcleos de escritórios complementados por amplos parques de estacionamento a preços gratuitos ou simbólicos. A lógica será aqui também a de “cross-selling” entre os transportes públicos e as diferentes funções imobiliárias.

Dado que os investimentos nestes tipos de infra-estruturas, principalmente na ferrovia, são “pesados” é importante que o investimento seja “partilhado” entre o operador, o promotor e as entidades públicas em proporção a definir caso a caso.

Numa altura em que existem significativas dificuldades de acesso ao crédito, que contrastam, por vezes de forma quase dramática, com “alguma” facilidade característica da época anterior à falência da Lehman Brothers, será possível que tal venha a acontecer?

A necessidade aguça o engenho e neste caso “empurra” para parcerias, planeamento e investimentos com necessidade de retorno. Este caminho, que deveria ter sido seguido no passado não foi trilhado até agora porque, entre outras razões, a “facilidade de crédito” permitiu que este caminho pudesse não ser seguido. Também se verificou que a lógica que presidia à política de gestão dos transportes públicos na esfera do Estado baseada permanentemente em tarifas deficitárias não deixou espaço, tempo e recursos para que as diferentes administrações destas empresas se dedicassem a novos investimentos.

Para os promotores imobiliários a situação era diferente. Normalmente o principal problema residia no tempo de aprovação de projectos. Acrescentar ao projecto a conjugação com um investimento de uma empresa pública de transportes com os condicionalismos de investimentos já mencionados poderia significar o nunca concretizar da promoção imobiliária.

A presente conjuntura poderá vir a empurrar todos (num futuro próximo) para o diálogo, a partilha de custos e as vantagens de “possuírem produtos” tais como transportes, comércio, escritórios ou habitação em localizações com claras vantagens competitivas face a outras.

Os promotores imobiliários também sabem que o crédito não será fácil, as vendas não serão como em 2007 e anos anteriores e têm consciência que só os projectos com diferenciação clara poderão avançar. E a proximidade a interfaces de transporte público poderá fazer a toda a diferença.

Recorde-se a importância do impacto nos preços da chegada do metro de Lisboa a Odivelas ou o impacto da estação de comboios de Corroios na venda do empreendimento de Santa Marta do Pinhal.

O imobiliário poderá ajudar a pagar o melhoramento dos interfaces. Estes ajudarão as vendas / arrendamento de comércio, escritórios e habitação. E trarão mais utilizadores para os transportes. E as entidades públicas poderão fazer a “obra / figura” para a qual já tem alguma dificuldade em encontrar as verbas…..(também aqui tem de mudar de atitude e aprovar projectos de forma mais célere).

E o país ganha. Os carros circularão menos pelo que os ganhos em termos energéticos serão significativos. E os cidadãos? Muita qualidade de vida. Os investidores? Retorno.

A “Multiple Win Strategy”. Idealismo? Isto está a ser feito em alguns países da Europa, já há algum tempo.

Onde estão os nossos timoneiros?

Por João Nunes
Director-Coordenador de Consultoria
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Numa conversa recente com um amigo que dedicou grande parte da sua vida ao mar, não deixei de pensar, no paralelismo entre o “negócio” da pesca em alto-mar e o investimento imobiliário.

Senão, vejamos: imagine-se que um navio é equivalente a um país (por exemplo Portugal), o comandante / timoneiro desse navio representa as entidades públicas que legislam, definem e impõem regulamentos, aprovam projectos e fiscalizam o funcionamento do mercado (imobiliário) em geral.

Finalmente, os marinheiros são os investidores imobiliários (nacionais desse país ou estrangeiros) que em determinado momento decidiram apostar numa campanha de pesca a bordo desse navio (em que boa parte da remuneração virá da quantidade de pescado capturado, tendo em atenção que cada marinheiro terá de ter um conjunto de cuidados para não se magoar ou cair “borda fora”).

As crescentes e significativas dificuldades no acesso ao financiamento (que se irão manter durante um longo período) traduziram-se num forte temporal que apanhou quase toda a “frota mundial” mais ou menos desprevenida. O navio “Portugal”, que há já algum tempo estava a apanhar mar encapelado, não levou “golpes de mar” tão fortes como por exemplo, os navios espanhol ou irlandês, que confiantes num mar bonançoso e com “engodo em peixe gordo”, navegavam demasiado próximo de costas rochosas e traiçoeiras não cumprindo elementares principios de prudência.

Por esta altura, a “marinhagem” de todos os paises já vestiu os equipamentos insufláveis habituais em condições de mar alteroso. Vários comandantes já corrigiram rotas e estão a levar as suas embarcações para o porto mais próximo. Mas no navio “Portugal” ainda não se viu nem ouviu o comandante na ponte. A marinhagem do “Portugal” é, de uma forma geral, de elevada qualidade e competência, tendo tomado as medidas e atitudes adequadas, mas, apesar disso, está a “levar pancada de mar” e não percebe o silêncio que emana da ponte de comando.

No entanto, o navio “Portugal”, possui ainda um problema adicional. O armador (leia-se Estado Português) está com dificuldades financeiras e fez uma parceria com um investidor (troika) que impôs que em troca de financiamento o navio terá de aumentar significativamente as “quantidades pescadas” anualmente. Na sua próxima entrada num porto o navio deve trocar rapidamente algumas redes há muito tempo “esburacadas” como seja a do “arrendamento habitacional” e outras peças ferrugentas e problemáticas como as actuais taxas de IMT, etc. É ainda imposta a rápida partida do navio para o alto-mar (já se sabe em condições de temporal mas que o navio tem condições para suportar), devendo-se escolher, para as futuras campanhas, bons “bancos de pesca” e tripulações motivadas e competentes.

Onde estão os timoneiros do navio? A estudar o problema? “Tempus Fugit” e Tempo é Dinheiro como disse Benjamin Franklin. Será que não acreditam em Benjamin Franklin? Bem, eu acho que a “marinhagem” acredita e sente que Benjamin Franklin tinha razão, pelo menos, neste ponto.

Alguém viu o(s) timoneiro(s)? Se os virem, por favor, digam-lhes que em outros paises os timoneiros já estão na ponte. Digam-lhes que os timoneiros de Espanha (com uma tarefa mais ingrata) já estão há algum tempo ao leme. Veja-se, por exemplo, as medidas já tomadas na área dos NPL (Non-Performing Loans) em Espanha.

Digam-lhes que a “marinhagem” do turismo está a pescar bem. Mas não ao ritmo que o armador queria. Mas se os “obrigam” a lançar as redes em zonas rochosas eles podem partir o “aparelho de pesca” e será pior para todos. É preciso dar “alguma folga” para que eles continuem o bom trabalho.

Digam-lhes que é preciso implementar com urgência a reabilitação habitacional, agilizar o sistema de justiça (incumprimentos), acabar com montantes de cauções e garantias injustificados, etc, etc. Mas digam-lhe também que o caminho é estreito. O armador “não vai ter muito dinheiro para acenar à marinhagem nos próximos tempos”. Não vai ser com dinheiro que os vai convencer a continuar a pescar nem a embarcar na próxima campanha. As “suas armas” serão fundamentalmente:

a) Perspectivas favoráveis que consiga criar na “marinhagem” de que os pode conduzir a melhores “locais de pesca” que outros timoneiros (arrendamento habitacional, Medical SPA´s, etc);
b) Salientar as boas características técnicas do “navio Portugal” (clima, segurança, beleza natural, nº de horas de voo às principais capitais da Europa, etc);
c) “Venda da imagem” de um timoneiro “acertivo, com bom senso e com alguma dose de coragem” (algo que não tem acontecido).

Se tudo isto acontecer perspectivam-se “boas pescarias”.

É por isso importante que o timoneiro apareça (rapidamente) na ponte e a sua voz de comando inspire confiança aos seus homens.

Bons Negócios (Imobiliários).

PS: O meu amigo referiu-me que nos dias em que chegam poucos navios ao porto são os dias em que se fazem grandes negócios.

Mercado de Habitação - perigos vs. oportunidades

Por João Nunes
Director-Coordenador de Consultoria
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Há algumas semanas tomei conhecimento da história do Ricardo (nome fictício). É um veterinário na casa dos 30 anos que concluiu a sua licenciatura há aproximadamente dez anos. Ficou sem emprego há aproximadamente 1,5 anos e nos meses seguintes tentou sem sucesso arranjar outro trabalho.

Apareceu-lhe uma oportunidade de trabalho no Brasil e sem hesitar, fez as malas e abraçou de corpo e alma o novo desafio. Aparentemente foi daqueles que teve sorte. Bem recebido no Brasil o seu trabalho de veterinário tem sido reconhecido e a vida começou-lhe a correr bem. Vive numa casa arrendada, com renda razoável e não quer voltar a ouvir falar em comprar uma casa nos tempos mais próximos.

Entretanto, com a saída apressada de Portugal, Ricardo atrasou as prestações da casa. Entrou em incumprimento. O Banco tentou entrar em contacto com o Ricardo mas não conseguiu. Por fim os serviços de contencioso, através de uns familiares, conseguiram o seu contacto.

Ricardo recebeu com um misto de emoções a chamada do banco. O assunto magoava-o e preocupava-o. Tinha uma série de prestações em dívida. A casa que estava à venda há muitos meses não se transaccionava. Potenciais interessados não conseguiam arranjar financiamento bancário. Ricardo tinha pago as prestações durante quase dez anos. Este facto dava alguma “margem” para a resolução do assunto. Foi-lhe feita uma proposta para entregar a casa ao banco como dação em pagamento. Ricardo ficaria com toda a sua situação financeira e bancária regularizada em Portugal. O seu nome deixaria de constar na “lista negra” do banco de Portugal”. Ricardo aceitou. A solução permitia libertar-se de problemas e recordações muito amargas. Permitia também deixar o passado “limpo” e concentrar-se no que lhe está a correr bem na vida. No banco também ficaram contentes. Conseguem vender a casa assegurando um financiamento de 100 % ao novo comprador. Com um preço “simpático” e 100% de financiamento, é relativamente fácil encontrar novos compradores à procura de “oportunidades”.

O caso do Ricardo não é único e actualmente existem centenas de “Ricardos” por mês. Eles constituem uma percentagem elevada nos casos de dação em cumprimento que os Bancos hoje registam. Nem todos conseguem o sucesso no estrangeiro, nem todos emigram. Nem todos têm a possibilidade e as condições de fazer este tipo de acordos com a Banca. Há casos piores e mais dramáticos (para os particulares e para os Bancos).

Porque escolhi então contar esta história, aqui e agora? Porque acho que ela nos permite fazer reflectir sobre os erros do passado em termos de política habitacional em Portugal. Simultaneamente permite-nos ter consciência de que o adiar das soluções lógicas e racionais tem um custo. E são “os Ricardos” (apenas alguns dos) que estão a pagar esse preço.

O mercado de habitação tem actualmente um problema incontornável que é o da dificuldade de obtenção de crédito para compra de casa própria. Existem vários “acordos” entre compradores e vendedores para aquisição de habitação, quer nova quer usada. Mas para que se possa dar cumprimento a esses acordos é necessário financiamento bancário ou a venda da anterior casa (e para a qual o comprador também precisa de financiamento).

Esta travagem muito brusca, demasiado rápida, do financiamento reduziu muito o mercado de compra e venda de habitação (nova e usada).

O drama é que a alternativa que o “Ricardo” teve no Brasil, no nosso país, quase não existe. O mercado de arrendamento habitacional é residual e pouco expressivo. O problema, actualmente, reside do lado da oferta. Existe um incumprimento relevante do lado dos inquilinos, o sistema judicial não assegura que os senhorios sejam ressarcidos dos prejuízos em tempo útil e a posição deste em termos contratuais não é equilibrada.

Esta situação traduz-se num prémio de risco considerável que os senhorios colocam nas rendas. Assim a oferta no mercado de arrendamento regista preços elevados e muitas vezes é constituída por imóveis de qualidade sofrível.

A actual conjuntura económica, a redução significativa do acesso ao mercado de compra e venda, tornaram imperioso o desatar do “nó górdio” no arrendamento habitacional em Portugal.

As pessoas vão precisar de habitação para viver. Financiar a aquisição de habitação própria não parece ser viável ou desejável para o país. O endividamento dos particulares já é muito elevado e deve-se, em grande medida, à compra de habitação própria.

Um das soluções lógicas e racionais passa pela dinamização do mercado de arrendamento através de leis equilibradas e equitativas em que a redução do risco associado permita a diminuição das rendas e a entrada de mais (e melhores) imóveis no mercado.

Os benefícios económicos são incontestáveis. Contribui para reabilitar o centro das cidades, para criar emprego, para dinamizar o investimento, para tornar o mercado do trabalho mais flexível (através da mobilidade das pessoas, etc.). Voltando ao exemplo do Ricardo, se tivesse tido a opção de arrendar casa, será que tinha comprado casa?

Durante décadas, talvez de forma mais acentuada nos últimos meses, inúmeros técnicos, consultores e agentes do mercado têm apontado o problema e apresentado soluções. Mas a verdade é que as várias alterações que se seguiram ao “congelamento das rendas de Salazar em 1949” tiveram mais efeitos semânticos que práticos. E a prova desse facto é que o mercado de arrendamento continua “sem funcionar” de forma minimamente aceitável.

A “troika” que esteve recentemente em Portugal percebeu este problema. O programa acordado com o governo português inclui vários pontos que dinamizarão o mercado de arrendamento habitacional (agilização de despejos em casos de incumprimento, equilíbrio de posição contratual senhorio-inquilino, aumento do IMI e por essa via deixar de compensar manter as casas fechadas, etc). São medidas “horizontais” que empurram para o empreendorismo, para o fomento da mobilidade das pessoas, etc. Mas eleitoralmente, podem custar “votos”? Sem dúvida, vai ser precisa coragem política.

É que a implementação do acordo terá se ser feita pelos (próximos) dirigentes políticos portugueses. E aqui entra o receio e a expectativa. Receio de se voltar a produzir legislação formalmente muito “bonita” mas sem efeitos tangíveis como o que foi prática corrente nas últimas décadas em matéria de arrendamento habitacional. Expectativa porque desta vez existe alguém do exterior a “verificar o que é feito”. E também porque o país e os “Ricardos” precisam e merecem essa “coragem”.

Enquanto esperamos, nestes tempos excepcionais que vivemos é preciso ter uma “mentalidade oriental”. Na sua milenar sabedoria a palavra “crise” em chinês, é representada por dois ideogramas. Um significa “PERIGO” e outro significa “OPORTUNIDADE”. Os nossos sentidos devem estar alerta quer para reconhecer e evitar os perigos quer para poder aproveitar as oportunidades únicas que se nos deparam. Esperemos que os legisladores e decisores políticos também.

Boas oportunidades (imobiliárias) para todos.

Alterações no mercado de arrendamento habitacional são um assunto incontornável?

Por João Nunes,
Director-Coordenador de Consultoria
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«Numa altura em que é necessário criar emprego, criar riqueza e o crédito é escasso, “mexer” num mercado que funciona mal e colocá-lo “em funcionamento” passou a ser uma necessidade “quase incontornável”.»

Permitam-me que comece por relatar uma pequena história de que tive conhecimento.

Um casal reformado, com uma pensão relativamente reduzida, é proprietário de dois apartamentos em Lisboa. Um destina-se a habitação própria do casal e outro encontra-se arrendado sendo uma importante fonte dos rendimentos familiares.

O apartamento foi arrendado há aproximadamente dois anos e meio a um empresário com uma aparente “situação financeira desafogada”. Receberam dois meses de renda e depois mais nada. Recorreram aos serviços de um advogado, tentou-se um acordo amigável sem êxito, o assunto seguiu para tribunal e passados dois anos lá se conseguiu executar o despejo coercivo do inquilino em incumprimento. Como se não bastasse, o apartamento apresentava sinais de utilização “descuidada”, pelo que seria necessário proceder a algumas obras de conservação para que pudesse voltar a ser arrendado.

Por diferentes conversas (com advogados, mediadores, funcionários judiciais, etc.) este casal apercebeu-se de que tinha sido “vítima de um golpe”. Não eram os únicos (no passado esta “história” tinha-se repetido com pelo menos outros dois senhorios e o mesmo inquilino). Este “inquilino” aparentemente descobriu um “furo” no funcionamento da “máquina da justiça” e arranjou uma maneira de viver em Lisboa durante aproximadamente dois anos (por cada senhorio) pagando apenas dois meses de renda. Não existe a mínima dúvida de que perante a lei este casal tem direito a ser ressarcido dos prejuízos que sofreu e que este “inquilino” deverá ser obrigado a pagar esses prejuízos. O problema é que, na prática, não se consegue fazer “justiça”.

Estas “histórias” que todos nós “vamos sabendo” criam no mercado um sentimento de insegurança. Quando existe falta de confiança o mercado não funciona ou funcional mal. É o caso do mercado de arrendamento habitacional em Portugal. Existem outros motivos pelos quais o mercado funciona mal, como por exemplo, as denominadas “rendas antigas”, mas esses assuntos iremos deixar para uma abordagem em ocasiões futuras.

À medida que este “tipo de história” vai sendo conhecida é da natureza humana que se verifique o seguinte:

a) Que não existam mais pessoas a sujeitar-se “a terem azar”, ou em alternativa, que exijam uma elevada taxa de rentabilidade (leia-se renda pedida) pelo risco que correm;

b) Que existam mais pessoas a praticarem “crimes” que compensam e deixam lucro;

c) Que o mercado funcione mal.

As alterações no mercado de arrendamento habitacional são assim um assunto incontornável? De um ponto de vista ético sem dúvida mas a verdade é que a sociedade portuguesa convive com ela, talvez há demasiado tempo e talvez com “demasiada acomodação”.

Então o que torna o assunto incontornável? Aparentemente é “a crise”. Numa altura em que é necessário criar emprego, criar riqueza e o crédito é escasso, “mexer” num mercado que funciona mal e colocá-lo “em funcionamento” passou a ser uma necessidade “quase incontornável”. Na minha opinião é isto que está por detrás das recentes propostas legislativas.

No entanto contra esta alteração têm-se ouvido algumas opiniões de que nas habitações vivem pessoas e que numa altura de dificuldades não se devia agilizar despejos, etc.

Parece-me que este confronto de ideias é um falso confronto. Por razões éticas, de justiça e de transparência, os senhorios e os inquilinos devem ver os seus direitos e obrigações respeitados em toda a sua amplitude. E o sistema deve assegurar que são cumpridos.

A manutenção da actual situação é imoral em Lisboa, em Chaves, em Chicago, em Pequim, em Londres ou em Luanda. A diferença está na forma como os “aldrabões profissionais” são tratados e os seus “esquemas” são combatidos ou não.

Sobre as questões sociais relacionadas com a habitação, o Estado deve definir uma politica de apoio a quem está em dificuldades. Essa política requer uma definição estratégica de quem e em que circunstâncias pessoas em dificuldades devem ser apoiadas. E do que se pode e quer gastar. Essa política social implicará decisões difíceis entre o que se “quer ser solidário” e aquilo que se “está disposto a gastar”. Implicará coragem. A conta será sempre assustadora. Tão assustadora que desde o tempo de Salazar existe a tentação de partilhar a factura com os privados…

Talvez agora se dê apenas o pontapé de saída. Será importante. É sempre importante resolver questões éticas e de princípios. Mas a prazo, mais tarde ou mais cedo, ter-se-ão de definir politicas estruturantes para o sector da habitação.

Vamos aguardar. Ver para crer como S. Tomé. Por vezes em alturas de crise financeira não temos “as almofadas” para olhar para o lado e não “pegar o touro pelos chifres”. Mas não tenhamos dúvidas, se existir alguma possibilidade de assobiarmos para o lado, não hesitaremos. Se pudermos contornar a questão é esse o caminho que irá ser seguido. Só a não contornamos se formos obrigados. E agora existe uma forte possibilidade de sermos mesmo obrigados. Essa poderá ser a “face boa” da crise.

Bons negócios imobiliários (com coragem).