Por João Nunes
Director-Coordenador de Consultoria
Colliers International
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Há algumas semanas tomei conhecimento da história do Ricardo (nome fictício). É um veterinário na casa dos 30 anos que concluiu a sua licenciatura há aproximadamente dez anos. Ficou sem emprego há aproximadamente 1,5 anos e nos meses seguintes tentou sem sucesso arranjar outro trabalho.
Apareceu-lhe uma oportunidade de trabalho no Brasil e sem hesitar, fez as malas e abraçou de corpo e alma o novo desafio. Aparentemente foi daqueles que teve sorte. Bem recebido no Brasil o seu trabalho de veterinário tem sido reconhecido e a vida começou-lhe a correr bem. Vive numa casa arrendada, com renda razoável e não quer voltar a ouvir falar em comprar uma casa nos tempos mais próximos.
Entretanto, com a saída apressada de Portugal, Ricardo atrasou as prestações da casa. Entrou em incumprimento. O Banco tentou entrar em contacto com o Ricardo mas não conseguiu. Por fim os serviços de contencioso, através de uns familiares, conseguiram o seu contacto.
Ricardo recebeu com um misto de emoções a chamada do banco. O assunto magoava-o e preocupava-o. Tinha uma série de prestações em dívida. A casa que estava à venda há muitos meses não se transaccionava. Potenciais interessados não conseguiam arranjar financiamento bancário. Ricardo tinha pago as prestações durante quase dez anos. Este facto dava alguma “margem” para a resolução do assunto. Foi-lhe feita uma proposta para entregar a casa ao banco como dação em pagamento. Ricardo ficaria com toda a sua situação financeira e bancária regularizada em Portugal. O seu nome deixaria de constar na “lista negra” do banco de Portugal”. Ricardo aceitou. A solução permitia libertar-se de problemas e recordações muito amargas. Permitia também deixar o passado “limpo” e concentrar-se no que lhe está a correr bem na vida. No banco também ficaram contentes. Conseguem vender a casa assegurando um financiamento de 100 % ao novo comprador. Com um preço “simpático” e 100% de financiamento, é relativamente fácil encontrar novos compradores à procura de “oportunidades”.
O caso do Ricardo não é único e actualmente existem centenas de “Ricardos” por mês. Eles constituem uma percentagem elevada nos casos de dação em cumprimento que os Bancos hoje registam. Nem todos conseguem o sucesso no estrangeiro, nem todos emigram. Nem todos têm a possibilidade e as condições de fazer este tipo de acordos com a Banca. Há casos piores e mais dramáticos (para os particulares e para os Bancos).
Porque escolhi então contar esta história, aqui e agora? Porque acho que ela nos permite fazer reflectir sobre os erros do passado em termos de política habitacional em Portugal. Simultaneamente permite-nos ter consciência de que o adiar das soluções lógicas e racionais tem um custo. E são “os Ricardos” (apenas alguns dos) que estão a pagar esse preço.
O mercado de habitação tem actualmente um problema incontornável que é o da dificuldade de obtenção de crédito para compra de casa própria. Existem vários “acordos” entre compradores e vendedores para aquisição de habitação, quer nova quer usada. Mas para que se possa dar cumprimento a esses acordos é necessário financiamento bancário ou a venda da anterior casa (e para a qual o comprador também precisa de financiamento).
Esta travagem muito brusca, demasiado rápida, do financiamento reduziu muito o mercado de compra e venda de habitação (nova e usada).
O drama é que a alternativa que o “Ricardo” teve no Brasil, no nosso país, quase não existe. O mercado de arrendamento habitacional é residual e pouco expressivo. O problema, actualmente, reside do lado da oferta. Existe um incumprimento relevante do lado dos inquilinos, o sistema judicial não assegura que os senhorios sejam ressarcidos dos prejuízos em tempo útil e a posição deste em termos contratuais não é equilibrada.
Esta situação traduz-se num prémio de risco considerável que os senhorios colocam nas rendas. Assim a oferta no mercado de arrendamento regista preços elevados e muitas vezes é constituída por imóveis de qualidade sofrível.
A actual conjuntura económica, a redução significativa do acesso ao mercado de compra e venda, tornaram imperioso o desatar do “nó górdio” no arrendamento habitacional em Portugal.
As pessoas vão precisar de habitação para viver. Financiar a aquisição de habitação própria não parece ser viável ou desejável para o país. O endividamento dos particulares já é muito elevado e deve-se, em grande medida, à compra de habitação própria.
Um das soluções lógicas e racionais passa pela dinamização do mercado de arrendamento através de leis equilibradas e equitativas em que a redução do risco associado permita a diminuição das rendas e a entrada de mais (e melhores) imóveis no mercado.
Os benefícios económicos são incontestáveis. Contribui para reabilitar o centro das cidades, para criar emprego, para dinamizar o investimento, para tornar o mercado do trabalho mais flexível (através da mobilidade das pessoas, etc.). Voltando ao exemplo do Ricardo, se tivesse tido a opção de arrendar casa, será que tinha comprado casa?
Durante décadas, talvez de forma mais acentuada nos últimos meses, inúmeros técnicos, consultores e agentes do mercado têm apontado o problema e apresentado soluções. Mas a verdade é que as várias alterações que se seguiram ao “congelamento das rendas de Salazar em 1949” tiveram mais efeitos semânticos que práticos. E a prova desse facto é que o mercado de arrendamento continua “sem funcionar” de forma minimamente aceitável.
A “troika” que esteve recentemente em Portugal percebeu este problema. O programa acordado com o governo português inclui vários pontos que dinamizarão o mercado de arrendamento habitacional (agilização de despejos em casos de incumprimento, equilíbrio de posição contratual senhorio-inquilino, aumento do IMI e por essa via deixar de compensar manter as casas fechadas, etc). São medidas “horizontais” que empurram para o empreendorismo, para o fomento da mobilidade das pessoas, etc. Mas eleitoralmente, podem custar “votos”? Sem dúvida, vai ser precisa coragem política.
É que a implementação do acordo terá se ser feita pelos (próximos) dirigentes políticos portugueses. E aqui entra o receio e a expectativa. Receio de se voltar a produzir legislação formalmente muito “bonita” mas sem efeitos tangíveis como o que foi prática corrente nas últimas décadas em matéria de arrendamento habitacional. Expectativa porque desta vez existe alguém do exterior a “verificar o que é feito”. E também porque o país e os “Ricardos” precisam e merecem essa “coragem”.
Enquanto esperamos, nestes tempos excepcionais que vivemos é preciso ter uma “mentalidade oriental”. Na sua milenar sabedoria a palavra “crise” em chinês, é representada por dois ideogramas. Um significa “PERIGO” e outro significa “OPORTUNIDADE”. Os nossos sentidos devem estar alerta quer para reconhecer e evitar os perigos quer para poder aproveitar as oportunidades únicas que se nos deparam. Esperemos que os legisladores e decisores políticos também.
Boas oportunidades (imobiliárias) para todos.
Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
