A sua casa não vende? Entenda porquê

It's a sellers market! A conjuntura actual do mercado, com pouca oferta, elevada procura, pressão em alta no preço é propícia a boas vendas. Mas mesmo numa conjuntura como a actual, em que parece, por vezes, que tudo se vende, há sempre aquelas casas que ficam muito tempo no mercado e não encontram comprador.

Este é o seu caso? Veja então o que pode mudar para tornar a sua casa mais vendável.

1) Preço muito elevado

Provavelmente a casa estará à venda por um preço fora de mercado. Pense se a sua casa não estará cara demais. Procure entender a concorrência e analisar os preços pelos quais casas similares à sua, na mesma zona, têm sido realmente vendidas. Muitas vezes tende-se a comparar com preços pedidos e não com preços de venda. Em certos casos, a diferença pode ser significativa.

2) Má comunicação

Confira se o seu imóvel está a ser devidamente comunicado: boas e apelativas fotografias são importantes! Lembre-se que a maior parte dos potenciais compradores tem o seu primeiro contacto com um imóvel através da internet. Logo, esse primeiro contacto é muito importante.

Adicionalmente, a descrição do imóvel deve estar clara para quem lê online e se possa sentir mais motivado a agendar uma visita.

Espanha: venda de casas recupera

A venda de casas em Espanha continua a recuperar, tendo já atingido o nível pré-recessão.

Durante todo o ano de 2017, foram vendidas 199.408 casas, sendo que metade dizem respeito a casas usadas. O segmento de usados apresenta o seu maior volume de vendas desde 2007.

Só no 2º trimestre, foram vendidas 113.738 casas, 5% acima do período transacto, o valor mais elevado desde 2011. No entanto, novamente ênfase para as casas usadas, com o segmento de habitação nova a apresentar números pouco expressivos - pouco mais de 20.000 casas vendidas.

Bons negócios (imobiliários)!

Espanha: venda de casas continua a subir

O mercado residencial espanhol mantém-se expansionista, com o número de casas vendidas a crescer. De acordo com dados do notariado espanhol, o número de casas vendidas em Espanha em Setembro passado subiu 12% face a igual período de 2015. De facto, desde Março de 2014 que o mercado não pára de subir.

Apesar disso, os preços de venda parecem não querer descolar, com uma subida ténue de 1,2% no 2º trimestre de 2016. No entanto, a variação de preços difere bastante de região para região.

Preferência pelas Ilhas Baleares

Analisando as zonas preferenciais para investimento, conclui-se que as Ilhas Baleares são o destino preferido dos investidores, com um crescimento de 35% nas vendas no espaço de 12 meses.

Madrid com maior subida de preços

Os preços das casas em Madrid subiram 4,9%, em termos anuais, bem acima de outras regiões espanholas, Por exemplo, a Catalunha registou uma subida de apenas 2,7% e as Baleares de pouco mais de 3%. Por seu turno, Galiza, Astúrias, Andaluzia e Comunidade Valenciana registaram todas elas quedas nos preços de venda.

Bons negócios (imobiliários)!

Nunca se venderam tão poucas casas novas em Portugal

Segundo dados divulgados pelo INE, apenas 19,9% do total de casas vendidas em Portugal durante o ano de 2015 eram novas, ou seja, a esmagadora maioria da venda de casas diz respeito a imóveis já existentes. De facto, do total de 107.302 casas vendidas em 2015, apenas 21.403 eram novas.

Na realidade, o peso das casas novas vendidas, sobre o total de vendas nunca foi tão baixo como em 2015. O ano passado registou o menor peso de casas novas vendidas em Portugal, conforme se pode verificar pelo gráfico em baixo:

O mesmo cenário ocorre nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto, a registarem igualmente mínimos de casas novas vendidas durante 2015. De facto, o aumento das vendas no ano transacto deve-se, sobretudo, ao aumento do número de casas usadas vendidas e não de casas novas. Em Lisboa, do total de vendas, apenas 16% respeitaram a casas novas, enquanto que o Porto regista um valor próximo dos 18%. Em qualquer um dos casos, este peso das vendas novas é inferior à média nacional.

Bons negócios (imobiliários)!

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Leia também:

• Número de casas vendidas em Portugal sobe 27%

Procura de casas por estrangeiros sobe em Portugal

Segundo o site themovechannel.com, a procura de casas em Portugal encontra-se em valores máximos, com o nosso País a receber o maior número de pedidos de informação. Portugal sobe mesmo 1 lugar no ranking deste site, sendo agora o 3º País do Mundo mais procurado por compradores estrangeiros. Portugal ultrapassou a França no ranking, estando agora apenas atrás de Estados Unidos e Espanha, recolhendo quase 6% do total de pedidos de informação:

A Europa parece estar mesmo no topo das preferências dos investidores estrangeiros, com 4 países no Top 5, com Tailândia, Bahamas e Brasil a serem relegados para lugares inferiores.

Bons negócios (imobiliários)!

Japão: o exemplo da deflação imobiliária

Gosto muito do mercado imobiliário Japonês. Porquê? Porque sempre que me dizem que é bom investir em imobiliário porque, no longo prazo, valoriza sempre, dou sempre o exemplo do Japão.

Os preços dos imóveis caíram por quase 25 anos e eliminaram cerca de USD 9,3 trilhões em património nacional ao longo da pior queda no preço de activos do Japão, entre 1990 e 2002, segundo o Instituto Nomura.

Depois de uma subida vertiginosa nos anos 80, o mercado imobiliário caiu a pique e estagnou ao longo de mais de uma década, contrariando a falácia muitas vezes repetida da estabilidade dos preços no imobiliário, da segurança do investimento e da menor volatilidade deste tipo de activos.

Fonte: Wall Street Journal

Em termos económicos, a entrada numa espiral deflacionária é terrível. O consumidor, receando um futuro menos próspero, com menores rendimentos e sem crescimento, tem tendência a não consumir, procurando poupança. Isto levará a que os produtores e lojistas procurem baixar preço tentando atrair o consumidor que, perante uma conjuntura deflacionária, de desvalorização de activos, ainda se refugia mais na poupança. O investidor retrai-se na sua decisão de investimento, procurando alternativas fora. Esta espiral cria desemprego, recessão económica, descida do consumo público e privado, entrando-se num ciclo vicioso difícil de contrariar.

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O imobiliário não fugiu a esta espiral deflacionária com uma vertiginosa descida de preços, seguida de uma longa estagnação. No entanto, finalmente o mercado parece estar a querer subir.

As vendas de novos apartamentos na capital japonesa cresceram 31% entre Maio e Dezembro do ano passado, comparando com o mesmo período de 2012. Os preços de revenda estão a crescer a um ritmo mais lento.

O índice de preços de imóveis da Bolsa de Tóquio subiu 3,3% em Outubro em relação ao ano anterior mas ainda está 11% abaixo do pico atingido antes da crise de 2007, e 59% abaixo dos preços de Junho de 1993, quando o índice foi criado.

As vendas de apartamentos existentes na área de Tóquio cresceram 17% entre Maio e Setembro do ano passado, comparando com o mesmo período de 2012, de acordo com a Rede de Informações sobre o Sector Imobiliário para o Japão Ocidental.

No entanto, há ainda um longo caminho pela frente.

A queda dos preços de imóveis no Japão foi tão acentuada que os preços médios ainda permanecem 71% abaixo do seu pico de 1991. Cerca de 25% da população nunca viu uma alta sustentada, pelo menor superior à ocorrida entre o período 2005-2008. E os preços dos terrenos ainda estão em queda.

Os custos de financiamento permanecem baixos, com as hipotecas a 20 e 30 anos com taxas de juro entre 1,8% e 2,5% ao ano. As hipotecas a 10 anos estão com taxas inferiores a 1,5%, embora devam subir com a inflação e à medida que a economia melhora.

Bons negócios (imobiliários)!

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Parte do texto retirado do Wall Street Journal
* Parágrafo eliminado posteriormente por erro técnico

Há imóveis invendáveis, hoje?

Por Massimo Forte

Consultor

Square Asset Management

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Ainda hoje oiço com frequência a seguinte frase: “este imóvel é invendável”. Quem a diz, está cheio de razões válidas para classificar estes imóveis como impossíveis de se vender. Em alturas de mercado em baixa como esta, é frequente ouvirmos estas afirmações, não só porque o imóvel não está a preço, mas principalmente porque não há procura para o mesmo.

No entanto, na minha opinião não há impossíveis. Existem efectivamente processos de comercialização e venda mais difíceis do que outros, porque também na minha opinião, todos os processos têm as suas especificidades e particularidades, e acredito plenamente que para cada imóvel, existe um comprador ou arrendatário.

O mercado pode estar menos apetecível para quem vende e o número de transacções é efectivamente mais baixo, mais ainda, as dificuldades ou mesmo, em alguns casos,  inexistência de financiamento continuam notórias, já para não falar do estado de alguns imóveis (mesmo novos). Por esta razão, o papel da Mediação Imobiliária no processo de colocação de um imóvel no mercado, ganha uma importância quase vital para todos os players que precisam de realizar operações com particulares ou entidades cujo o core-business é a promoção imobiliária (compra e venda, comprar para arrendar, gestão de activos, etc…).

Os referidos players, estão hoje dispostos a pagar muito acima do que seria normal ao Mediador Imobiliário (existem entidades a pagar 6% ou mais), para que o mesmo lhe resolva o problema. A questão é que para se solucionar este problema, não basta fazer um plano promocional baseado na inserção em meios tradicionais como na internet, não basta fazer a colocação de uma placa de venda e consultar alguns clientes em carteira. Se assim o fizer, é natural que nada aconteça, e passado pouco tempo (menos de um mês), ficará com a ideia de que esse imóvel é invendável, e provavelmente para não perder esse contrato de mediação (Angariação) vai pressionar o proprietário para baixar preço.

Há que fazer mais e melhor, e principalmente diferente. Terá de partir de um princípio de que “para cada imóvel, há sempre um proprietário ou no limite um arrendatário”, e a sua grande tarefa, será encontra-lo. Se tiver esta máxima como missão da sua empresa, vai ver que as coisas vão mudar.

Contudo, antes de se comprometer, verifique bem se o proprietário está motivado e se o imóvel está a preço, caso contrário a tarefa poderá mesmo ser pouco provável de ser realizada.

Mas passado a fase da qualificação (ou seja, verificação de condições para ajudar o seu cliente proprietário) então estamos na altura de pôr a mão na massa, e perceber quem será a pessoa que vai comprar ou arrendar este imóvel.

Dicas fundamentais para o descobrir:

• Trabalhe apenas numa zona, defina o seu posicionamento;
• Trabalhe apenas um tipo de produto (ex: habitação), especialize-se;
• Conheça a sua zona de actuação, para perceber onde se deve movimentar;
• Faça-se conhecer na zona, para dar a oportunidade de atrair;
• Perceba as tendências da zona para descobrir que tipo de perfil poderá ter;
• Procure perceber que canais usa para comunicar (ex: redes sociais, facebook) – não pode estar em todo o lado;
• Seja diferente, crie valor acrescentado (comunique o seu serviço), o cliente vai querer vir por si, e o imóvel vem depois.

Se concentrar todas as acções de promoção e comercialização do imóvel nestes tópicos, terá com certeza resultados diferentes, possivelmente irá conseguir colocar imóveis de forma mais rápida e sem precisar de grandes alaridos, tornando algo impossível em possível, criando assim valor acrescentado ao seu serviço e fazendo com que o seu cliente repita a experiência ou divulgue a outros.

“Um imóvel só é invendável quando não existe no mercado, a partir do momento que está no mercado, haverá sempre alguém que o vai querer…”

O facebook e as casas

O que é que o facebook tem a ver com o mercado imobiliário? Como pode o facebook estimular o sector residencial, por exemplo?

Especulação pura! Muitos especulam o que farão os novos milionários do facebook com o dinheiro que irão encaixar com o já tão aguardado IPO da empresa. O mercado de San Francisco Bay onde se situa a sede da empresa está a fervilhar. Quem detém casas nessa zona não sabe se deve vender já e muitos são aqueles que querem comprar agora antes que apareçam os novos milionários a querer comprar perto da sede da sua empresa.

Especulação, ou não, a verdade é que mesmo com uma desvalorização em 2011, o mercado antecipa fortes subidas para o 2º semestre deste ano.

Bons negócios (imobiliários)!