O imobiliário e o OE 18

Foi apresentado na passada 6ª feira, na AR, o Orçamento de Estado para o próximo ano de 2018. Algumas medidas constam do documento que se relacionam com o mercado imobiliário. Vejamos quais:

IVA

Beneficia de taxa reduzida (6%) todas as obras de reabilitação, independentemente da localização, contratadas para o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado.

IRS

Introdução de uma taxa autónoma de 5% (independentemente da possibilidade de englobamento) sobre mais-valias realizadas decorrentes da venda (apenas a primeira a ocorrer) de imóvel localizado em Área de Reabilitação Urbana, para os prédios concluídos há mais de 30 anos, que sejam objecto de reabilitação, desde que as obras de reabilitação se iniciem até 3 anos após data de aquisição, desde que decorrente dessa operação de reabilitação, o estado de manutenção suba 2 níveis e tenha um nível mínimo de "bom".

Mega operação de venda

Ficou concluída a operação de venda de imóveis do Estado. Os resultados são surpreendentes (ou talvez não) com o Estado a conseguir uma taxa de sucesso de...3,8%!

Acho que está tudo errado, e os números comprovam-no. Começa logo pelo facto que para rentabilizar um imóvel não é forçoso que tenha de se o vender. Há outras formas de rentabilizar património imobiliário.

Por outro lado, a forma de venda parece-me errada, com o Estado a "teimar" com processos de hastas públicas quando, por exemplo, o activo imobiliário é um activo de balcão e não de leilão.

E, por fim, e já o escrevi por mais de uma vez, não é assim que se deve gerir e rentabilizar o património imobiliário público. Mas tenho muitas esperanças que, daqui para a frente, tudo possa ser gerido de forma diferente.

Bons negócios (imobiliários)!

Imobiliário do Estado: rentabilização ou desorçamentação?

Notícia dos últimos dois dias, ao que parece já não existe dinheiro para comprar mais imóveis públicos. Antes de mais, permitam-me recordar aquilo que já escrevi sobre este tema:

Estado Português gasta ou ganha com Imobiliário?

Rentabilizar o Imobiliário do Estado

Em suma, o que foi feito foi o seguinte:

- O Estado vendeu a uma empresa pública (leia-se, a si próprio) imóveis por si ocupados, passando a pagar uma renda durante um dado período, por contrapartida do recebimento de uma determinada verba;

- Essa verba, paga pela empresa pública adquirente (ou seja, pelo Estado) é financiada por terceiros (bancos e outros financiadores).

Na prática não existe nenhuma estratégia de rentabilização. Existem apenas dois objectivos: desorçamentação e alavancagem indirecta.

Agora, que as maiores empresas públicas têm um rating de junk, elas próprias não têm forma de financiar a aquisição desses imóveis, pelo que o programa de desorçamentação por via da venda de imóveis está em risco...

Será que agora podemos começar a pensar (um bocadinho, pelo menos) out of the box?!

Bons negócios (imobiliários)!

Rentabilizar o imobiliário do Estado - II

Recebi há dias um e-mail que me deixou um pouco impressionado, não muito mas um pouco...

Todos sabemos que o Estado é o maior proprietário do País e as Câmaras Municipais não fogem à regra. Mas neste e-mail que recebi, essa ideia tornou-se ainda mais clara perante a enorme lista de imóveis dos quais a Câmara Municipal de Lisboa é proprietária. Não posso garantir total veracidade desta lista mas sendo ela real, necessitará a Câmara deles todos para o seu "core-business"? Talvez não...

Também no imobiliário parece-me ter chegado a hora, em definitivo, do Estado deixar de ter um papel tão representativo no mercado. A verdade é que o Estado tem uma presença demasiadamente forte no mercado imobiliário e tem de estender essa sua presença ao sector privado. Como?

Pessoalmente, sempre fui defensor de um papel mais actuante do Estado no mercado imobiliário. Confusos? Então é para ter maior ou menor presença no mercado? Passo a explicar: é minha opinião que o Estado deve funcionar, numa primeira fase, como um Promotor Imobiliário. Hoje, mais do que nunca, não basta vender, até porque de pouco servirá tentar vender património imobiliário porque a procura é, por si, escassa, ainda para mais dado o estado de conservação do produto disponível e o preço que o Estado quer pelo mesmo.

Então o que fazer? Rentabilizar. É certo que alguns imóveis serão vendidos mas muitos deles deverão ser trabalhados no sentido de melhor serem rentabilizados. E isso faz com que o Estado, numa primeira fase, tenha um papel mais interventivo e actue como um verdadeiro Promotor Imobiliário.

De uma forma muito sucinta, parece-me que deveriam ser percorridos alguns passos com vista à rentabilização de algum património imobiliário não-estratégico (por não-estratégico, denomino o património que não servirá para uso próprio dos serviços do Estado ou, neste caso em apreço, da Câmara):

1. Segmentar imóveis por potencial tipo de utilização: por segmento de mercado (habitação, escritórios, etc.) e por destino final das fracções (venda vs. arrendamento)

2. Desenvolver estudos adequados com vista à definição da melhor estratégia de rentabilização para cada imóvel

3. Calcular potencial de rentabilidade de cada imóvel ou conjunto de imóveis, segundo os pontos anteriores

4. Constituir veículos de investimento e gestão, agrupando os imóveis segundo os pontos anteriores

5. Executar, fazer, actuar (não chega pensar nem anunciar...)

6. Dispersar capital do dito veículo junto de entidades privadas (a venda ocorre no fim e não por via de venda directa mas por via de dispersão de capital)

Neste escrito, é óbvio que muito ficou por dizer, seria impossível listar todas as actividades a executar, nem sequer "acertar" em tudo, até porque também não seria capaz disso!

E aqui fica a minha singela e humilde proposta deste fervoroso "servo" de Portugal...

Bons negócios (imobiliários)!