Um admirável mundo novo

Temos vivido nos últimos meses num grande dinamismo comercial principalmente no centro de Lisboa. Todos os dias nos chegam investidores das mais diversas proveniências com grande liquidez, a que a minha colega Maria Empis baptizou de United Colors of Investment. Por outro lado, os “consumidores finais” também continuam a multiplicar-se, quer para comprar residência, quer como turistas procurando alojamento, quer também para o arrendamento e investimento em lojas de rua.

Esta grande procura de edifícios para reabilitar, de apartamentos e lojas para comprar, aliados ao forte crescimento do turismo tem levado a um crescimento nos preços de venda nas zonas prime que já bateram todos os recordes.

Começam por isso a ouvir-se vozes, questionando a actual sustentabilidade do mercado imobiliário e dos preços que se praticam, apontando para uma eventual “bolha”. Este cenário seria defensável se pensássemos que este imobiliário se destina ao mercado interno - que de facto não tem na sua economia suporte para tão altos valores e tão grande volume - o que não acontece.

Diversificação precisa-se

Fernando Vasco Costa
Strategic Consultancy
Jones Lang LaSalle









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Há cerca de um ano escrevi nesta coluna sobre os bons sinais que o mercado imobiliário sentia. O ano de 2014, foi sem dúvida um grande ano para o nosso imobiliário, com níveis de investimento já perto dos 800 M€, um valor semelhante investido para efeitos de obtenção de Golden Visas e um grande número de edifícios vendidos para reabilitação urbana. Tudo aliado a um ano sem precedentes no número de turistas que nos visitaram.

Iniciamos por isso 2015 com grande expectativa, ainda com alguns negócios por fechar, que não foram concluídos no fim de 2014, e muitos mais com potencial de fecho no 1º trimestre. A pressão dos investidores internacionais é enorme e depois de um ajuste nos preços de venda, alguns destes já começam a chegar a valores nunca antes conhecidos.

No entanto notamos que este “bom tempo” apenas “aqueceu” pequenas zonas do nosso território, principalmente no Centro de Lisboa, pelo que há muito que fazer para termos uma indústria imobiliária em pleno funcionamento.

Actualmente a promoção está quase unicamente focada na reabilitação urbana vocacionada para o mercado internacional (turístico ou residencial) e penso ser importante promover a diversificação, até para que possamos atrair ainda maior investimento internacional.

Acredito já existirem condições para o relançamento de alguns projectos turísticos que se encontram em stand-by, adaptando-os às novas condições do mercado.

Uma das vertentes já identificadas, em que se tem que apostar definitivamente é o turismo-residencial sénior. Já não será preciso enumerar nem o potencial do mercado, nem as nossa excelentes condições para este mercado, que conjugadas com os benefícios fiscais existentes nos podem tornar como oferta praticamente imbatível.

Complementarmente há que apostar na saúde, especialmente nas áreas de melhoria da qualidade de vida dos seniores, nomeadamente em tratamento de Alzheimer e Fisioterapia, para que possamos oferecer um serviço completo e de topo de gama.

Com a entrada de novos investidores no nosso país, alguns dos quais já marcando presença no imobiliário mas também na saúde, com grande capacidade financeira, penso que finalmente vamos assistir à concretização deste desígnio nacional que nos irá posicionar como referência na Europa, mas também para África, Ásia e América do Sul.

Este é sem dúvida um sector que vai muito para além do imobiliário, pois envolve principalmente serviços de assistência e de saúde, e por isso o impacto que poderá ter na economia do país será ainda mais relevante.

Aqui fica então esta ideia, que não é nova nem minha, e o desafio para que os novos (e antigos) players da área da saúde se lancem definitivamente neste mercado de oportunidade.

A invasão!

Fernando Vasco Costa
Strategic Consultancy
Jones Lang LaSalle









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Quem passeia nos centros de Lisboa e Porto, não precisa de ver os dados do turismo para constatar que o número de turistas que nos visitam está a aumentar de forma exponencial nos últimos tempos.

Lisboa, Porto e Portugal estão, de facto, na moda, com inúmeros prémios e destaques das mais diversas proveniências, reforçando a imagem deixada nos visitantes (85% dos turistas  afirmam que a viagem superou as expectativas num inquérito feito em Lisboa), o que potencia ainda mais o crescimento do turismo nos próximos anos.

São dados muito animadores para o nosso país, com um impacto evidente em toda a economia. O impacto mais positivo é sem dúvida na reabilitação dos centros históricos, outrora deixados ao abandono, com melhorias substanciais na qualidade urbana destes territórios.

O Golden Visa é uma arma!

Fernando Vasco Costa
Strategic Consultancy
Jones Lang LaSalle








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O impacto que a legislação da Autorização de Residência para Actividade de Investimento (ARI) vulgo de Golden Visas, viria a ter no nosso imobiliário deverá ter sido claramente subestimado.

Se os objectivos foram a captação de investimento internacional e o escoamento do stock existente de habitação de qualidade, este último encontra-se praticamente concluído na Região de Lisboa.

Assistimos já à compra de apartamentos em planta por parte deste tipo de investidores, dada a escassez de stock, o que tem impulsionado um grande crescimento de Reabilitação Urbana na cidade de Lisboa, aliando o potencial de exploração turística com a procura de fracções com rentabilidade.

Quando refiro que este impacto terá sido subestimado, é porque não se terá pensado nesta fonte de investimento para o financiamento de operações de planeamento estratégico das nossas cidades, nomeadamente em reabilitação dos centros das mesmas.

Primavera de 2013?

Fernando Vasco Costa
Strategic Consultancy
Jones Lang LaSalle

«Um dos factores que nos tornam um destino muito procurado é sem dúvida o baixo preço, o excelente “value-for-money” da nossa oferta turística. No entanto, esta é também uma das maiores preocupações dos nossos operadores, pois assistimos a níveis de preço que não contribuem para a sustentabilidade do sistema.»

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Numa das conversas habituais desta altura do ano, comparei o ano 2013 a uma andorinha. Se é certo que “uma andorinha não faz a primavera”, e por isso não há lugar a grandes entusiasmos nem tempo para descansar, o ano de 2013 marcou, sem dúvida, o mercado imobiliário como anunciador de uma nova “estação”.

O que mais me atrai nesta nova realidade é o facto de agora o mercado do nosso imobiliário ser muito mais vasto, a uma escala global.

As duas velocidades

Fernando Vasco Costa
Strategic Consultancy
Jones Lang LaSalle

«Não há liquidez nem financiamento para recuperar edifícios sem actividade económica que os ocupe.»

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Nestes tempos conturbados da vida nacional muito se tem referido as diferentes velocidades e capacidades de ajustamento a esta nova realidade que vivemos.

Uma velocidade mais rápida, de quem já se ajustou e já está a trabalhar para o futuro, a promover novas ideias de negócio e a racionalizar custos de produção de modo a poder competir em novos mercados, normalmente associada ao sector privado.

Outra velocidade, mais lenta,  quase parada, que queria que tudo se mantivesse como era antes e que está em completa negação perante todas as mudanças que já aconteceram.

O Dia Seguinte?

Fernando Vasco Costa
Strategic Consultancy
Jones Lang LaSalle








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Temos sentido nestes últimos tempos o mercado imobiliário a reagir. Depois de alguns anos em “coma”, começa agora a responder e já procura resolver e preparar o futuro.

Obviamente que o fenómeno dos Golden Visas ajuda e esperamos que perdure durante muito tempo, mas não é disso que falo…

Programa de Ajustamento Urbanístico

Fernando Vasco Costa
Strategic Consultancy
Jones Lang LaSalle








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Depois de décadas de autentico desvario urbanístico em que “se juntou a fome à vontade de comer” de todos os players de mercado – autarcas, promotores, construtores, arquitectos e consultores – temos o nosso território num verdadeiro caos urbanístico, insustentável e que por isso é um peso para a dinamização da nossa economia.

Prioridades na Reabilitação Urbana

Fernando Vasco Costa
Strategic Consultancy
Jones Lang LaSalle






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Assistimos recentemente à definição da Área de Reabilitação Urbana (ARU) por parte da Câmara Municipal de Lisboa (CML) na quase totalidade da área do concelho, com o intuito de alargar os benefícios existentes a todas as operações de Reabilitação Urbana existentes e necessárias na cidade de Lisboa.

O low-cost no imobiliário

Fernando Vasco Costa
Strategic Consultancy
Jones Lang LaSalle






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Praticamente todas as tendências do mercado imobiliário português apontam para a redução de custos.

As poucas movimentações registadas no mercado nos últimos tempos devem-se maioritariamente a renegociações para redução de rendas, maior racionalização de espaços utilizados, concentração de serviços…

Por outro lado assistimos ao aparecimento de novos conceitos apoiados em lógicas de low cost – hostels, escritórios em co-working, novas cadeias de ginásios, etc.

Esta é uma tendência há já bastante tempo sentida em outras indústrias e mercados, em que se extremam cada vez mais os mercados high-end e low cost, com a grande redução do mercado do “meio”, anteriormente maioritário.

Em todas as indústrias o segmento low cost é altamente sofisticado e profissionalizado, de modo a conseguir-se racionalizar ao máximo os custos. Para se obter uma oferta de qualidade ao mais baixo preço é necessário recorrer aos melhores recursos, como forma de garantir os objectivos delineados.

Deste modo não faz sentido cortar nos “soft-costs”, mas sim valorizar a sua importância na cadeia de criação de valor e no objectivo de racionalizar ao máximo os “hard-costs”.

Ou seja, não se deverá “poupar” em (boas) avaliações, (bons) estudos de mercado, em (bons) projectos ou num (bom) project management, que permitem obter um melhor produto, mais adaptado ao mercado e com mais garantias de cumprimento dos orçamentos previstos.

Devemos sim exigir soluções e projectos mais criativos, mais eficientes e que nos permitam obter melhores produtos, mais ajustados à realidade do mercado.

Ora, isto é exactamente o contrário do que se tem feito na generalidade do mercado imobiliário português com a velha história dos “when you pay peanuts, you get monkeys”. Não há milagres…

Neste tempo de crise profunda temos de investir num melhor planeamento, em melhor gestão, em melhores projectos e num melhor controlo de custos. Temos de conseguir canalizar os escassos recursos disponíveis para onde podem realmente acrescentar valor.

Se o problema é a falta de liquidez, temos de ter a criatividade de o conseguir de outra forma, não o fazer será agravar o problema.

Um dos mercados onde penso que irá sentir-se mais esta necessidade é o do Arrendamento Residencial, que é o grande desafio que temos em frente, a Reabilitação das nossas Cidades e torná-las atractivas para Promotores, Inquilinos e Investidores.

Quando sabemos que a maior parte dos potenciais inquilinos apenas terá disponibilidade para pagar rendas a rondar os 400/600€, que tipo de produto poderemos ter disponível nesta gama de preços e que seja rentável?

E é este o desafio com que nos deparamos no mercado imobiliário: como conseguiremos ter preços mais baixos que se adaptem à procura existente?

Na minha opinião, e depois das devidas correcções no valor dos terrenos e imóveis existentes, vamos assistir a uma verdadeira revolução no tipo de oferta que aparecerá no mercado, com redução de áreas totais e dos compartimentos, redução dos níveis de acabamentos e equipamentos, criação de soluções mais polivalentes de utilização de espaços, entre outras.

Não vejo estas alterações como uma fatalidade, muito pelo contrário, vejo-as como uma oportunidade, onde será premiada a eficiência, a racionalidade e, acima de tudo, a criatividade.