Habitação em Portugal mantém queda em 2013

Segundo os dados mais recentes do Eurostat, os preços na habitação na Europa desceram em 13 dos 26 países analisados. Portugal manteve a queda nos valores da habitação no 3º trimestre de 2013, com uma descida de -2,9% face a igual período de 2012. As quedas homólogas trimestrais mantiveram-se ao longo do ano de 2013 em Portugal:

Fonte: Eurostat

A Estónia foi a líder das valorizações, com uma subida homóloga de 11,1%, seguida de Luxemburgo, Lituânia, Noruega e Reino Unido, todos estes países com subidas entre 5,8% e 6,5%.

Do lado oposto, tivemos Croácia e Letónia com quedas de -16,9% em ambos os países. Espanha, Itália, Chipre e Eslovénia também observaram descidas de assinalar, entre -5,3% e -8%.

No entanto, é de realçar o facto de Portugal levar já 2 trimestres consecutivos com subidas em cadeia, apesar de pouco expressivas. Na realidade, a habitação em Portugal, segundo o Eurostat, valorizou 0,9% no 2º trimestre de 2013, e 0,4% no 3º trimestre.

Fonte: Eurostat

Já segundo o The Economist, os preços estão a subir um pouco por esse Mundo fora, com 18 dos 23 países analisados a observaram crescimento de preços.

Apenas França, Japão, Holanda, Espanha e Itália apresentaram ainda, em 2013, quedas de preços. De realçar que desde 2008 que a Irlanda (agora com uma subida de 5,6% em 2013) já acumula uma queda de -45,3%, ao passo que Hong-Kong regista uma valorização de 96,3%! É obra!

Na perpectiva do The Economist, países como a Nova Zelândia, Austrália, Reino Unido, Austria, Canadá, Suécia, Dinamarca, Bélgica, França, Holanda e até mesmo a Espanha, encontram-se todos sobrevalorizados, quer relativamente às rendas aí praticadas, quer face aos rendimentos disponíveis pelos residentes.

Apenas a Alemanha, Irlanda e Japão apresentam um sector residencial sub-valorizado. Parece que estamos num mercado bullish, com forte tendência de subida mas com grande potencial de queda face às sobre-valorizações existentes, relativamente a fundamentais do mercado.

Mais uma razão para imperar a prudência!

Bons negócios (imobiliários)!

Mercado de Arrendamento - o caso Holandês

Deixo-vos hoje um vídeo com uma breve entrevista da Económico TV a Arnoud Vlak, Director do IPD Holanda.

Retenho deste vídeo, 4 condições importantes para afugentar os investidores de buy-to-let:

- Congelamento de rendas ou impossibilidade de actualizar as rendas, pelo menos à taxa anual de inflação;
- Falta de eficiência dos Tribunais na aplicação da lei e/ou demora na deliberação como, por exemplo, na execução de uma acção de despejo;
- Falta de mecanismos e políticas fiscais adequadas ao investimento em buy-to-let, tipicamente com rentabilidades mais baixas que outros activos;
- Inexistência de veículos de investimento adequados para o efeito, tipo REIT's.

É preciso vir um Holandês cá a Portugal para dizer aquilo que estamos todos "carecas de saber"... e entretanto, permitam-me dizer, andamos a fazer leis mancas, coxas que olham apenas para um lado e esquecem-se dos outros...



Prometo rapidamente apresentar a visão Out of the Box sobre a Proposta de Lei nº 38/XII.

Até lá, bons negócios (imobiliários)!

A rendibilidade do imobiliário em 2011

Hoje deixo-vos um gráfico interessante com a rendibilidade em 2011 de diferentes tipos de activos financeiros. É igualmente curioso verificar que nesta lista não aparece nenhum activo que tenha o imobiliário como subjacente.

Por isso, fui procurar os dados do GPR General Index para comparar com todos estes activos. Conclusão? No ano que agora terminou, o imobiliário fica a meio da tabela, com uma desvalorização de -2,45%, logo a seguir ao NASDAQ mas acima de quase todos os índices de acções aqui listados.

Fonte: GPR

De referir que o "nosso" PSI20 fechou 2011 com uma desvalorização anual de 27,6% (Fonte: Dinheiro Digital).

Bons negócios (imobiliários)!

Um mercado que sobe e desce

O índice Moody's/REAL All Properties commercial real estate está em mínimos de há 10 anos...


Já o índice Green Street Advisors Commercial Price Property Index encontra-se numa forte recuperação, bastante perto dos máximos de 2006...

Qual a diferença? Porquê tal divergência?

O 1º índice mede as transacções repetidas de commercial real estate nos Estados Unidos com valores acima de USD 2,5 Million; o 2º mede o preço ao qual os REIT's cotados estão a transaccionar (compra e venda) imóveis. Logo aqui há uma diferença importante. Por outro lado, o 2º índice dá maior importância a transacções de maior volume, ao passo que o 1º índice atribui sempre o mesmo peso às transacções, independentemente do valor das mesmas.

Pode haver várias explicações para estas diferenças, para além das questões mais técnicas de construção dos índices. Nota-se no mercado norte-americano uma apetência por imóveis muito bem localizados com bons rendimentos. Os chamados Trophy Assets, sobre os quais já aqui escrevi têm tido uma forte valorização, algo que de certa forma é espelhado no índice da Green Street Advisors. Os de menor dimensão, menor qualidade, pior localização, têm sido relegados para 2º plano e esses imóveis são medidos da mesma forma que os outros no 1º índice.

Adicionalmente, os REIT's têm feito várias emissões de capital (com consequente diluição do mesmo), encaixando bastante equity e baixando os seus dividend yields. Podem, assim, ir às compras de forma mais agressiva pagando mais por melhores imóveis.

Por isso, cautela na análise e interpretação de índices imobiliários. Há que entender bem como são constituídos e calculados antes de dizermos se o mercado sobe ou desce. É que, aparentemente, o mesmo mercado está em mínimos e em máximos ao mesmo tempo... ou talvez não!

Bons negócios (imobiliários)!

Fonte: www.seekingalpha.com

O Mercado em Imagens - XVI

The Economist House Price Index

Já tinha aqui alertado para o mercado residencial Australiano. O The Economist suporta essa minha expectativa.

Hong Kong, França, Espanha, Suécia (se bem que estes a descer), também são mercados ainda um pouco aquecidos.



Bons negócios (imobiliários)!

Performance do imobiliário mundial supera expectativas

Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD - Investment Property Databank


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De acordo com o Índice Global de Investimento Imobiliário recentemente divulgado pelo IPD, o imobiliário mundial alcançou um retorno total, medido em moeda local, de 9,5% em 2010, superando as expectativas inicialmente avançadas pelos investidores.

Os dados indicam uma forte recuperação do imobiliário face aos -8,2% obtidos em 2009, ano em que o índice registou o pior desempenho dos 10 anos de histórico. A recuperação foi essencialmente visível na valorização de capital, com o índice a posicionar-se nos 3,1%, depois de 2 anos consecutivos de queda de valor. A apreciação de capital verificada teve na compressão dos yields o seu principal motor, sendo que o crescimento das rendas de mercado continua a ser muito ténue, ou mesmo negativo, na grande maioria dos mercados analisados. No que respeita ao retorno das rendas, o índice permaneceu estável em torno dos 6,2%.

É curioso notar que apesar da tendência de recuperação e da boa performance global, os 23 mercados considerados no índice revelam realidades bastante distintas. Se por um lado, todos os mercados, à excepção do Irlandês, alcançaram retornos totais positivos em 2010, por outro, apenas 13 registaram valorizações de capital positivas, i.e., assistimos a um cenário de queda de valor dos activos em 10 dos mercados, como é exemplo o mercado português.


Os diferentes momentos em que cada mercado se encontra no seu ciclo de recuperação e a volatilidade de mercado justificam as diferenças entre os retornos obtidos. Em 2010, a diferença de retorno total entre os mercados com a melhor e pior performance situou-se nos 17%, uma diferença menos expressiva face aos 30% registados nos últimos 5 anos. Interessante será constatar no curto prazo se a presente convergência é permanente ou simplesmente temporária.

Segundo estimativa do IPD, o mercado global de investimento imobiliário gerido profissionalmente terá um valor próximo dos 4 triliões de USD, com os principais mercados mundiais, EUA, Japão, Reino Unido e Alemanha, a representarem cerca de 70% do volume total.

Perante o actual cenário de disparidade nos retornos, nem os principais mercados escapam. De um lado, temos os EUA e o Reino Unido a impulsionarem a performance do índice e a ocuparem os lugares cimeiros do ranking dos mercados com melhor performance (ambos com retornos acima dos 2 dígitos). Por outro, temos a Alemanha e Japão a penalizarem o índice e a marcarem presença nos bottom 5 em 2010. O mercado português ocupou a 19ª posição do ranking.

Para além das diferenças a nível nacional, o índice global releva também fortes diferenças a nível sectorial. Um dos casos mais extremos registou-se nos EUA, onde o sector com melhor desempenho, o residencial, com 20%, superou em 2x o retorno alcançado pelo industrial, com pior performance. Outros casos chamam-nos à atenção pela diferença observada, nomeadamente Canadá, Polónia, Finlândia, Espanha e Bélgica. No mercado nacional, não se verifica um gap muito acentuado entre o melhor e pior sector em termos de performance.


Em termos gerais, o retalho ocupou a primeira posição do ranking de performance em 11 dos 23 mercados nacionais, contrastando com os escritórios que ocuparam a última posição em 10 dos mercados, ainda assim, é possível identificar variações a este nível, com os escritórios a ocuparem a melhor posição do ranking em 5 dos 23 mercados imobiliários analisados.

Este facto remete-nos para outro aspecto importante: as variações de desempenho dos diferentes sectores reflectem o impacto dos factores específicos de cada local/mercado sobre a performance do imobiliário.

Apesar dos mercados estarem a recuperar os valores permanecem abaixo dos picos alcançados antes da crise e consequente correcção de valor, particularmente nos mercados de maior volatilidade como o Reino Unido, EUA, Espanha e República Checa. Este facto levanta algumas questões, nomeadamente se os mercados mais voláteis seguirão o ciclo habitual e recuperarão dos seus baixos valores ou permanecerão em níveis deprimidos por algum tempo.


Em ciclos anteriores, houve uma tendência para os mercados se comportarem de forma previsível, com os mercados mais voláteis a recuperarem mais rapidamente / fortemente a partir de correcções mais acentuadas do que os mercados mais estáveis. Deste modo, muitos investidores globais têm construído carteiras combinando mercados mais estáveis com os mais voláteis. Tais estratégias tendem a fazer ajustes tácticos através dos ciclos, aumentando a exposição a mercados mais voláteis em períodos de recessão do mercado e reduzir a exposição quando os mercados estão próximos dos seus picos.

Uma das grandes questões para 2011 prende-se em saber como os mercados irão actuar: se de acordo com o seu comportamento tradicional ou não. A explorar proximamente...

Imobiliário a recuperar, até quando...

Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD - Investment Property Databank





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A performance dos diversos mercados de investimento imobiliário mundiais medidos pelos índices IPD divulgados recentemente, revelam uma tendência de recuperação em 2010, ainda que o ritmo da dita recuperação seja distinto nos diversos mercados.

Depois de dois anos a sofrer o impacto da pior crise económica / financeira mundial desde o final da segunda grande guerra, e com o valor dos activos imobiliários sob forte pressão e em queda, mercados como o do Reino Unido, surgem em 2010 no topo do ciclo, com um retorno total de 15,1%.

Dos 17 índices IPD divulgados até ao momento, apenas o mercado irlandês continua em terreno negativo, com -2,4%. Aliás, o mercado imobiliário irlandês, um bom exemplo de "bolha imobiliária", apresentou no período 2002-2007, uma valorização de capital acumulada de 70%, sendo que logo após ter alcançado o seu "pico", apresenta no período 2008-2009, uma "correcção acumulada" na ordem dos -60%, como um castelo de cartas a cair ao sabor do vento...

Cinco dos mercados imobiliários com performance negativa em 2009, nomeadamente os EUA, Canadá, França, Austrália e Espanha, conseguiram regressar a terreno positivo em 2010, sendo que no caso norte-americano, canadiano e francês, os mercados superaram a barreira psicológica dos dois dígitos, com retornos de 14,2%, 11,1% e 10%, respectivamente.

Os mercados do norte da Europa, nomeadamente a Suécia, Noruega, Finlândia e Dinamarca, continuam a apresentar performances robustas e relativamente estáveis ao longo dos últimos anos, ainda que naturalmente também tenham registado uma quebra de performance no período 2008-2009. O mercado Sueco surge em posição de destaque com uma performance de 10,4% em 2010, que lhe permite posicionar-se no top 5 de mercados com melhor performance no ano em análise.

Ao contrário do mercado irlandês, o nosso exemplo extremo, os mercados do norte da Europa apresentaram uma valorização acumulada desde 2002 muito mais suave, de 36% e 33%, nos casos extremos da Noruega e Dinamarca, e de 23% e 6% no caso da Suécia e Finlândia, respectivamente. Como o velho ditado, quem sobe mais rápido, cai mais rápido, como o caso da Irlanda, os países nórdicos tiveram uma correcção de valor menos vincada, que oscilou entre os -3% na Finlândia e os -11% na Suécia.

O mercado português acompanhou a tendência de recuperação dos mercados worldwide, contudo a um ritmo muito mais brando. A performance do imobiliário comercial português devolveu 4,2% em 2010, face aos 0,2% alcançados em 2009, o que se apresenta como o seu melhor registo desde o começo da crise em 2008, e posiciona o mercado nacional na 15ª posição do ranking dos índices IPD divulgados até ao momento.

Se por um lado é importante destacar a melhoria verificada em 2010, nada nos garante que em 2011 a tendência de recuperação continue. Os resultados do índice nacional deixam-nos alguns sinais de alerta, nomeadamente com a queda do retorno proveniente das rendas, com especial destaque para os sectores de escritórios e industrial, que apresentaram resultados de 5,2% e 5,4%, inferiores em 60 e 70 pontos base face aos registados em 2009, dado o impacto negativo resultante de factores como o aumento da desocupação, e forte pressão dos inquilinos junto dos proprietários com vista a redução do valor das rendas.

Neste momento, as perspectivas para o presente ano não são as mais animadoras, sendo muito provável que o retorno volte a retrair-se em 2011, contudo cenários adversos como o actual podem igualmente ser encarados como sinónimo de oportunidade.

O Mercado em Imagens - VIII

Negative Equity in US Mortgages

The Economist House Price Index

Bons negócios (imobiliários)!

As avaliações de activos imobiliários prevêem os preços de venda?

Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD - Investment Property Databank

«Poderão as avaliações imobiliárias ser consideradas fiáveis e credíveis? Em 2009, 80% apresentaram um diferencial entre valor de avaliação e preço de venda não superior a 10%.»

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O presente artigo pretende explorar algumas questões pertinentes e elementares em torno das avaliações de activos imobiliários: Poderão as avaliações imobiliárias, realizadas em Portugal, ser consideradas fiáveis e credíveis? Será que prevêem os preços de venda?

Sendo a avaliação a cotação do activo imobiliário, é fundamental obter uma resposta para as questões colocadas. Neste sentido, desenvolvemos um pequeno exercício no qual avaliámos a qualidade e fiabilidade das avaliações imobiliárias em Portugal, tendo por base, única e exclusivamente, a informação reportada por investidores participantes na base de dados do IPD em Portugal ao longo dos últimos 10 anos. A amostra tida em consideração incluiu 178 transacções, com um valor global a rondar os € 1,6 mil milhões.

De um modo simples, o estudo consistiu em estabelecer um paralelo entre o valor de alienação dos activos, e o seu valor de avaliação no final do ano anterior, ajustado com base nas (1) despesas de capital líquidas registadas no período decorrido entre o momento de avaliação e transacção do activo, e (2) valorização de capital do segmento de mercado em que o activo se insere, ajustada para o mesmo período de tempo.

De acordo com os últimos resultados apurados, em 2008 e 2009, conclui-se que 89% e 80% das transacções registadas pelo IPD Portugal, respectivamente, apresentaram um diferencial entre valor de venda e valor de avaliação ajustado não superior a 10% em termos absolutos (i.e. compreendido entre um intervalo de -10% e +10%). Este resultado remete-nos para o reforço da exactidão das avaliações imobiliárias em Portugal, quando comparado com anos anteriores.

Contudo, se em períodos de maior dificuldade, como 2008 e 2009, em que o Índice de investimento imobiliário IPD Portugal registou as menores rentabilidades da sua série histórica de 10 anos, é visível uma maior aproximação entre valor de avaliação e transacção.

Em anos anteriores, quando os investidores detinham maior liquidez, e as suas performances tinham com principal driver a componente valorização de capital, o avaliador, com uma atitude conservadora, ficou mais distante do valor de transacção. No período 2004-2007, apenas 53% das transacções evidenciaram um diferencial entre valor de venda e avaliação ajustada compreendido entre o intervalo de -10% e +10%, sendo que aproximadamente 60% das transacções foram realizadas por valores superiores aos da avaliação.

Regressando a 2009, é interessante notar que 73% das transacções foram efectuadas por valores inferiores ao da avaliação ajustada, o que poderá ser considerado como reflexo natural das actuais condições de mercado, com alguns dos investidores a evidenciarem necessidade de vender e gerar liquidez, ainda que isso tenha representado assumir menos-valias nas transacções levadas a cabo.

Em termos gerais, a análise agregada 2000-2009 fornece-nos indicadores positivos quanto à capacidade do perito avaliador projectar na avaliação, o valor de transacção do activo, visto que em cerca de 70% dos casos, a diferença entre valor de venda e avaliação ajustada está compreendida no intervalo entre -10% e +10%, e 80% no intervalo entre -15% e +15%. Ainda assim, é visível a existência de alguns erros individuais de avaliação.

Interessante salientar, que os resultados alcançados para Portugal estão relativamente em linha com o que tem sido testado e obtido em outros mercados de investimento europeus analisados pelos IPD.

Derivados Imobiliários

Foi lançado o primeiro Fundo de Derivados em Imobiliário, o inProp UK Commercial Property Fund. O Fundo terá um capital para investir na ordem das 50 milhões de libras e será cotado na Bolsa de Valores da Irlanda.

Trata-se de um fundo aberto, cotado e não-alavancado, proporcionando uma liquidez mensal. O Fundo estará investido em posições longas sobre índices imobiliários, procurando seguir o índice IPD. O produto posicionar-se-á entre REIT's e Property Unit Trusts. O seu objectivo é de proporcionar aos investidores um investimento com menor volatilidade que os REIT's, maior liquidez e menores custos de transacção do que Property Unit Trusts.

Por forma a reduzir o risco de contra-parte, o Fundo irá negociar swaps imobiliários e, de seguida, converter essas posições em contratos de futuros na Eurex.

Uma curiosidade do Fundo: um dos sócios é Português, chama-se Ricardo Pereira, especialista em Finanças Imobiliárias.

Com a crise que se tem vivido nos últimos anos, o mercado de derivados imobiliários sofreu bastante em termos de volumes de transacção. O mercado espera poder ter agora, com este veículo, uma forma alternativa de investimento em posições longas sobre activos imobiliários (sem ser em posições spot) e, ao mesmo tempo, que lhes permita fazer hedging de posições longas spot.

Numa recente conferência do IPD, os delegados nela presentes referiram que a possibilidade de fazer hedging e gestão de liquidez eram as principais razões para usar derivados.

Num próximo artigo, explicarei as diferentes estratégias que podem ser usadas investindo em derivados imobiliários.

Bons negócios (imobiliários)!

Habitação em Lisboa - Análise da Oferta

Por Ricardo Guimarães
e Francisco Virgolino

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«O SIR aponta para que os fogos novos demorem cerca de dezasseis meses para ser escoados, ou seja, mais seis meses do que o segmento de usados.»

Para entender o actual Mercado Residencial é necessário olhar um pouco para trás e ver a evolução do segmento como um todo, a promoção, as expectativas dos agentes, as suas reacções às dinâmicas do mercado e a sua evolução, medida de forma objectiva através de indicadores cuja origem depende de dados fornecidos pelo mercado.

Nestes dois últimos anos temos vindo a assistir a uma quebra no número de projectos imobiliários em Lisboa. Esta quebra traduz-se numa redução do número de fogos novos licenciados que de 2008 para 2009 foi de cerca de 75%, sendo os projectos mais afectados aqueles que respeitam a edifícios com mais de 20 fogos, classe na qual o número de fogos novos licenciados observou uma descida cerca de 82%. O segmento menos penalizado na construção nova para fins habitacionais foi o das moradias cuja quebra foi de 24%. O destaque vai para o segundo trimestre de 2009 em que o licenciamento de fogos novos atingiu o seu ponto mais baixo. Para amenizar estes dados, e olhando para as obras em edificado, assistimos a um incremento de 7% do licenciamento deste segmento, sendo de destacar as zonas da Baixa e a Zona histórica da cidade de Lisboa.

Em suma, temos uma redução de 30% no licenciamento residencial em Lisboa no ano de 2009 quando comparado com 2008.

Gráfico 1 – Lisboa: Número de Fogos Novos Licenciados, por Trimestre

O cenário no primeiro trimestre de 2010 não foi mais animador uma vez que, face ao trimestre anterior, o licenciamento em edifícios residenciais novos baixou 22%. No que diz respeito a obras em edificado, o seu comportamento vai no mesmo sentido apresentando uma descida de 48% em termos homólogos e de 13% em termos trimestrais, mantendo-se somente na Baixa e na Zona Histórica da cidade um ritmo positivo.

Estes dados reflectem uma resposta dos promotores face ao momento económico que vivemos. Aliado a este facto, na Área Metropolitana de Lisboa, o tempo de absorção, analisado através das Estatísticas Confidencial Imobiliário / LardoceLar.com, duplicou no primeiro trimestre de 2010 face ao primeiro trimestre de 2008, passando de nove para dezoito meses. Em termos concelhios, Cascais apresenta o maior tempo de absorção, para fogos novos, 19 meses. Seguem-se Lisboa e a Amadora com 17 meses.

No entanto, quando olhamos para as expectativas dos agentes que intervêm neste mercado, profissionais e público em geral, o comportamento é diferente. Estas expectativas podem ser medidas pelo Índice Confidencial Imobiliário (ICI) que reflecte a dinâmica quanto aos valores de transacção esperados pelos agentes.

Os meses de Setembro e Outubro de 2008 marcaram definitivamente o mercado imobiliário e o ICI não deixou de registar este facto que se traduziu, excepto em Maio e Junho de 2009, numa quebra contínua do Índice entre Setembro de 2008 e Agosto de 2009. Em Janeiro do corrente ano o Índice apresentava o mesmo valor de Setembro de 2008. O mercado reflectia assim a sua confiança em que o pior já tinha passado… Em Junho o Índice passava a barreira dos 110 pontos, meio ponto acima do valor de Setembro de 2008.

Gráfico 2 – Índice Confidencial Imobiliário

Como foi referido, o Índice reflecte expectativas, porque é distinta a realidade que nos mostram os indicadores do SIR – Sistema de Informação Residencial, que assentam em dados de oferta e transacções de uma pool de operadores do mercado.

Os dados referentes à evolução dos tempos de absorção e dos valores de asking price resultam de uma análise das ofertas presentes no portal LardoceLar.com, que se caracteriza por ser uma base de dados onde predominam os fogos usados, que são cerca de 70% da amostra, sendo a informação oriunda de empresas de mediação imobiliária. Assim, a sua análise constitui um olhar para o mercado a partir da óptica da oferta. Como é sabido, os valores de oferta, pedidos pelo proprietário estão ainda sujeitos à dinâmica do mercado, podendo ser revistos e negociados com vista a viabilizar a venda do imóvel.

Na realidade, do ponto de vista da produção de estatísticas de mercado, um dos desafios mais complexos é a medição dos preços de venda praticados, assim como as taxas de desconto ou os tempos de absorção. Foi com esse fim que, em 2005, surgiu o SIR – Sistema de Informação Residencial que é uma base de dados constituída por uma pool de promotores e mediadores imobiliários que alimentam esse sistema com dados não só de oferta, mas também das transacções de imóveis que protagonizam. É sobre esta base de dados, bem distinta da anterior, que a análise de dinâmica de mercado que de seguida apresentamos é calculada.

Na Área Metropolitana de Lisboa, entre o segundo trimestre de 2009 e o primeiro de 2010 o SIR registou cerca de 4.700 transacções, representando as vendas de fogos usados cerca de 65% desse total.

A partir dessa amostra de vendas, apuraram-se as taxas de desconto praticadas. Os descontos apurados a partir da pool SIR rondaram, em média, os 4%. Mas em diversas zonas da região, os descontos rondaram os 7%. Este é um comportamento muito mais severo do que o observado no período pré-crise, por exemplo em 2007, altura em que os descontos se situavam, em média, nos 2%.

A interpretação das taxas de desconto deve atender ao facto desse indicador ser apurado pondo em confronto o último valor de oferta com o preço final de venda. Tal é relevante na medida em que entre o primeiro e o último valor de oferta podem ocorrer várias revisões, reduzindo-o. Isso tem-se sucedido, havendo diferentes zonas da Grande Lisboa onde a taxa de revisão das tabelas tem excedido os -5%.

Ao agravamento das taxas de desconto e ao efeito da revisão das tabelas de preços, há que adicionar o impacto do aumento do tempo de absorção. No que diz respeito a este indicador, o SIR aponta para que os fogos novos demorem cerca de dezasseis meses para ser escoados, ou seja, mais seis meses do que o segmento de usados.

As duas bases de dados aqui referenciadas, apesar de bem distintas (uma com um olhar sobre a oferta e a outra sobre as transacções), reflectem ambas um alargamento dos prazos de comercialização do produto imobiliário residencial. Na realidade, se o ICI reflecte expectativas sobre os valores de oferta, o SIR vem-nos dizer que estas estão elevadas face à realidade do mercado. A revisão de tabela de preços e os descontos mais agressivos mostram um mercado cada vez mais pressionado onde melhor sobreviverão os profissionais mais informados e com mais capacidade para gerir as expectativas, nomeadamente dos particulares que servem.

O Mercado Residencial é uma Farsa!

Li há semanas um artigo que achei interessante e, ao mesmo tempo, engraçado. Intitulado "There is no Housing Market", de Matthew Ferrara, o artigo foca alguns pontos interessantes de um mercado residencial, levando à conclusão que a habitação, enquanto mercado global, não existe.

Vamos por partes. A maior parte de nós - eu incluído - concorda que o imobiliário é (ainda) muito local. Os drivers locais da procura e da oferta, a fiscalidade, a burocracia inerente, a componente legislativa, etc., são todos factores que tornam o mercado imobiliário um mercado local e não global.

Nele se inclui, naturalmente, o sector da habitação. Nesse caso, se o mercado imobiliário, e mais concretamente o residencial, é puramente local, o que interessa então estarmos a olhar para índices deste sector? Se o preço é formado localmente, se a transacção é feita localmente, de que interessa estarmos a falar de um mercado global, nacional? Absurdo, diz o autor!

Na realidade, todos aprendemos que não existe um imóvel igual ao outro. Existem vários factores que tornam todos os imóveis singulares. Nesse caso, estarmos a "empacotar" imóveis para formar índices e estatísticas é, provavelmente, uma enorme trapalhada!

Assim sendo, referia o autor que em Julho o mercado residencial norte-americano não teria caído 27%. Se o mercado é local e não global, não faz sentido estar a falar de tendências, índices, médias, etc.

Eu não poderia discordar mais desta visão. Se não, vejamos:

- O mercado imobiliário é local, estou totalmente de acordo. É ineficiente, baseado em transacções pouco frequentes e over-the-counter. É ilíquido e com informação reduzida;

- Mas é também, e cada vez mais, financeiro e relacionado com actividades económicas e financeiras, essas sim, globais;

- O activo imobiliário tem-se tornado o centro das atenções. Percebeu-se, finalmente, como pode influenciar a vida das pessoas e das empresas e o impacto que tem (e que impacto!) na economia global;

- É pois o papel que o imobiliário desempenha na economia global que é relevante e não tanto o facto de se tratar, naturalmente, de um mercado transaccional local;

- Logo, desprezar a globalidade do mercado imobiliário por meras questões estatísticas, parece-me pesado.

Sou da opinião que faz sentido compilar informação nacional e internacional sobre os diferentes sectores do mercado imobiliário: residencial, comercial, escritórios e industrial. E faz muito sentido analisar tendências globais, movimentos globais porque eles não são mais do que a soma de várias partes, cada uma delas singularmente relevante mas que faz sentido a um todo.

Veja-se o caso do mercado residencial dos Estados Unidos. Se os dados globais não fizessem sentido, como o autor diz, o mercado não teria caído 27% em Julho. Mas olhando para os dados locais, concluímos que não houve nenhuma cidade que apresentasse aumento nas vendas de casas. Em 19 cidades analisadas pela NAR, nenhuma apresentou uma subida, por mínima que fosse!

Se esta não é uma (forte) tendência a levar em linha de conta nas minhas decisões, então é o quê?! Se isto não condiciona a minha decisão de investimento local, então vai condicionar o quê? Nada? É claro que condiciona... e isso torna, desde logo, o mercado imobiliário um mercado global, baseado em factores locais.

Bons negócios (imobiliários)!

O Mercado em Imagens - VI

Nem tudo o que parece é. Há dias, sairam dois dados nos Estados Unidos que "puxaram" as bolsas: os dados do mercado de emprego e do sector da habitação.

O primeiro gráfico mostra-nos onde está o mercado actualmente em termos de perda de postos de trabalho, face a outras crises passadas.

Já o segundo gráfico mostra-nos que o Pending Home Sales - índice que mede os contratos promessa assinados, ou seja, as vendas que se perspectivam vir a concretizar no curto prazo - tem registado consecutivamente nos últimos 3 meses valores mínimos da década.

Bons negócios (imobiliários)!

Sentimento no Investimento Imobiliário Europeu

Há dias, li um pequeno estudo sobre o sentimento de 185 decisores no sector imobiliário. É o Union Investment’s Investment Climate Index.

O Índice cobre os mercados alemão, francês e inglês e mostra uma recuperação na confiança destes decisores (já desde meados de 2008) relativamente ao investimento imobiliário nesses mercados.

No gráfico acima conseguimos desde logo constatar a volatilidade superior do mercado imobiliário britânico, face ao francês e ao alemão. Constata-se igualmente o facto do índice alemão estar muito próximo do máximo histórico verificado em 2007. Na prática, isto significa que os tais 185 decisores têm fortes expectativas relativamente ao mercado de investimento imobiliário. Há optimismo no mercado, na Alemanha então quase que nunca estes decisores estiveram tão optimistas face aos investimentos imobiliários no seu País!

De acordo com o estudo realizado, 58% dos investidores alemães antecipam uma forte subida da procura externa nos próximos 12 meses. Já os britânicos não estão tão optimistas, apenas 34% esperam uma melhoria nas condições do mercado num curto prazo, havendo mesmo 27% dos inquiridos que esperam uma deterioração dessas mesmas condições.

Um outro dado que também me pareceu importante é que 46% dos inquiridos apontaram o rendimento como um "key investment motive", muito idêntico ao artigo do Luís Francisco do IPD aqui colocado na semana passada.

É curioso verificar que num mercado dito tão global, dentro da Europa haja sentimentos tão díspares relativamente ao imobiliário. A crise é global, os efeitos fazem-se sentir globalmente mas o mercado imobiliário é (ainda) muito local. Cada imóvel é um imóvel, cada sector é diferente do outro e cada mercado tem as suas especificidades.

Bons negócios (imobíliários)!

Rendimento, The Key Factor!

Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD









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A performance dos mercados de investimento imobiliário têm vindo a sofrer, no passado recente, o impacto da pior crise económico-financeira mundial desde o final da segunda grande guerra.

Confirmando isso mesmo, dados recentemente divulgados pelo IPD revelam que o seu Índice Global de Investimento Imobiliário, que abrange 23 dos principais mercados imobiliários mundiais, alcançou um retorno total, expresso em moeda local, de -7.3% em 2009, o seu pior registo dos nove anos de história do Índice. A performance obtida combina os impactos de retorno de rendas e do capital, que foram em 2009 de 6,2% e -12,8%, respectivamente.

Centrando a minha atenção sobre as duas componentes de retorno, posso referir que a correcção em baixa do valor dos activos imobiliários foi uma realidade em 21 dos 23 países que compõem o referido Índice. Portugal não foi uma das excepções, e o Índice IPD/Imométrica indicou que o imobiliário nacional devolveu retornos nulos em 2009, o que corresponde ao seu pior registo da série histórica de dez anos. Tal como em outros países, a performance obtida em Portugal teve como principal driver o retorno (valorização negativa) do capital, que no período 2008-2009, acelerou dos -3.3% para -5.7%, como resultado da pressão existente sobre os valores das rendas de mercado, que caíram de modo generalizado nos diferentes sectores de mercado, e da subida dos yields, fruto do reconhecimento de risco acrescido no imobiliário, aliado à dificuldade de acesso a financiamento.

Contrariamente ao retorno do capital, que exibe um comportamento de maior volatilidade, o retorno das rendas é caracterizado por uma maior estabilidade e de que são prova os Índices Global e Português do IPD. Em Portugal este indicador posicionou-se nos 6,1% em 2009, valor idêntico ao obtido nos dois anos anteriores. Se existem mercados analisados pelo IPD, onde retornos de renda robustos permitiram à performance total do imobiliário não entrar em terreno negativo, Portugal é certamente um deles. Aliás, é importante salientar que o nosso mercado tem vindo, ao longo da série história do Índice, a posicionar-se no top 5 dos mercados IPD com melhores níveis de retorno de rendas. Apesar do bom posicionamento passado, Portugal deixou de figurar nesse grupo de excelência em 2009, tendo inclusivamente caído alguns lugares na classificação, o que não deixa de ser elemento de alarme, pois representa um factor de menos atractividade para investidores internacionais, que certamente irão privilegiar mercados com níveis superiores de retorno de rendas.

Ainda que em termos gerais 2009 tenha sido um ano de estabilidade deste indicador para o caso nacional, foi possível identificar alguns sinais de alerta, nomeadamente nos sectores de escritórios e industrial onde o aumento da desocupação produziu efeito negativo sobre o nível de rendas obtido (menor) e custos operacionais suportados (maior) pelos investidores / proprietários, que naturalmente se traduziu numa quebra do retorno proveniente das rendas. Se ao elemento desocupação, adicionarmos aspectos como a maior pressão/capacidade de negociação de rendas por parte do inquilino, que naturalmente se traduz em seu benefício - rendas revistas em baixa, maiores períodos de carência de renda, contribuições para adaptação dos espaços - o cenário fica naturalmente mais cinzento para o investidor.

Considerando que o retorno das rendas assenta em um fluxo de rendimento associado ao arrendamento e ocupação de espaços, da relação com o inquilino, e que resulta, de forma directa da actividade diária do investidor (ao contrário do retorno do capital), o estudo do perfil de rendimento da carteira é essencial. O investidor deverá recorrer a ferramentas de gestão que lhe permitam, entre outros, analisar a estrutura dos contratos de arrendamento, com o objectivo de identificar rendimento em situação de risco e crescimento futuro potencial (sobre ou arrendamentos, períodos de carência, desocupação), analisar o perfil do termo dos contratos (termo, erosão das rendas, impacto da cláusula de quebra de contrato) e avaliar a concentração do rendimento, estabelecendo sempre uma ponte com um outro elemento chave: a qualidade dos inquilinos - em termos de credit rating e respectiva probabilidade de incumprimento.

Colapso ou Erro Informático?

O dia de ontem, 06 de Maio de 2010, fica para a história nos mercados financeiros por ter sido o dia em que o Dow Jones observou a maior variação diária. Em poucos minutos, todos os principais índices norte-americanos - Dow Jones Industrial, S&P 500, Nasdaq Composite, Nasdaq-100, Russel 2000 - estiveram todos a cair cerca de 10%! E tudo em poucos minutos. E, naturalmente, nem os índices de REIT's escaparam.

Num pequeno instante, os ganhos de 2010 foram, simplesmente, apagados! Discute-se agora se foi um movimento puro de mercado ou... um erro informático! A Accenture, em poucos minutos, foi de 40 dolares a 0,01 dolares por acção!!! A Procter & Gamble, caiu cerca de 40%, também num instante!

Alguns negócios do Nasdaq já foram entretanto cancelados, podendo ser uma confirmação de se ter tratado, efectivamente, de um erro na introdução de uma ordem. Rumores correm que alguém no Citigroup pretendia dar uma ordem de 15 milhões e em vez de colocar um M (de milhões), colocou um B (de billions, os nossos mil milhões)!

Independentemente disso, a verdade é que os mercados ontem deram um verdadeiro trambolhão e os contínuos e crescentes receios de bancarrota na Grécia e contágio a outros países europeus, também eles bastante debilitados, tem colocado os mercados financeiros com os "nervos em franja".

Os próximos dias serão cruciais para termos uma ideia mais clara do que irá acontecer. Pessoalmente, estou à espera de qualquer decisão, inclusive para a possibilidade da Grécia sair do Euro.

Hoje terei de vos dizer... cuidado com os negócios (imobiliários)!