Habitação: mais crédito, menos alavancagem

Desde inícios de 2017 que a banca em Portugal tem mantido uma tendência crescente na concessão de crédito à aquisição de habitação. É verdade que após alguns anos de quebra, desde 2013 que os bancos têm aumentado a sua exposição ao segmento residencial mas de facto os últimos dois anos foram anos de mais crédito à compra de casa.

O ano de 2018 encerrou com um total € 9,8 mil milhões de financiamentos concedidos para a compra de casa, um valor que ficou acima dos € 8,26 mil milhões registados em 2017. Longe vão os tempos de 2012 com menos de € 2 mil milhões mas também longe vão os tempos de 2007 com quase € 20 mil milhões emprestados.

Fonte: Banco de Portugal

Mesmo numa tendência crescente, o facto é que o total em dívida no mercado tem vindo a cair, com mais reembolsos que novos empréstimos concedidos. O mercado corrigiu de mais de € 115 milhões de financiamentos activos em 2011 para uns actuais € 93 mil milhões. Trata-se de uma queda de quase -20%.

Mortgage Lending Value

No último artigo, “Crédito Habitação: entrega da casa é suficiente para saldar dívida?”, foram abordadas as “bases de valor” utilizadas para a estimativa do valor dos imóveis para crédito hipotecário: “Valor de Mercado” e “Valor para Crédito Hipotecário” (Mortgage Lending Value, MLV para simplificar). Recordamos que a “base de valor” é uma declaração dos pressupostos fundamentais de medida de uma avaliação.

As duas organizações internacionais cujas normas são aceites pela União Europeia, RICS e TEGoVA, têm visões diferentes sobre a avaliação para crédito hipotecário. Enquanto o RICS afirma a noção de “Valor de Mercado” como a “base de valor” a ser utilizada, a TEGoVA admite tanto a base de valor “Valor de Mercado” como a base de valor “Valor para Crédito Hipotecário”.

Mas o que distingue estas duas “bases de valor”? 

Crédito Habitação subiu 19% em 2018

O crédito habitação em Portugal voltou a fechar em alta no ano de 2018. Os novos empréstimos à habitação levam já 6 anos consecutivos de subida. Em 2018 foram concedidos € 9.835 milhões em crédito para compra de casa, um valor 19,1% acima do montante registado em 2017.

Fonte: Banco de Portugal

No entanto é perceptível pelo gráfico apresentado que apesar das consecutivas subidas nos novos montantes de crédito habitação concedidos no mercado, o valor registado de 2018 encontra-se ainda bem abaixo dos montantes emprestados antes da crise financeira vivida em Portugal mas já muito próximo do período entre 2009 e 2010.

Crédito Habitação: entrega da casa é suficiente para saldar dívida?”

A profissão de Perito Avaliador de Imóveis permite-nos perceber os dramas que atravessam o quotidiano de muitas famílias. Um desses dramas, talvez o maior, é a entrega da casa de morada de família ao credor hipotecário, quando as famílias não conseguem cumprir os compromissos que assumiram.

É um assunto importante, estudado por muitos setores, inclusivamente por empresas seguradoras, que já aparecem com soluções de garantia de preço de um imóvel durante um período longo de tempo, garantindo a indemnização da menos-valia realizada pelo proprietário vendedor.

Quando estas situações acontecem com mais acuidade, vem sempre a debate a questão de saber se a simples entrega da casa ao Banco é suficiente para que se considere o crédito resolvido. Na nossa opinião, o debate tem-se colocado mais no plano político e ético e menos no plano técnico. É precisamente o plano técnico que queremos abordar neste artigo, com a modesta pretensão de esclarecer o leitor e deixar-lhe pistas para que possa analisar a temática com algum conhecimento. 

O preço do seguro

No passado falei sobre o mercado de Equity Release no Reino Unido e como estava a ser usado pelas gerações mais velhas para cristalizarem a riqueza detida em imóveis. São diversas as razões referidas pelos utilizadores de equity release para a sua utilização: doação de dinheiro aos herdeiros, amortizar créditos pessoais ou empréstimos à habitação, obter uma renda extra para complemento da pensão, etc.

No Reino Unido, os produtos de equity release assumem a forma de:

• equity reversion: neste produto, os utilizadores vendem uma percentagem do seu imóvel, a desconto, em contrapartida do direito para viverem no imóvel para o resto das suas vidas, sem terem de pagar qualquer renda. Na morte dos utilizadores/proprietários, a casa é vendida e os herdeiros recebem uma percentagem (a % não vendida no momento da transacção) do valor da venda. Do outro lado deste produto, os investidores que o oferecem, obtêm exposição ao mercado residencial sem o risco de cobrança das rendas pois o valor actual destas rendas é cobrado no início sob a forma do desconto.

• lifetime mortgage: neste produto, os utilizadores/proprietários contraem um empréstimo, dando a casa como garantia; no momento da morte dos proprietários, o valor do empréstimo + os juros (que entretanto se foram acumulando em regime de capitalização composta) são deduzidos do valor de venda da casa e os herdeiros ficam com o remanescente; embebido neste produto está um seguro segundo o qual, caso o valor do empréstimo seja superior ao valor do imóvel, os herdeiros não precisam de pagar a diferença, ou seja, a instituição do outro lado da transacção assume a perda. As instituições que têm vendido este produto são essencialmente seguradoras que procuram imunizar as responsabilidades inerentes ao passivo contraído no decorrer das restantes actividades seguradoras. As seguradoras não estão neste negócio para obter exposição ao mercado residencial mas pelo investimento em dívida melhor remunerada do que as obrigações de tesouro.

Reforço de hipotecas

O recente aumento dos preços das casas em Portugal pode permitir um reforço de hipotecas? Porquê, como, em que condições?

Em teoria, a situação é simples: se num determinado momento, a casa vale 100 e tenho um empréstimo de 80, temos um loan-to-value de 80%. Se num outro momento futuro, a casa valoriza para 120, o devedor tem 2 hipóteses: ou baixa o seu loan-to-value para 67% ou mantém-no nos 80%, pedindo assim mais 16 emprestados ao Banco. Poderá, nesse momento, rever as restantes condições do empréstimo.

No Reino Unido, dados recentes mostram que existe uma tendência de reforço de hipotecas nesse País, com os devedores a aproveitaram a recente valorização das suas casas para conseguir pedir mais dinheiro emprestado ao Banco. Entre o 1º trimestre de 2014 e igual período de 2015, o devedor que procurou um reforço de hipoteca tinha registado uma valorização da sua casa, em média, de £ 18.091. Durante esse período, o valor médio de reforço pedido foi de £ 9.069, ou seja, cerca de 50% da valorização do imóvel. O prazo dos empréstimos também aumentou, já que no mesmo espaço de tempo, os empréstimos com 25 anos aumentaram em 10 pontos percentuais.

Trata-se de um fenómeno perfeitamente usual num contexto de valorização do mercado imobiliário e de baixa histórica das taxas de juro. Para muitos devedores, pode ser uma excelente oportunidade para 1) pedir mais dinheiro emprestado a um juro historicamente baixo e 2) aumentar o prazo do empréstimo, impactando assim muito pouco no valor da prestação mensal, mesmo com uma dívida superior.

Tomemos como exemplo o seguinte devedor:

• Dívida actual: € 100.000;
• Prazo restante: 20 anos;
• Taxa de juro: Euribor a 3 meses, acrescida de 1,25%.

Se a valorização da casa desde devedor lhe permitir aumentar o financiamento em 10%, conseguindo pedir assim mais € 10.000 ao seu Banco, mantendo-se o spread de 1,25%, o prazo total de amortização do financiamento teria de ser renegociado para 27 anos por forma a que a prestação se mantivesse igual.

No entanto, as condições actuais do mercado imobiliário em Portugal e do sector bancário e hipotecário, não parecem favorecer um fenómeno deste tipo no nosso País. O spread médio actual de 1,29% é ainda muito baixo face ao valor quase de 3% para os novos contratos de hipoteca (dados do Banco de Portugal, tratados por Out of the Box). Uma renegociação do contrato com aumento do valor da dívida poderia significar um aumento do spread contratado. No exemplo acima, bastaria um aumento do spread para 2% que o valor da prestação aumentaria mais de 9%, mesmo com uma dilatação do prazo de amortização da dívida.

Bons negócios (imobiliários)!

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Por Gonçalo Nascimento Rodrigues

Out of the Box

Main Thinker

OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.

Managing Director

A Dívida dos Particulares em Portugal e nos EUA

Segundo o site Business Insider, os Estados Unidos contam com um total de USD 11,83 triliões de dívida de particulares, o que corresponde a cerca de 70% do PIB. Quase 70% dessa dívida é hipotecária, ou seja, corresponde a dívida contraída com vista à aquisição de habitação. Num País onde cerca de 2/3 das casas existentes são detidas pelo próprio, entende-se que a maior parte da dívida privada, particular seja hipotecária.

Por cá, e de acordo com dados recolhidos junto do Banco de Portugal, em Dezembro de 2014 o País apresentava um total de € 123.932 Milhões, o que corresponderá aproximadamente a 72% do PIB nacional. Curiosamente, o peso da divida particular sobre o PIB anda totalmente em linha com o caso norte-americano.

Deste total, 82% refere-se a dívida hipotecária, valor um pouco acima do que se passa nos Estados Unidos, algo que também se entende já que Portugal terá qualquer coisa como 75% a 80% de proprietários. Segundo os Censos 2011 do INE, do total de alojamentos familiares clássicos ocupados como residência habitual, apenas 19,9% se encontravam arrendados.

Bons negócios (imobiliários)!

Habitação no Reino Unido valoriza 19,3% nos próximos 5 anos

Num research recente, fundamentalmente prospectivo, sobre o mercado residencial no Reino Unido, a Savills conclui que o mercado irá valorizar um total acumulado de 19,3% nos próximos 5 anos.

Nos últimos 10 anos, o mercado residencial britânico foi tudo menos estável. Em termos globais, atingiu a sua maior valorização já em 2014 com uma subida de 11,5%, tendo descido um máximo de 16,5% em 2009. Só em Londres, ao longo dos últimos 10 anos, o mercado acumulou uma valorização líquida de 70%! Pelo contrário, a zona de North East apenas 1%. Instável, volátil mas próprio do activo imobiliário.

A Savills identifica um conjunto de factores que irão limitar a valorização do mercado nos próximos anos sem, no entanto, o afectar negativamente:

• Uma inevitável subida das taxas de juro, tornando as hipotecas mais caras mas sem criar pressão vendedora;
• Uma maior regulação no mercado bancário e nas hipotecas concedidas, com maior limitação nos loan-to-value e nos montantes requeridos de entrada inicial da parte do comprador;

Estes dois elementos, prospectivamente, irão limitar a valorização do mercado e fazer diminuir o número de transacções, levando parte da potencial procura para o arrendamento residencial.

A zona de South East será aquela que mais irá valorizar nos próximos 5 anos, com uma subida de 26,4%. Londres será a zona com menor valorização, num total acumulado de 10,4%. É curioso observar que em nenhuma zona do Reino Unido se observará qualquer desvalorização do mercado nos próximos 5 anos.

A história já nos devia ter ensinado que os activos imobiliários sobem como descem, tanto valorizam como desvalorizam. Aliás, o próprio mercado residencial britânico observou fortes oscilações nos últimos 10 anos. Custa-me sempre entender alguns researchs prospectivos em que "the only way is up", mesmo que seja ceteris paribus...

Bons negócios (imobiliários)!

Reverse Mortgage - Hipoteca Inversa

Por Pedro Pereira Nunes

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Da parafernália de produtos financeiros que os “criativos” da banca têm inventado, proponho analisar um que, não sendo de todo novidade, creio que a curto-médio prazo poderá desempenhar um papel de relevo crescente nas economias ocidentais. À primeira vista, este produto poderá ser classificado como “para esquecer”, senão vejamos: está exposto ao risco imobiliário e implica o aumento de dívida das famílias! Dito isto, devo dar o texto por terminado ou ouso continuar? Arrisco continuar…

Quanto mais se deve, menos se paga

Existe um "ditado" que diz o seguinte: «se deves 100 mil ao banco, tens um problema; se deves 100 milhões ao banco, o banco tem um problema!». No entanto, parece que não se trata apenas de um ditado ou de um mito urbano, é mesmo verdade!

Um estudo levado a cabo pela ForeclosureRadar indica que quanto mais dinheiro um mutuário norte-americano deve, mais tempo leva para o banco executar a hipoteca. O referido estudo envolveu uma análise a 153.956 execuções de hipotecas, entre Janeiro de 2008 e Julho de 2011, tendo sido a amostra dividida em 2 níveis: acima e abaixo de USD 417.000.

As conclusões são curiosas: para as casas acima desse valor, os mutuários conseguem ficar a viver nela mais tempo, sem pagar a hipoteca, ou seja, os bancos têm maior relutância em executá-la. As casas acima dos USD 417.000 só são executadas, em média, 1 ano depois do início do incumprimento. Se se tiver então uma segunda habitação, essa demorará quase 400 dias! Mas porque será?

O estudo concluiu também que nessas casas, o montante de negative equity (diferença entre o valor da casa e o montante em dívida) é muito maior que nas casas abaixos dos USD 417.000. A perda potencial dos bancos é maior no primeiro caso, levando a que estes tenham mais relutância em colocar as casas à venda.

Bons negócios (imobiliários)!