A formação dos preços na habitação

Como é que os preços tipicamente se comportam no segmento residencial? Alguns dirão que são aleatórios. Outros focar-se-ão exclusivamente na oferta e na procura para procurar justificar oscilações ao longo do tempo, em diferentes localizações e consoante as tipologias.

Este é um tema que tipicamente abordo nas minhas formações. Tema importante para diferentes quadrantes do mercado: avaliações, mediação, investimento.

Todos sabemos as já tradicionais três regras para investimentos imobiliários: localização, localização, localização. Por vezes tendemos a interpretar estas regras de forma errada. Localização pode não significar, forçosamente, o centro das maiores cidades urbanas. Depende do objectivo do investimento. Mas tipicamente, as zonas mais centrais, hoje em dia mais turísticas, mais históricas, tenderão a ter preços superiores.

O imobiliário, em concreto o segmento residencial, tende a funcionar como um "rolo compressor", principalmente numa conjuntura de forte subida de preços. Os preços na habitação tendem a subir mais rapidamente e com maior pujança no centro das cidades, tornando a compra de uma casa mais distante ao residente local, "forçando-o" a procurar noutras localizações mais limítrofes. Temos assim a questão da localização a funcionar.

Habitação: preços sobem 6,4% em Portugal

Os preços medianos na habitação em Portugal subiram 6.4% em termos homólogos, no 1º trimestre deste ano. Segundo dados publicados pelo INE, uma casa em Portugal apresenta agora um preço mediano de € 1.011 por m2, sendo este o primeiro registo de um valor acima dos € 1.000 /m2. Em cadeia, o crescimento de preços foi mais modesto, de apenas 1,5%.

As Áreas Metropolitanas do Porto e Lisboa registaram subidas de preços com praticamente todos os municípios em alta. Excepção feita apenas a Arouca com uma quebra de preços em cadeia de -6,9%.

A Região do Algarve seguiu o exemplo com uma subida de preços de 9,7% apesar da forte queda sentida em Monchique, de -17,7%.

A Amadora foi o município da AML onde se registou a maior subida de preços (22,7%) acima dos 20,5% registados em Lisboa. A capital apresenta agora um preço mediano de € 3.011 por m2.  Já a cidade do Porto observou um preço de € 1.682 /m2 com uma subida homóloga de 22%.

Onde se registaram as maiores variações de preço?

Marvão liderou as subidas de preços em território nacional com um crescimento homólogo de 134%, logo seguido das Lajes do Pico (131,7%) e Boticas (131,5%). Alfandega da Fé e Pampilhosa da Serra registaram também subidas de preço acima dos 100%.

De entre as 344 localidades monitorizadas, apenas 83 registaram quebras homólogas de preço com o Alijó a observar a maior descida, de -38,7%.

Usados mantêm forte tendência de subida

As casas usadas mantém uma forte tendência de crescimento de preços, acima das novas. O crescimento dos preços nos novos fixou-se nos 5% em território nacional, enquanto que os usados cresceram 6,7%, acima dos 6,4% registados nacionalmente. Excepção feita a Coimbra que observou uma quebra homóloga no preços dos usados de -14,8% mas uma subida nos novos de 7,4%. Lisboa também observou uma subida homóloga superior nos novos face aos usados.

Aliás, o diferencial do preço das casas novas face à mediana é muito superior quando comparado com as casas usadas, denunciando um mercado que fundamentalmente transacciona imóveis usados.

Bons negócios (imobiliários)!

Junho é o melhor mês para vender uma casa

Será que existe sazonalidade na venda de casas? Aparentemente, sim. Há pouco tempo, numa análise feita às vendas de casas em Portugal, concluíamos haver uma certa sazonalidade no índice com uma quebra nas vendas no 1º trimestre de cada ano.

A empresa ATTOM Data Solutions procurou fazer uma análise a este tema para o mercado norte-americano, tendo concluído que o mês de Junho é o melhor mês do ano para se vender uma casa nos Estados Unidos da América. Uma análise realizada às mais de 28 milhões de transacções realizadas entre 2011 e 2018 concluiu que em Junho e Maio os vendedores conseguem o melhor prémio de mercado (9,2% e 7,4%, respectivamente), acima da média de 5,6% ocorrida no período referido.

Das mais de 2,8 milhões de vendas registadas no mês de Junho, estas foram concretizadas a um preço mediano de USD 200.000 com um prémio superior a 9%. Agosto é igualmente um mês com bastante actividade mas com preços medianos mais reduzidos. Já Dezembro e Janeiro aparentam ser os meses mais calmos do ano, com menos vendas e um prémio face ao mercado mais reduzido.

Em conclusão, os meses de final de Primavera são aqueles com mais actividade na venda de casas e melhores preços, enquanto que o final e início de cada ano são os períodos com menos vendas.

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Habitação: preços sobem 9,2%

                      Fonte: INE

Os preços medianos na habitação em Portugal subiram 9,2% no 1º trimestre de 2019, em termos homólogos. O Índice de Preços na Habitação, publicado pelo INE, mantém tendência de crescimento, tocando agora um novo máximo histórico nos 137,14 pontos.

O índice apresenta um crescimento mais acentuado nas habitações usadas quando comparadas com as novas. Os usados registaram um crescimento homólogo de 10%, enquanto que os novos ficaram-se apenas pelos 4%. 

Preço das casas novas cai -5,6% em Lisboa

Apesar do ritmo de crescimento de preços se manter, há outras realidade que importa analisar nos dados mais recentes do INE. O preço médio de venda de uma casa nova na Área Metropolitana de Lisboa caiu -5,6% em cadeia, entre o 4º trimestre de 2018 e o 1º trimestre do corrente ano. Mesmo perante um ligeiro aumento trimestral no número de casas vendidas, a verdade é que o volume de vendas caiu o suficiente para quebrar em baixa o preço médio de venda de uma casa nova.

Nos usados, a subida de preços ficou-se nos 3% levando assim a um crescimento médio de preços na AML de pouco mais de 1%. A zona da capital aparenta, assim, começar a perder o momentum.

Porto regista forte crescimento nos novos

A Área Metropolitana do Porto registou um crescimento médio nos preços das casas novas de 18%, tal como a Região Autónoma dos Açores. No Porto, como nos Açores, apesar de uma quebra nas vendas, os preços médios cresceram muito acima da média nacional.

Alentejo com forte oscilação de preços

No Alentejo parece viver-se uma certa bipolaridade. Os preços nas habitações novas sofreram uma quebra de -18,4%, enquanto que os usados registaram uma subida nos preços de 13%. na habitação nova, enquanto que a Zona Centro registou uma descida de -3%. Em média, uma casa custa agora € 84.883, cerca de € 5.000 a mais que no trimestre anterior.

Preços médios apenas caem na Madeira

Os preços médios registaram uma subida generalizada apenas com excepção na Região Autónoma da Madeira que observou uma ligeira quebra em cadeia de -1%. Foi no Porto onde os preços mais subiram (9,81%) bem acima dos 1,59% registados em Lisboa. A Zona Norte acompanhou o ritmo de crescimento de preços da AMP com uma subida de 7,57%.

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Expired Listings: o que são e como trabalhá-los

O mercado imobiliário é cíclico. Neste momento a tendência é de descida suave e talvez seja esta a razão porque aparentemente sinta que o mercado está relativamente estável em determinadas zonas, sendo que a localização e a procura continuam a definir diferentes cenários onde esta tendência não se verifica havendo zonas onde o mercado vai continuar a subir.

O que de facto se constata é que na generalidade, o tempo de absorção de venda dos imóveis começou a aumentar e o valor da oferta (asking price) a descer. Os especialistas de zona, pela sua experiência e sensibilidade são os primeiros a verificar esta realidade, muitos outros profissionais irão fazer o caminho da tentativa/erro e muitos proprietários irão continuar a marcar os preços dos seus imóveis em alta, provocando assim um desfasamento acentuado entre o valor pedido e o valor real de transação. Veja-se que ainda recentemente o Confidencial Imobiliário falava de uma diferença de 22% entre estes valores em Lisboa e cerca de 30% na zona do Porto.

Perante este cenário, vamos voltar a ter proprietários que não vão conseguir vender os seus imóveis sozinhos, ou mesmo com ajuda de profissionais que não conseguiram demover o dono do imóvel para uma baixa de preço que vá de encontro aos valores da procura real.

Os expirados, termo de origem Norte-Americana (expired listing) que significa angariações caducadas ou em vias de atingir caducidade, é uma classificação que segmenta proprietários que colocaram o seu imóvel à venda e não tiveram sucesso. Os expirados são medidos pelo tempo de transação médio considerado “normal” para a venda de um imóvel, variando consoante a especificidade de cada zona e mercado, mas no geral, num mercado de equilíbrio situa-se num período de 6 meses.

Habitação: Lisboa regista o maior crescimento de rendas no Mundo

Lisboa é a cidade com o maior aumento de rendas no Mundo, segundo um estudo realizado pela CBRE. A capital portuguesa registou um aumento médio das rendas residenciais de 20,9%, bem acima dos 11,1% ocorridos em Madrid (variação homóloga entre o 1º trimestre de 2017 e igual período de 2018).

Em igual período, e segundo a mesma publicação, Lisboa registou um aumento dos preços de venda na habitação de 5% com as casas a custarem, em média, quase USD 210.000. As yields médias de mercado fixaram-se nos 4,5%.

Hong Kong é o local mais caro do Mundo para se comprar uma casa, com um preço médio de USD 1,2 milhões. Já noutro post aqui no blogue tínhamos concluído que Hong Kong era o mercado residencial mais caro do Mundo segundo o Índice de Afordabilidade.

A análise realizada pela consultora a um total de 35 destinos mundiais conclui que Singapura, Shanghai, Vancouver e Shenzhen completam o top 5 dos mercados residenciais mais dispendiosos. Lisboa ocupa o 31º lugar nesta lista, estando Istambul no último lugar da tabela.

Barcelona foi a cidade que registou maior aumento de preços ao longo de 2018, com um crescimento de 16,9%, seguindo de Dublin com 11,6%. Duas cidades europeias no topo do crescimento de preços na habitação em 2018.

No mercado hoteleiro, Lisboa também dá cartas ocupando o 5º lugar do destino mais caro na Europa com um preço médio por quarto vendido de € 127,7, atrás de cidades como Paris, Londres, Roma e Milão.

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Fonte: Global Living Report 2019

Habitação: mercado espanhol entra em fase de consolidação

Depois de um ano de 2018, no qual o mercado se aproximou de valores recorde, o ano de 2019 é esperado como o fecho de um ciclo, entrando o mercado espanhol em fase de consolidação.

O Jornal Expansión reuniu um painel de especialistas para procurar antever o ano que agora se inicia. As expectativas do painel apontam para um crescimento moderado dos preços na ordem dos 5%, enquanto que as vendas deverão crescer entre 10% a 13%. Caso tal venha a acontecer, 2019 será o 7º ano de crescimento consecutivo nos preços na habitação em Espanha.

Valencia, Málaga e Tarragona são as cidades onde se espera maior crescimento nos preços, depois de Barcelona e Madrid terem liderado o mercado nos últimos anos. De acordo com a Tinsa, espera-se que nessas cidades os preços possam vir a subir em cerca de 15% ao longo de 2019. Outras cidades, tais como Sevilha, Alicante, Palma, Bilbao, Murcia e Zaragoza estão também debaixo de olho de muitos investidores, com estes a esperarem uma subida nos preços na ordem dos 10%.

Adicionalmente, o mercado aguarda também mudanças importantes no arrendamento residencial, Com os preços a subir mais do que os vencimentos, muitos agentes esperam que alguma procura se transfira para o arrendamento (em vez da compra), ao mesmo tempo que o investimento em buy-to-let e built-to-rent começa a ganhar cada vez mais interesse da parte dos investidores.

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Número de casas vendidas em Portugal sobe 17%

Segundo dados divulgados pelo INE, o número de casas vendidas em Portugal durante o ano de 2018 atingiu as 178.691, valor que se situa 17% acima do registado durante o ano de 2017. Trata-se do valor mais elevado desde 2009, ano em que se iniciou este índice. É igualmente o 2º ano consecutivo de registo de novo recorde:

Fonte: INE

O Alentejo foi a zona do País onde se registou maior aumento relativo, com uma subida de 23% no número de casas vendidas. A Madeira ficou-se apenas pelos 7%, tendo todas as zonas analisadas registado subidas nas vendas. A Área Metropolitana de Lisboa concentra 35% das vendas nacionais com 62.489 casas vendidas, bem acima das 30.450 vendas registadas na Área Metropolitana do Porto.

A venda de casas novas caiu no Algarve e Madeira, tendo subido em todas as restantes zonas do País. No segmento de usados, mais uma vez destaque para o Alentejo que registou uma subida de 27% as vendas. De resto, todas as zonas do Pais observaram uma subida nas casas vendidas usadas.

De realçar ainda que em Lisboa se registou uma quebra nas vendas no último trimestre de 2018, de -5%, aliado a uma correcção em baixa de -4% no preço médio, fazendo assim cair o volume de transacções em quase € 300 milhões (-8,6%). Esta correcção tem uma dupla justificação:

• Quebra acentuada de -14,5% no nº de casas novas vendidas;
• Quebra de -7% no preço médio das casas usadas.

Curioso verificar que mesmo com uma descida de quase -15% nas casas novas vendidas, o preço médio neste segmento subiu 14,9%.

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Preços na habitação em Portugal sobem 9,3%

O Índice de Preços na Habitação registou uma variação homóloga de 9,3% no 4º trimestre de 2018, mantendo assim a tendência de valorização que tem vindo a registar já desde 2015. São agora 4 anos completos com variação positiva consecutiva do índice:

Fonte: INE

O índice atingiu, mais uma vez, o seu valor mais elevado desde que há registos, agora nos 132,34. Trata-se do 10º trimestre consecutivo em que o índice bate um recorde histórico.

Mais de € 24 mil milhões transaccionados

No ano de 2018 foram transaccionados mais de € 24 mil milhões no segmento residencial em Portugal, um montante bem acima dos € 19 mil milhões registados em 2017. A Área Metropolitana de Lisboa foi a região do País que concentrou maior volume de negócios com € 11,5 mil milhões, equivalente a 48% do total nacional e muito acima dos € 3,8 mil milhões registados na Área Metropolitana do Porto.

Preços em queda

Apesar da subida do índice e do volume de vendas, o último trimestre de 2018 regista uma quebra nos preços médios de venda. Em termos nacionais, uma habitação apresenta agora um preço médio de € 133.048, valor que está -2,6% abaixo do registado no trimestre anterior.

Nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto a tendência é idêntica com quebras em cadeia dos preços médios de -4% e -3,5% respectivamente.

No segmento de novos a quebra foi ainda mais significativa na AM Porto com os preços a caírem -15% em cadeia. Já na AM Lisboa a tendência é inversa com os preços das habitações novas a subir 15%.

Fonte: INE

Olhando para o segmento dos usados, a quebra de preços foi transversal, tendo-se registado uma queda a nível nacional de -3,5%

Quanto a outras regiões de Portugal, destaque para os Açores com uma subida de preços em cadeia de 13,5% e no sentido inverso, para o Alentejo com uma quebra de -6,6%.

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Espanha: preço das casas usadas sobe 7,8%

O preço de venda das casas usadas em Espanha não para de subir. Só no ano de 2018, os preços cresceram 7,8%, acima da subida registada nos preços das casas novas. Trata-se, assim, da maior subida de preços nos últimos 13 anos, isto de acordo com dados publicados pela fotocasa.es. Além disso, Dezembro foi já o vigésimo sétimo mês consecutivo de subida. São mais de 2 anos com o preço das casas usadas em Espanha sempre a subir.

Apesar disso, importa contextualizar as razões para este crescimento de preços e ainda a distância a que os preços hoje se encontram dos máximos registados antes da crise do subprime.

O crescimento recente dos preços prende-se fundamentalmente com o retorno de uma procura que estava "adormecida" e a aguardar uma recuperação do mercado. Além disso, a conjuntura actual de um histórico nível baixo de taxas de juro proporciona o aumento do interesse pela habitação para arrendamento, potenciando os investimentos em buy-to-let.

Por fim, importa ainda registar que apesar destas subidas de preço, em média cada casa usada em Espanha regista agora um preço de € 1.869 /m2, valor que está ao nível do registado em 2013 e ainda bastante longe dos máximos de 2007 de € 2.952 /m2.

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Habitação: mercado norte-americano dá sinais de arrefecimento

O mercado residencial norte-americano parece estar a dar alguns sinais de arrefecimento. Segundo dados recentemente publicados pela NAR, o número de casas vendidas contraiu muito além do esperado, tendo caído 6,4% contra uns esperados 1% apenas. Em Dezembro passado foram vendidas 4,99 milhões de casas, tratando-se do valor mais baixo desde Novembro de 2015.

A queda foi ainda maior nas casas usadas que, para mais, totalizam cerca de 90% do mercado actual. No segmento de usados, as vendas caíram mais de 10%. O aumento recente das taxas de juro pode estar a provocar este efeito de quebra nas vendas.

Pelo contrário, os preços de venda continuam a subir perante a escassez de oferta no mercado. O preço de venda mediano do mercado residencial norte-americano é agora de USD 253.600 tendo o mês de Dezembro registado uma subida de 2,9%. Apesar desta subida de preços, importa referir que foi a variação positiva mais baixa dos os últimos 7 anos.

O inventário no mercado continua a descer. Em Dezembro passado, e assumindo a velocidade de vendas desse mesmo mês, levaria apenas 3,7 meses para escoar toda a oferta existente, muito abaixo do limiar de 6 a 7 meses que é considerado como sendo saudável e natural para um mercado em equilíbrio entre oferta e procura. Os números demonstram, pois, a grande escassez de oferta.

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Habitação: Brexit não esmorece expectativas

Segundo um research recentemente publicado pela consultora JLL, o sector residencial britânico manterá a sua tendência de valorização para os próximos anos, apesar da crise que actualmente se vive no Reino Unido fruto do impasse do Brexit.

A consultora prevê que a habitação britânica valorize 11,4% durante o período de 2019 a 2023. A capital Londres irá valorizar acima da média nacional com a zona prime a acumular 15,3% no mesmo período. As vendas também aumentarão durante o período com o ano de 2019 a fechar já com 1,15 milhões de casas transaccionadas.

O segmento de arrendamento também irá crescer com as rendas a subir 12,6%, sendo que neste caso a zona prime de Londres registará aumento ligeiramente inferior, apenas nos 10,4%.

A análise pressupõe um acordo final pelo Brexit em 2019 e assume uma normalização do mercado e reforço de políticas governativas no segmento da habitação no país.

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Habitação em Portugal: preços sobem 8%

De acordo com os dados do INE, os preços medianos na habitação em Portugal subiram 8% no 3º trimestre de 2018, em termos homólogos. Cada alojamento custa agora o correspondente a € 984 /m2, tratando-se do valor mais elevado desde que o INE publica esta estatística.

Boticas, o campeão das valorizações

Na localidade de Boticas, na região do Alto Tâmega, mora o campeão das valorizações. Boticas registou uma subida homóloga de preços de 292%, passando de um valor mediano na habitação de € 118/m2 para uns actuais € 463 /m2.

Mas não foi só Boticas a registar valorizações fora do comum. Penalva do Castelo (162%), Mourão (114%), Crato (93%), Alfandega da Fé (92%), Vila do Porto nos Açores (83%) ou até mesmo Pedrógão Grande (78%), todas estas zonas a registarem subidas muito grandes no período de 12 meses.

Zona do Douro regista perdas 

Na zona do Douro registam-se diversas localidades onde os preços na habitação caíram em termos homólogos. Moimenta da Beira (-50%), Freio de Espada à Cinta (-32%), Alijó (-26%) ou Santa Marta de Penaguião (-21%), com quebras assinaláveis. No entanto, isto não impediu que o Douro observasse uma valorização homóloga de 9%.

Área Metropolitana de Lisboa sobe

Os preços na Área Metropolitana de Lisboa subiram 6% no 3º trimestre, tendo no entanto registado uma subida em cadeia de apenas 1%. Lisboa (24%), Alcochete (18%), Amadora (17%) foi onde os preços mais subiram, enquanto que Moita e Palmela registaram crescimentos mais modestos de 6%. No final do 3º trimestre de 2018, cada alojamento na AML custava € 1.318 /m2, sendo Lisboa e Cascais as zonas mais caras.

Apartamentos T0 mais caros

Por tipologia de alojamento, os T0 são os mais caros do País, custando agora um valor mediano de € 1.208 /m2. Em Lisboa, o preço sobe para os € 3.111 /m2, enquanto que no Porto um T0 custa agora pouco mais do que metade que na capital (€ 1.811 /m2).

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Habitação: preços em Lisboa sobem 24%

Os preços medianos na habitação em Lisboa registaram uma variação homóloga de 24% no 3º trimestre de 2018, fixando-se nos € 2.877 /m2. Desde que o INE publica esta estatística (1º trimestre de 2016) que os preços sobem de forma consecutiva. Em cadeia, ou seja, do 2º para o 3º trimestre de 2018, a variação de preços situou-se nos 5%.

Os alojamentos novos registaram uma subida superior, quer em termos homólogos (25%) quer em cadeia (9%). Um alojamento novo apresenta agora um preço mediano de € 3.767 /m2, enquanto que um alojamento usado apresenta um valor de € 2.786 /m2, tendo registado uma variação homóloga de 24% e em cadeia de apenas 3%.

Parque das Nações desce, Marvila sobe

Ao nível da freguesia, destaque para o Parque da Nações que registou uma quebra de preços de -10%, com os preços medianos a cair dos € 3.496 /m2 para os € 3.143 /m2, isto do 2º para o 3º trimestre. Em apenas 3 meses, os alojamentos nesta freguesia perderam a valorização ganha no ano anterior. Esta desvalorização deveu-se a uma quebra de preços nos alojamentos usados que registaram uma desvalorização de -13% em cadeia e de -5% em termos homólogos.

Já na freguesia de Marvila registou-se uma assinalável valorização de preços de 25% em apenas 3 meses. Nesta variação pesa muito o registo de subida de 76% nos preços dos alojamentos novos, já que nos usados a variação foi de apenas 3%. A entrada no mercado de novas promoções nesta zona da cidade está, assim, a valorização fortemente a habitação.

Avenidas Novas é onde os preços mais sobem

Em termos homólogos, é na freguesia das Avenidas Novas onde os preços mais sobem, com um crescimento de 41%. Logo a seguir, vêm Campolide (38%), Ajuda (33%) e Santo António (32%). Além do Parque das Nações, que inclusive desvalorizou, Arroios foi a freguesia da capital que registou o menor crescimento de preços, mesmo assim nuns assinaláveis 17%.

Santo António volta a valorizar

Nas zonas mais históricas da cidade, como é o caso da freguesia de Santo António, depois de 3 trimestres com os preços a cair, volta agora a registar-se um novo máximo histórico nos alojamentos novos com cada habitação a custar € 6.007 /m2. Trata-se da freguesia mais cara de Lisboa.

Destaque ainda para as freguesias de Belém e Olivais, ambas a registarem uma variação em cadeia de 2 dígitos (11% e 10%, respectivamente), Todas as restantes freguesias de Lisboa - com excepção do Parque das Nações como acima foi assinalado - registaram variações positivas, tanto em cadeia como em termos homólogos.

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Habitação: preços no Porto subirão mais do que em Lisboa

O Barómetro Habitação de Out of the Box aponta para um crescimento dos preços na habitação em Portugal durante o ano de 2019, tendo sido esta a estimativa dos 142 inquiridos. No entanto, existe um maior optimismo para o mercado do Porto, com 63% das respostas a apontarem para uma subida de preços, enquanto que para Lisboa esse valor ficou-se apenas pelos 51%. Tendência idêntica quanto ao número de casas vendidas, com o mercado a estimar maioritariamente uma subida nas vendas no Porto (59%), enquanto que Lisboa fica-se apenas pelos 42%.

Para as restantes zonas de Portugal a tendência é similar com excepção da zona do Algarve onde uma esmagadora maioria de 85,7% das respostas a apontarem para uma manutenção dos preços e 71,4% a acreditarem numa estabilização das vendas.

De referir que os profissionais que trabalham em Lisboa estão algo divididos: o mesmo de número de respostas aponta para uma subida ou manutenção das vendas e inclusive a maioria acredita na manutenção dos preços na habitação. Cautela instalada na capital.

Já para os profissionais que trabalham no Porto, a convicção é que as vendas subam (60% dos inquiridos responderam nesse sentido) e os preços subam ou se mantenham (nenhum inquirido antevê uma quebra nos preços).

Os resultados totais do Barómetro Habitação de Out of the Box estão disponíveis aqui.

Bons negócios (imobiliários)!

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Nota informativa: O Barómetro Habitação de Out of the Box contou com a participação de 142 profissionais do sector imobiliário, sendo que 41% dos participantes (a maioria) trabalha na área da mediação imobiliária. 63% do total de inquiridos exerce a sua actividade em Lisboa e uma larga maioria de 72% trabalha no sector há mais de 5 anos.

Disclosure: Os resultados do Barómetro Habitação de Out of the Box não constituem nem podem constituir, em caso algum, uma opinião de investimento nem sequer vinculam nem podem em caso algum vincular os autores e participantes do blogue, resumindo-se apenas no conjunto das opiniões demonstradas pelos 142 inquiridos.

Habitação: preços vão subir em 2019

Preços na habitação vão subir 5%

Os preços na habitação em Portugal vão subir em 2019. Esta é a principal conclusão do Barómetro Habitação de Out of the Box, lançado no final de 2018, que recolheu a opinião de 142 profissionais do mercado imobiliário nacional.

Quase 70% dos inquiridos acredita numa subida de preços para o ano de 2019, sendo que 16% pensa que os preços se irão manter durante este ano. Apenas uma minoria de 15% dos inquiridos acredita numa queda dos preços, sendo que 10% julga que os preços cairão até 5%.

Mais de 40% dos participantes do Barómetro antecipa uma subida de preços até 5%, sendo que 23% vai um pouco mais além, antevendo um crescimento nos preços da habitação entre 5% e 10%.

Venda de casas também vai aumentar

O número de casas vendidas em Portugal irá igualmente aumentar ao longo de 2019. O mercado espera um novo recorde de casas vendidas já para 2018. No final do 3º trimestre, o mercado tinha transaccionado um total de 132.270 casas, um crescimento homólogo de 18,4%, sendo que se espera que o ano feche com um valor acima das 153.292 casas vendidas em 2017.

Os inquiridos no Barómetro acreditam, então, que em 2019 se baterá um novo recorde no número de casas vendidas, com 42% dos participantes a responderem nesse sentido. De referir, no entanto, que 25% das respostas apontam para uma queda nas vendas, enquanto que 33% pensa que as vendas se manterão idênticas a 2018. Mercado algo dividido mas a apontar para um aumento das vendas.

Por quanto devo vender a minha casa?

A definição do asking price numa venda pode parecer algo menos importante mas não é. Pode inclusive significar o sucesso ou falta dele na venda. Tendencialmente, um proprietário procura aumentar o asking price para poder ter margem negocial e chegar a um valor mais próximo do mercado na altura do fecho. E num mercado em alta, os preços pedidos tendem a subir bastante. Já definir um asking price mais baixo leva a que os proprietários pensem que vão fazer uma má venda. Mas será mesmo assim?

De acordo com a startup Knock, mais de 75% das casas nos Estados Unidos da América em 2019 irão ser vendidas abaixo do asking price. Este valor está acima dos 62% registados em 2018 e aparentemente altera em definitivo uma tendência que se vinha a verificar no mercado de parte significativa do mercado vender acima do asking price.

Habitação: preços sobem 8,5%

O Índice de Preços na Habitação em Portugal subiu 8,5% em termos homólogos durante o 3º trimestre de 2018, voltando assim a atingir o valor mais elevados desde que há registos. A subida do índice foi superior nas habitações existentes, com um crescimento de preços 9,2%, enquanto que as fracções novas viram os preços subir 5,6%. Os preços das casas em Portugal levam assim uma recuperação de 40% desde os mínimos registados em 2013

Fonte: INE

Espanha: preços continuam a subir, vendas tendem a estabilizar

O número de casas vendidas em Espanha subiu 12,5% em termos homólogos, comparando os primeiros 9 meses de 2018 com igual período de 2017. Entre Janeiro e Setembro do corrente ano foram vendidas 396.481 casas em Espanha, valor que inclusive está muito próximo do valor recorde registado em 2008 (448.146 casas vendidas) e do número total de vendas durante todo o ano de 2017 (464.223). É assim expectável que o ano de 2018 encerre com um maior número de vendas do que em 2017.

Esta dinâmica de mercado, que tem pressionado os preços em alta, é principalmente devida ao facto dos imóveis residenciais serem vistos como uma fonte alternativa de investimento. Comprar uma casa para arrendar é por muitos visto como um bom refúgio de aplicação de capitais perante mercados financeiros instáveis e incertos.

Em termos homólogos, os preços na habitação em Espanha subiram 6,7%, estando agora 26,5% acima dos mínimos registados. Em Madrid, espera-se que rapidamente os preços atinjam os valores máximos registados em 2007, segundo um relatório da Anticipa Real Estate. Esta empresa estima um crescimento de preços na capital espanhola de 2 dígitos para 2018 e 2019.

Habitação: preços em Lisboa sobem 23%

Segundo dados publicados pelo INE, os preços medianos na habitação em Lisboa subiram 23% no 2º trimestre de 2018, em termos homólogos. Cada casa custa agora € 2.753 /m2, bem acima dois € 2.231/ m2 que se verificava há um ano atrás.

Campolide e Avenidas Novas foram as freguesias que registaram a maior variação homóloga, de 37%, seguidas de Ajuda (36%), Estrela (34%) e Arroios (32%). Só Marvila registou uma quebra no preço mediano de -7%.

Numa análise em cadeia (do 1º para o 2º trimestre de 2018). Lisboa apresentou uma valorização de 7% com as freguesias de Ajuda, Beato e Estrela a ganharem "momentum" com subidas bem acima da mediana da cidade.

Santo António mantém-se como freguesia mais cara

Santo António ainda se mantém como a freguesia da capital que apresenta o preço mediano mais elevado, com € 4.105 /m2, seguida da Misericórdia (€ 3.894 /m2) e Santa Maria Maior (€ 3.632 /m2).

Freguesias como Estrela, Alvalade, Avenidas Novas, Campo de Ourique e Parque da Nações apresentam todas elas preços medianos acima dos € 3.000 /m2.

Marvila, Santa Clara, Olivais e Beato registam preços abaixo dos € 2.000 /m2 sendo assim as freguesias mais baratas de Lisboa.