Performance do imobiliário mundial supera expectativas

Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD - Investment Property Databank


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De acordo com o Índice Global de Investimento Imobiliário recentemente divulgado pelo IPD, o imobiliário mundial alcançou um retorno total, medido em moeda local, de 9,5% em 2010, superando as expectativas inicialmente avançadas pelos investidores.

Os dados indicam uma forte recuperação do imobiliário face aos -8,2% obtidos em 2009, ano em que o índice registou o pior desempenho dos 10 anos de histórico. A recuperação foi essencialmente visível na valorização de capital, com o índice a posicionar-se nos 3,1%, depois de 2 anos consecutivos de queda de valor. A apreciação de capital verificada teve na compressão dos yields o seu principal motor, sendo que o crescimento das rendas de mercado continua a ser muito ténue, ou mesmo negativo, na grande maioria dos mercados analisados. No que respeita ao retorno das rendas, o índice permaneceu estável em torno dos 6,2%.

É curioso notar que apesar da tendência de recuperação e da boa performance global, os 23 mercados considerados no índice revelam realidades bastante distintas. Se por um lado, todos os mercados, à excepção do Irlandês, alcançaram retornos totais positivos em 2010, por outro, apenas 13 registaram valorizações de capital positivas, i.e., assistimos a um cenário de queda de valor dos activos em 10 dos mercados, como é exemplo o mercado português.


Os diferentes momentos em que cada mercado se encontra no seu ciclo de recuperação e a volatilidade de mercado justificam as diferenças entre os retornos obtidos. Em 2010, a diferença de retorno total entre os mercados com a melhor e pior performance situou-se nos 17%, uma diferença menos expressiva face aos 30% registados nos últimos 5 anos. Interessante será constatar no curto prazo se a presente convergência é permanente ou simplesmente temporária.

Segundo estimativa do IPD, o mercado global de investimento imobiliário gerido profissionalmente terá um valor próximo dos 4 triliões de USD, com os principais mercados mundiais, EUA, Japão, Reino Unido e Alemanha, a representarem cerca de 70% do volume total.

Perante o actual cenário de disparidade nos retornos, nem os principais mercados escapam. De um lado, temos os EUA e o Reino Unido a impulsionarem a performance do índice e a ocuparem os lugares cimeiros do ranking dos mercados com melhor performance (ambos com retornos acima dos 2 dígitos). Por outro, temos a Alemanha e Japão a penalizarem o índice e a marcarem presença nos bottom 5 em 2010. O mercado português ocupou a 19ª posição do ranking.

Para além das diferenças a nível nacional, o índice global releva também fortes diferenças a nível sectorial. Um dos casos mais extremos registou-se nos EUA, onde o sector com melhor desempenho, o residencial, com 20%, superou em 2x o retorno alcançado pelo industrial, com pior performance. Outros casos chamam-nos à atenção pela diferença observada, nomeadamente Canadá, Polónia, Finlândia, Espanha e Bélgica. No mercado nacional, não se verifica um gap muito acentuado entre o melhor e pior sector em termos de performance.


Em termos gerais, o retalho ocupou a primeira posição do ranking de performance em 11 dos 23 mercados nacionais, contrastando com os escritórios que ocuparam a última posição em 10 dos mercados, ainda assim, é possível identificar variações a este nível, com os escritórios a ocuparem a melhor posição do ranking em 5 dos 23 mercados imobiliários analisados.

Este facto remete-nos para outro aspecto importante: as variações de desempenho dos diferentes sectores reflectem o impacto dos factores específicos de cada local/mercado sobre a performance do imobiliário.

Apesar dos mercados estarem a recuperar os valores permanecem abaixo dos picos alcançados antes da crise e consequente correcção de valor, particularmente nos mercados de maior volatilidade como o Reino Unido, EUA, Espanha e República Checa. Este facto levanta algumas questões, nomeadamente se os mercados mais voláteis seguirão o ciclo habitual e recuperarão dos seus baixos valores ou permanecerão em níveis deprimidos por algum tempo.


Em ciclos anteriores, houve uma tendência para os mercados se comportarem de forma previsível, com os mercados mais voláteis a recuperarem mais rapidamente / fortemente a partir de correcções mais acentuadas do que os mercados mais estáveis. Deste modo, muitos investidores globais têm construído carteiras combinando mercados mais estáveis com os mais voláteis. Tais estratégias tendem a fazer ajustes tácticos através dos ciclos, aumentando a exposição a mercados mais voláteis em períodos de recessão do mercado e reduzir a exposição quando os mercados estão próximos dos seus picos.

Uma das grandes questões para 2011 prende-se em saber como os mercados irão actuar: se de acordo com o seu comportamento tradicional ou não. A explorar proximamente...

Imobiliário a recuperar, até quando...

Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD - Investment Property Databank





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A performance dos diversos mercados de investimento imobiliário mundiais medidos pelos índices IPD divulgados recentemente, revelam uma tendência de recuperação em 2010, ainda que o ritmo da dita recuperação seja distinto nos diversos mercados.

Depois de dois anos a sofrer o impacto da pior crise económica / financeira mundial desde o final da segunda grande guerra, e com o valor dos activos imobiliários sob forte pressão e em queda, mercados como o do Reino Unido, surgem em 2010 no topo do ciclo, com um retorno total de 15,1%.

Dos 17 índices IPD divulgados até ao momento, apenas o mercado irlandês continua em terreno negativo, com -2,4%. Aliás, o mercado imobiliário irlandês, um bom exemplo de "bolha imobiliária", apresentou no período 2002-2007, uma valorização de capital acumulada de 70%, sendo que logo após ter alcançado o seu "pico", apresenta no período 2008-2009, uma "correcção acumulada" na ordem dos -60%, como um castelo de cartas a cair ao sabor do vento...

Cinco dos mercados imobiliários com performance negativa em 2009, nomeadamente os EUA, Canadá, França, Austrália e Espanha, conseguiram regressar a terreno positivo em 2010, sendo que no caso norte-americano, canadiano e francês, os mercados superaram a barreira psicológica dos dois dígitos, com retornos de 14,2%, 11,1% e 10%, respectivamente.

Os mercados do norte da Europa, nomeadamente a Suécia, Noruega, Finlândia e Dinamarca, continuam a apresentar performances robustas e relativamente estáveis ao longo dos últimos anos, ainda que naturalmente também tenham registado uma quebra de performance no período 2008-2009. O mercado Sueco surge em posição de destaque com uma performance de 10,4% em 2010, que lhe permite posicionar-se no top 5 de mercados com melhor performance no ano em análise.

Ao contrário do mercado irlandês, o nosso exemplo extremo, os mercados do norte da Europa apresentaram uma valorização acumulada desde 2002 muito mais suave, de 36% e 33%, nos casos extremos da Noruega e Dinamarca, e de 23% e 6% no caso da Suécia e Finlândia, respectivamente. Como o velho ditado, quem sobe mais rápido, cai mais rápido, como o caso da Irlanda, os países nórdicos tiveram uma correcção de valor menos vincada, que oscilou entre os -3% na Finlândia e os -11% na Suécia.

O mercado português acompanhou a tendência de recuperação dos mercados worldwide, contudo a um ritmo muito mais brando. A performance do imobiliário comercial português devolveu 4,2% em 2010, face aos 0,2% alcançados em 2009, o que se apresenta como o seu melhor registo desde o começo da crise em 2008, e posiciona o mercado nacional na 15ª posição do ranking dos índices IPD divulgados até ao momento.

Se por um lado é importante destacar a melhoria verificada em 2010, nada nos garante que em 2011 a tendência de recuperação continue. Os resultados do índice nacional deixam-nos alguns sinais de alerta, nomeadamente com a queda do retorno proveniente das rendas, com especial destaque para os sectores de escritórios e industrial, que apresentaram resultados de 5,2% e 5,4%, inferiores em 60 e 70 pontos base face aos registados em 2009, dado o impacto negativo resultante de factores como o aumento da desocupação, e forte pressão dos inquilinos junto dos proprietários com vista a redução do valor das rendas.

Neste momento, as perspectivas para o presente ano não são as mais animadoras, sendo muito provável que o retorno volte a retrair-se em 2011, contudo cenários adversos como o actual podem igualmente ser encarados como sinónimo de oportunidade.

As avaliações de activos imobiliários prevêem os preços de venda?

Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD - Investment Property Databank

«Poderão as avaliações imobiliárias ser consideradas fiáveis e credíveis? Em 2009, 80% apresentaram um diferencial entre valor de avaliação e preço de venda não superior a 10%.»

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O presente artigo pretende explorar algumas questões pertinentes e elementares em torno das avaliações de activos imobiliários: Poderão as avaliações imobiliárias, realizadas em Portugal, ser consideradas fiáveis e credíveis? Será que prevêem os preços de venda?

Sendo a avaliação a cotação do activo imobiliário, é fundamental obter uma resposta para as questões colocadas. Neste sentido, desenvolvemos um pequeno exercício no qual avaliámos a qualidade e fiabilidade das avaliações imobiliárias em Portugal, tendo por base, única e exclusivamente, a informação reportada por investidores participantes na base de dados do IPD em Portugal ao longo dos últimos 10 anos. A amostra tida em consideração incluiu 178 transacções, com um valor global a rondar os € 1,6 mil milhões.

De um modo simples, o estudo consistiu em estabelecer um paralelo entre o valor de alienação dos activos, e o seu valor de avaliação no final do ano anterior, ajustado com base nas (1) despesas de capital líquidas registadas no período decorrido entre o momento de avaliação e transacção do activo, e (2) valorização de capital do segmento de mercado em que o activo se insere, ajustada para o mesmo período de tempo.

De acordo com os últimos resultados apurados, em 2008 e 2009, conclui-se que 89% e 80% das transacções registadas pelo IPD Portugal, respectivamente, apresentaram um diferencial entre valor de venda e valor de avaliação ajustado não superior a 10% em termos absolutos (i.e. compreendido entre um intervalo de -10% e +10%). Este resultado remete-nos para o reforço da exactidão das avaliações imobiliárias em Portugal, quando comparado com anos anteriores.

Contudo, se em períodos de maior dificuldade, como 2008 e 2009, em que o Índice de investimento imobiliário IPD Portugal registou as menores rentabilidades da sua série histórica de 10 anos, é visível uma maior aproximação entre valor de avaliação e transacção.

Em anos anteriores, quando os investidores detinham maior liquidez, e as suas performances tinham com principal driver a componente valorização de capital, o avaliador, com uma atitude conservadora, ficou mais distante do valor de transacção. No período 2004-2007, apenas 53% das transacções evidenciaram um diferencial entre valor de venda e avaliação ajustada compreendido entre o intervalo de -10% e +10%, sendo que aproximadamente 60% das transacções foram realizadas por valores superiores aos da avaliação.

Regressando a 2009, é interessante notar que 73% das transacções foram efectuadas por valores inferiores ao da avaliação ajustada, o que poderá ser considerado como reflexo natural das actuais condições de mercado, com alguns dos investidores a evidenciarem necessidade de vender e gerar liquidez, ainda que isso tenha representado assumir menos-valias nas transacções levadas a cabo.

Em termos gerais, a análise agregada 2000-2009 fornece-nos indicadores positivos quanto à capacidade do perito avaliador projectar na avaliação, o valor de transacção do activo, visto que em cerca de 70% dos casos, a diferença entre valor de venda e avaliação ajustada está compreendida no intervalo entre -10% e +10%, e 80% no intervalo entre -15% e +15%. Ainda assim, é visível a existência de alguns erros individuais de avaliação.

Interessante salientar, que os resultados alcançados para Portugal estão relativamente em linha com o que tem sido testado e obtido em outros mercados de investimento europeus analisados pelos IPD.

Rendimento, The Key Factor!

Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD









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A performance dos mercados de investimento imobiliário têm vindo a sofrer, no passado recente, o impacto da pior crise económico-financeira mundial desde o final da segunda grande guerra.

Confirmando isso mesmo, dados recentemente divulgados pelo IPD revelam que o seu Índice Global de Investimento Imobiliário, que abrange 23 dos principais mercados imobiliários mundiais, alcançou um retorno total, expresso em moeda local, de -7.3% em 2009, o seu pior registo dos nove anos de história do Índice. A performance obtida combina os impactos de retorno de rendas e do capital, que foram em 2009 de 6,2% e -12,8%, respectivamente.

Centrando a minha atenção sobre as duas componentes de retorno, posso referir que a correcção em baixa do valor dos activos imobiliários foi uma realidade em 21 dos 23 países que compõem o referido Índice. Portugal não foi uma das excepções, e o Índice IPD/Imométrica indicou que o imobiliário nacional devolveu retornos nulos em 2009, o que corresponde ao seu pior registo da série histórica de dez anos. Tal como em outros países, a performance obtida em Portugal teve como principal driver o retorno (valorização negativa) do capital, que no período 2008-2009, acelerou dos -3.3% para -5.7%, como resultado da pressão existente sobre os valores das rendas de mercado, que caíram de modo generalizado nos diferentes sectores de mercado, e da subida dos yields, fruto do reconhecimento de risco acrescido no imobiliário, aliado à dificuldade de acesso a financiamento.

Contrariamente ao retorno do capital, que exibe um comportamento de maior volatilidade, o retorno das rendas é caracterizado por uma maior estabilidade e de que são prova os Índices Global e Português do IPD. Em Portugal este indicador posicionou-se nos 6,1% em 2009, valor idêntico ao obtido nos dois anos anteriores. Se existem mercados analisados pelo IPD, onde retornos de renda robustos permitiram à performance total do imobiliário não entrar em terreno negativo, Portugal é certamente um deles. Aliás, é importante salientar que o nosso mercado tem vindo, ao longo da série história do Índice, a posicionar-se no top 5 dos mercados IPD com melhores níveis de retorno de rendas. Apesar do bom posicionamento passado, Portugal deixou de figurar nesse grupo de excelência em 2009, tendo inclusivamente caído alguns lugares na classificação, o que não deixa de ser elemento de alarme, pois representa um factor de menos atractividade para investidores internacionais, que certamente irão privilegiar mercados com níveis superiores de retorno de rendas.

Ainda que em termos gerais 2009 tenha sido um ano de estabilidade deste indicador para o caso nacional, foi possível identificar alguns sinais de alerta, nomeadamente nos sectores de escritórios e industrial onde o aumento da desocupação produziu efeito negativo sobre o nível de rendas obtido (menor) e custos operacionais suportados (maior) pelos investidores / proprietários, que naturalmente se traduziu numa quebra do retorno proveniente das rendas. Se ao elemento desocupação, adicionarmos aspectos como a maior pressão/capacidade de negociação de rendas por parte do inquilino, que naturalmente se traduz em seu benefício - rendas revistas em baixa, maiores períodos de carência de renda, contribuições para adaptação dos espaços - o cenário fica naturalmente mais cinzento para o investidor.

Considerando que o retorno das rendas assenta em um fluxo de rendimento associado ao arrendamento e ocupação de espaços, da relação com o inquilino, e que resulta, de forma directa da actividade diária do investidor (ao contrário do retorno do capital), o estudo do perfil de rendimento da carteira é essencial. O investidor deverá recorrer a ferramentas de gestão que lhe permitam, entre outros, analisar a estrutura dos contratos de arrendamento, com o objectivo de identificar rendimento em situação de risco e crescimento futuro potencial (sobre ou arrendamentos, períodos de carência, desocupação), analisar o perfil do termo dos contratos (termo, erosão das rendas, impacto da cláusula de quebra de contrato) e avaliar a concentração do rendimento, estabelecendo sempre uma ponte com um outro elemento chave: a qualidade dos inquilinos - em termos de credit rating e respectiva probabilidade de incumprimento.