A destruição do direito do imobiliário

Vivemos, actualmente, um verdadeiro estado de sítio no Direito do Imobiliário.

É de tal forma assim, que se vai tornando legítima a interrogação se Direito e Imobiliário são realidades que de facto existam no mesmo plano. O Legislador tem procurado, com particular afinco, assegurar-se que não.

Com efeito, valores, princípios e direitos que tomávamos por adquiridos – no enquadramento sólido de um Estado de Direito – como a propriedade privada, a segurança jurídica, a tutela dos direitos adquiridos, das relações jurídicas celebradas ao abrigo da lei, foram, ao longo dos últimos dois anos (2017 e 2018), abalados por sucessivas leis que puseram em causa, de forma talvez definitiva, a confiança no Estado por parte dos cidadãos nacionais e dos investidores estrangeiros (de quem a nossa economia depende tanto).

Essa traição, pelo Estado, da confiança dos cidadãos da tutela dos seus direitos, acelera o desgaste dos fundamentos em que assenta a nossa sociedade. Desgaste esse já avançado, devido, em grande parte, ao despudor com que governantes procederam, décadas a fio e (até agora) com total impunidade, à gestão da coisa pública com vista ao enriquecimento privado. 

Lojas com história

Defenda-se do mais recente ataque do Estado à propriedade privada

Falei aqui, no meu último post, da Lei 42/2017, de 14 de Junho, que criou o “regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local”.

Como na altura apontei, este regime configura uma verdadeira aberração jurídica, na medida em que introduz uma limitação ao direito de propriedade sem qualquer contrapartida para o proprietário. A causa desta limitação é a defesa dos estabelecimentos pitorescos, titulares de rendas antigas, irrisórias, instalados em vários prédios espalhados pela cidade.

Para além da injustiça em si, este regime legal traduz-se num profundo retrocesso no âmbito da reforma do arrendamento urbano e do processo de reabilitação urbana das cidades.

Se em 2012, no centro da crise, a Troika conseguiu impor o que até então todos os partidos (do PCP ao próprio CDS) haviam bloqueado – a possibilidade de actualização das rendas antigas (ainda assim para valores administrativamente delimitados) e de denúncia dos respectivos arrendamentos para realização de obras de remodelação ou restauro, em 2016/2017, restaurada a confiança na solidez da economia nacional, essa porta começa a fechar-se. E a que velocidade!

Arrendamento: “Abrindo Caminho para uma Sociedade Socialista…”

Fazendo justiça ao preâmbulo da nossa Constituição, o Parlamento  aprovou uma (contra)reforma do arrendamento urbano que visa, essencialmente, abrir caminho para uma sociedade socialista. De cariz comunista e soviético.

Comunista porque pretende, essencialmente, que os proprietários suportem, a suas expensas, subsídios à habitação e a um certo tipo de pequeno comércio. Soviética porque é autoritária, ressabiada e abertamente hostil aos direitos adquiridos dos cidadãos (proprietários).

A alteração partiu, naturalmente, de uma proposta do Partido Comunista Português (Projecto de Lei n.º 310/XII-2.ª), que foi acolhida quase na íntegra. Longe vão os tempos em que a Troika impunha a liberalização do mercado de arrendamento. Agora, são os comunistas quem decide sobre a afectação da propriedade privada imobiliária. E fazem-no – é forçoso reconhecê-lo – com a sanha revolucionária dos velhos tempos.

Hospedagem e Alojamento Local

A ideia que vou procurar expor, de forma sucinta, neste artigo, é a seguinte: o arrendatário ou o proprietário de uma fracção afecta a habitação própria, têm o direito de ceder quartos a hóspedes, no regime de alojamento local, independentemente da vontade do senhorio (a menos que expressamente prevista no contrato), ou dos condóminos.

Esta afirmação pode parecer controversa à partida, mas tem uma cobertura legal mais firme do que as pessoas podem, à partida, supor.

Historicamente, em Portugal, muitas pessoas recebiam hóspedes nas suas casas, oferecendo alojamento em troca de dinheiro, constituindo essa actividade uma fonte de rendimento normal nas suas economias domésticas. Essa faculdade constituiu, no nosso ordenamento jurídico, desde 1930 até ao Regime do Arrendamento Urbano, de 1990, um direito imperativo (sem possibilidade de estipulação de cláusula em contrário) dos arrendatários, que podiam explorar comercialmente quartos no seu locado, proporcionando a terceiros alojamento e serviços conexos, até ao máximo de 3 hóspedes.

Entendia-se mesmo que a possibilidade de oferecer alojamento pago a hóspedes era uma inerência imperativa do direito de habitação, daí que não fosse uma faculdade negociável. 

As culpas e os culpados

Quando, daqui por dois, três anos, se verificar que o último reduto de investidores estrangeiros em Portugal já não existe, convém lembrarmo-nos do que se está a passar no último ano para não termos dúvidas sobre a identidade dos culpados.

Já em artigos anteriores, quando António Costa era presidente da Câmara, chamei a atenção para as suas declarações relativamente à lei do arrendamento urbano e as reformas que anunciava fazer quando chegasse ao poder. Chamei também a atenção para os entraves que a câmara que ele presidia opôs a diversos projectos de reabilitação urbana.

E assim aconteceu: não há sector mais ameaçado desde que António Costa chegou ao poder, suportado por comunistas e bloquistas, que o imobiliário, precisamente aquele em que - se contabilizarmos o turismo - mais investimento canalizou nos últimos cinco anos.

A protecção das lojas históricas

Ia escrever este meu artigo sobre um assunto em que venho a reflectir há algum tempo: numa relação de crédito à habitação, no caso em que o mutuário arrende o imóvel a um terceiro sem a autorização do banco, que margem tem o banco para resolver o contrato por incumprimento, ou para aplicar penalidades ao mutuário?

Eu considero que a margem do banco é reduzida, por várias razões.

E foi assim, com o artigo já pensado e quase feito, que me deparo, no fim-de-semana, com uma notícia que me faz pensar se vale a pena, verdadeiramente, pensar em temas de Direito ou de Justiça, quando a prática política consiste, precisamente, em passar por cima dessas concepções, apressando o país para a ruína moral e o desastre económico.

Refiro-me ao projecto de lei apresentado pelo PS no fim da semana passada (Projecto de lei 155/XIII), em que se altera o Regime do Arrendamento Urbano de forma a proteger as lojas e entidades com interesse histórico e cultural e onde, sub-repticiamente, se congelam as rendas dos arrendamentos habitacionais por um período adicional de 5 anos.

Exclusividade mas não tanto!

Como é sabido, as principais mediadoras imobiliárias tendem a impor aos clientes a contratação em regime de exclusividade.

Entendemos, contudo, que tanto os mediadores, em geral, como o público, em particular, têm uma ideia errada da abrangência dessa exclusividade.

Concretizando:

A exclusividade prende-se essencialmente com a promoção do negócio -  durante o período estipulado no contrato (3, 6 meses) o cliente não pode contratar outro mediador, nem pode ele próprio promover a venda do imóvel (anunciando-o ou praticando outros actos de divulgação).

Com esse escopo, a exclusividade significa também que, durante o período contratado, caso o mediador apresente ao cliente um comprador que aceite as condições de venda previamente estipulados por aquele, se o cliente não aceitar a celebração do negócio fica ainda assim obrigado a pagar a comissão à mediadora nos mesmos termos em que seria devida se o negócio fosse concretizado.

Os Vistos Gold e os Novos Incentivos à Reabilitação Urbana

No passado dia 1 de Julho de 2015, entrou em vigor a Lei n.º 63/2015, que procedeu à terceira alteração à Lei n.º 23/2007, de 4 de Julho, que aprova o regime jurídico de entrada, permanência, saída e afastamento de estrangeiros do território nacional, onde se insere a Autorização de Residência para actividade de Investimento – abreviadamente designada por ARI e conhecido na gíria por “Golden Visa”.

No que diz respeito às principais alterações que esta lei veio trazer, destacam-se as seguintes: (i) introdução de novos tipos de investimentos possíveis a somar aos três já existentes, designadamente a possibilidade de obter a ARI com um investimento de 350 mil euros em reabilitação urbana (aquisição de imóvel e obras incluídas); (ii) incentivo ao investimento em territórios de baixa densidade; (iii) alteração das regras relativamente ao reagrupamento familiar; e (iv) fixação de prazos máximos para a decisão por parte da entidade competente.

Algumas notas sobre a (escabrosa e inconcebível) proposta de lei de alteração do NRAU

Por Francisco Silva Carvalho
Advogado








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No passado dia 20 de Novembro a Assembleia da República aprovou uma proposta de lei apresentada pelo Conselho de Ministros que vem introduzir diversas alterações ao NRAU e ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados – RJOPA - Decreto n.º 282/XII.

Não pretendo fazer um levantamento de todas as alterações introduzidas – já elencadas mais do que uma vez em notícias nos últimos dois meses – mas centrar-me em duas, que constituem verdadeiros atentados à segurança jurídica, à tutela da confiança, e à legalidade, princípios constitutivos do Estado de Direito.

Acresce que esta Lei, a ser promulgada, quando for devidamente percebida pelo público (que, neste momento, está distraído com assuntos mais empolgantes!) pode significar uma ferida mortal na confiança dos investidores imobiliários na vertente da reabilitação urbana.

O Maior Obstáculo à Reabilitação Urbana

Por Francisco Silva Carvalho
Advogado








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Tenho acompanhado, durante os últimos dois anos, diversos projectos de reabilitação urbana no concelho de Lisboa.

O enquadramento legal da reabilitação urbana podia ser melhor, o tratamento fiscal mais diferenciado, e podiam existir mais instrumentos de apoio à reabilitação urbana. E mais eficazes.

Ainda assim, têm aparecido investidores e capital disponível. Muitas vezes são os próprios proprietários, que, financiando-se, decidem levar a cabo empreitadas de reabilitação, com vista a valorizar e comercializar o seu património.

Existe, no entanto, uma força contrária a este esforço de reabilitação. Tão inesperada quanto poderosa: a Câmara Municipal de Lisboa.

Revisitando a Avaliação Geral dos Prédios Urbanos

Por Francisco Silva Carvalho e Marisa Vaz
PTSM - Advogados








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Em Maio de 2012, falei aqui da avaliação geral dos prédios urbanos, que decorreria nesse mesmo ano, identificando as suas virtualidades, nomeadamente a promoção da correcção de desigualdades entre contribuintes, e os seus (muitos) aspectos negativos, relacionados com a falta de informação aos contribuintes, a fixação de prazos extremamente curtos para reclamação e pedido de segunda avaliação, e as injustiças que se avizinhavam para os proprietários de prédios com arrendamentos antigos, aos quais seriam exigidos valores de IMI superiores aos rendimentos dos seus prédios caso não apresentassem, num prazo absurdamente curto, uma participação das rendas e contratos que já eram do conhecimento das Finanças.

Balcão Nacional de Arrendamento - como tudo pode funcionar mal por tão pouco - II

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados








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No meu último artigo, falei sobre o BNA - Balcão Nacional de Arrendamento - e sobre o que, na minha perspectiva, funcionava bem e mal.

Hoje, proponho apresentar 2 exemplos práticos, reais.

Balcão Nacional de Arrendamento - como tudo pode funcionar mal por tão pouco - I

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados








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Um case-study da inoperância Portuguesa

Às muitas e variadas ineficiências e aberrações do sistema judicial, acaba de se juntar uma nova: o Balcão Nacional do Arrendamento.

Esta entidade administrativa que, durante breves meses, pareceu funcionar devidamente, parece já ter-se transformado numa engrenagem lenta e um repositório de falhas e injustiças.

Existe, no entanto, um aspecto positivo nesta acelerada degenerescência da mais recente instituição do nosso sistema judicial: permitiu-nos identificar, em tempo real, como numa experiência de laboratório, algumas das razões pelas quais a justiça não funciona.

Os inimigos da Reabilitação Urbana

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados








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No meu post anterior, identificava as vantagens fiscais associadas às obras de reabilitação urbana. Hoje quero falar dos que são, a meu ver, os três principais obstáculos à sua execução: (i) os bancos; (ii) a justiça; e (iii) os políticos. Em síntese, cada um deles pelas razões que passo a expor:

Armadilhas fiscais - IMI dos prédios com rendas antigas (2)

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados







Na sequência do meu artigo anterior, venho hoje falar-vos de outras armadilhas colocadas pela nossa Administração Fiscal.

Armadilhas fiscais - IMI dos prédios com rendas antigas

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados






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No meu último post falava da Traiçoeira Avaliação Geral dos Prédios Urbanos, chamando a atenção para algumas inquietações suscitadas pela mesma, com particular destaque para as avaliações de prédios com rendas antigas. O que sucedeu nos meses seguintes demonstrou que todas estas preocupações eram fundadas: o prazo era curto, as pessoas não estavam informadas e a Administração Fiscal não estava preparada. Pior do que isso, aos problemas anteriormente identificados, acrescem hoje outros tantos, alguns relativos à preparação das referidas participações e ao procedimento da Administração Fiscal neste processo, e outros, mais graves, relacionados com a violação, pelo Estado, de princípios elementares de justiça administrativa e tributária. Falarei disso nas próximas linhas.

Da (Traiçoeira) Avaliação Geral dos Prédios Urbanos

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados








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Como, provavelmente, a maioria das pessoas não está a par, está a ser levada a cabo, pelas Finanças, no decurso deste ano de 2012, uma avaliação geral do valor patrimonial tributário de todos os prédios urbanos que ainda não tenham sido avaliados de acordo com as regras do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (de 2003).

Esta avaliação irá, naturalmente, aumentar a tributação de IMI de uma grande parte dos prédios urbanos do país.

Trata-se de uma medida que, na essência, se afigura justa, porque visa corrigir as desigualdades que existem neste aspecto particular, onde os proprietários recentes, mais jovens, com rendimentos potencialmente mais baixos, suportam pesadas cargas de IMI e os mais velhos, com a vida mais estabilizada, rendimentos mais altos e menos despesas, pagam de imposto quantias irrisórias por imóveis semelhantes. Para além disso, esta medida traduzir-se-á num aumento significativo da receita fiscal num momento onde esta é tão importante e poderá contribuir, a médio prazo, para a redução dos impostos sobre o rendimento, que presentemente asfixiam a produtividade nacional e empurram gente para o estrangeiro e para o mercado negro.

No entanto, postos de lado estes aspectos positivos, a forma sub-reptícia como as finanças estão a levar a cabo este processo espelha bem a deslealdade e prepotência da administração fiscal na sua conduta face aos contribuintes.

Porquê? Porque a informação pública sobre este processo é praticamente inexistente e os contribuintes não estão a ser informados directamente: parece que as Finanças, sempre tão diligentes a reclamar por correio e e-mail toda a espécie de coimas e intimações para pagamento coercivo relativas a qualquer atraso mínimo nas declarações de rendimentos, imposto automóvel ou às mais obscuras obrigações tributárias, relativamente a este processo em particular, com um peso tão relevante na situação contributiva de cada proprietário, se esqueceram dos mínimos deveres de cooperação, informação e boa-fé.

Tal omissão é particularmente grave por duas razões:

- A primeira, por uma questão de informação: para que os contribuintes possam estar alerta, uma vez que têm 30 dias a contar da notificação da nova avaliação (que pode chegar a qualquer momento, e muito possivelmente durante as férias de Verão) para se manifestarem e requerer nova avaliação, caso não estejam de acordo. Caso deixem passar este prazo, perdem o direito de reclamação.

Ora, qualquer cidadão com mínima experiência em lidar com as Finanças, que cometem quotidiana e constantemente toda a gama de erros deliberados e atropelos dos direitos dos contribuintes, pode suspeitar, legitimamente, que os valores que irá receber de uma primeira avaliação poderão, com elevada probabilidade, não estar correctos e que será necessário reclamar para verem os seus direitos salvaguardados.

- Em segundo lugar, e mais importante, porque os proprietários de prédios com contratos de arrendamento antigos (i.e., habitacionais anteriores a 1990 e não habitacionais anteriores a 1995) correm o risco de, após esta avaliação geral, ficarem a pagar mais IMI do que o valor total das rendas recebidas.

Ora, a lei contempla, felizmente, uma limitação para estes casos (de prédios com arrendamentos antigos), atribuindo ao prédio ou fracção em questão, para efeitos exclusivamente de tributação de IMI, o menor dos dois seguintes valores:

- O resultado da avaliação geral; ou

- O resultado da multiplicação da renda anual por 15.

Contudo, para se prevalecerem deste regime de excepção, os proprietários destes prédios deverão apresentar até ao dia 31 de Agosto de 2012, uma participação nas Finanças na qual deverá constar:

- Uma cópia autenticada do contrato de arrendamento original (ou documento que o substitua nos termos de portaria a emitir pelo Ministro das Finanças); e

- Cópias dos recibos de renda ou canhotos desses recibos relativos aos meses de Dezembro de 2010 e até ao mês anterior à apresentação da participação.

Relativamente a esta simples participação, antevêem-se alguns problemas:

- Desde logo, na presente data não é possível efectuar a participação, uma vez que esta deve ser apresentada através de um modelo oficial das Finanças, que ainda não foi aprovado;

- Depois, naqueles casos em que os proprietários não tenham os contratos de arrendamento originais (situação comum em contratos com mais de 30 anos), não é possível fazerem-se cópias autenticadas, pelo que será necessário apresentar comprovativo a definir por portaria..., que também ainda não existe!

- E, por fim, a maioria dos recibos emitidos pelos contribuintes não respeitam os requisitos legais para a respectiva validade, pelo que poderão não ser aceites pelas Finanças.

Para além de tudo isto, o prazo limite para apresentação da referida participação termina já no próximo dia 31 de Agosto…

Desta maneira, é urgente que os proprietários de prédios ainda não avaliados comecem, o mais rapidamente possível, a reunir toda a informação disponível sobre os mesmos (plantas, com menções das respectivas áreas, contratos de arrendamento, recibos, etc.), de forma a conseguir, recorrendo se necessário ao auxílio de um advogado ou fiscalista, por um lado, apurar uma estimativa o mais aproximada possível do valor patrimonial que deverá ser atribuído a cada imóvel, e, por outro, limitar, nos casos de prédios com arrendamentos antigos, o valor do respectivo IMI.

Porque estar informado e preparado é a única maneira de não ser apanhado de surpresa, e possivelmente prejudicado, pela traiçoeira avaliação levada a cabo pelas Finanças.

Desocupação de Imóveis para Obras de Remodelação ou Restauro Profundo

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados

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O caso dos arrendamentos habitacionais - A perversidade do sistema actual

O mercado aguarda com expectativa o descongelamento das rendas antigas, em particular nos arrendamentos comerciais, no âmbito da reforma do arrendamento urbano exigida pela “Troika”. Admitindo que nos casos das rendas habitacionais o descongelamento não seja imediato, pelo menos a possibilidade de terminar estes contratos de arrendamento em caso de obras de remodelação ou restauro tem de sê-lo, de forma a permitir que os operadores imobiliários possam, desde já, proceder à recuperação do parque imobiliário urbano. Esta intervenção, como vai sendo notório, constitui uma verdadeira urgência nacional, por três razões fundamentais:

i) salubridade e a segurança urbana - a existência de inúmeros prédios cujo estado de degradação ameaça a segurança dos ocupantes e de terceiros;
ii) a necessidade de aumentar a oferta de arrendamento habitacional nos centros urbanos; e
iii) a necessidade de criação de emprego e de fluxos económicos.

O actual enquadramento legal de 2006, da denúncia de arrendamentos em imóveis objecto de obras de remodelação ou restauro profundo não podia ser mais perverso. Perverso porque, criando a ilusão de que esta matéria se encontra (bem) regulada, permite que operadores imobiliários planeiem investimentos na recuperação de edifícios, para posteriormente - e demasiado tarde - se aperceberem que a lei não resolve o problema. E não resolve porque o custo, a demora, e a imprevisibilidade deste processo tornam inviáveis, à partida, projectos de investimento na requalificação de um imóvel.

Nas próximas linhas, passo a ilustrar, de forma resumida, os pontos principais do regime legal da denúncia dos contratos de arrendamento para efeitos de realização de obras de remodelação ou restauro profundo.

Suponhamos o caso de um proprietário que tem um projecto aprovado para a realização de obras de remodelação de um prédio, que se encontra em avançado estado de decadência, e onde residem actualmente dois arrendatários em dois apartamentos distintos (cada um dos quais, evidentemente, pagando uma renda irrisória). Existem vários aspectos que deverá conhecer, antes de elaborar o projecto, sob pena de ter de o alterar com os consequentes custos:

- Apenas poderá terminar (denunciar) os contratos de arrendamento se as obras pretendidas realizar forem estruturais (i.e., originem uma distribuição de fogos sem correspondência com a distribuição anterior);
- Os contratos de arrendamento existentes não podem ser terminados (mas sim suspensos, com o realojamento temporário assegurado pelo proprietário, a expensas deste) se no projecto se previr a existência, após a obra, de um local com as características equivalentes às do locado;
- Caso, efectivamente, o proprietário obtenha a aprovação de um projecto de obras estruturais que permita a denúncia dos contratos de arrendamento, terá então de reservar um local, a expensas suas, no mesmo concelho e com condições análogas às do local arrendado, onde realojar os inquilinos. Este é, porventura, o passo mais difícil e ruinoso, porque a lei obriga que o realojamento seja feito em condições análogas às que o inquilino já detinha.

Desde logo, e tendo em conta que o contrato de arrendamento dos inquilinos que se pretende realojar têm duração indeterminada (todos os habitacionais antigos têm duração indeterminada), será muito difícil ao proprietário encontrar, actualmente, no mercado, um local cujo proprietário aceite celebrar um contrato de arrendamento de duração indeterminada, e ainda por cima a favor de um terceiro, sem pedir, por isso, contrapartidas exorbitantes… ! Uma vez reservado o local (admitindo que o tenha conseguido fazer), o proprietário terá então de intentar uma acção contra os inquilinos, pois a denúncia tem de ser feita através de acção judicial. E, neste ponto, a complicação adensa-se, se possível.

Em primeiro lugar porque um processo judicial comum, com todas as vicissitudes que este comporta, pode levar muitos anos, e, durante esse período, o proprietário deverá estar a suportar os custos do local que tem reservado para o inquilino. Em segundo, porque o proprietário tem um prazo para levantar o alvará de construção e outro para a realização de obras. Prazos estes que poderão, eventualmente, ser mais curtos do que a duração do processo, que é imprevisível. E em terceiro e último lugar, porque a própria lei prevê um factor de confusão adicional, que apenas poderá atrasar o processo: determina que a sentença deve fixar a renda que os inquilinos realojados devem pagar pelo novo alojamento, a qual deverá ser determinada nos termos da actualização de rendas prevista no NRAU para os arrendamentos antigos.

Já falámos, em sede própria, das iniquidades do sistema de actualização de rendas no NRAU. Mas tudo piora quando a lei manda aplicá-la a uma renda – aquela que o proprietário contratou com um terceiro – que nada tem a ver com as rendas actualizáveis nos termos do NRAU. O proprietário acordou com o senhor X uma determinada renda mensal, num contrato de arrendamento celebrado a favor de um terceiro. Essa renda foi determinada actualmente, a valores de mercado. O que a lei assim obriga é que, durante o processo, o novo prédio onde o proprietário pretende realojar os inquilinos (e que nada tem a ver com o processo) deve ser avaliado à luz das regras do IMI, de forma a determinar o seu valor patrimonial e a renda anual que lhe caberia com as limitações do NRAU (i.e., 4% do valor patrimonial). Isto significa, na melhor das hipóteses, uma morosidade acrescida do processo, porque vai ser necessário estabelecer o valor patrimonial de um prédio de um terceiro que não é parte no processo e que pode não ter interesse em colaborar com o tribunal no apuramento do valor patrimonial do seu prédio, sendo a renda que o inquilino vai pagar determinada com base neste cálculo. Na pior das hipóteses, este ponto pode significar a própria paragem do processo.

Assim, independentemente da renda real que o proprietário acorde com o dono do prédio para onde pretende realojar o inquilino, este último apenas irá pagar, no fim do prazo de actualização de rendas do NRAU (que pode chegar a 10 anos, bastando que o inquilino tenha mais que 65 anos, sendo que o máximo de actualização durante este período é de €50 por ano!), uma renda anual no valor de 4% do valor patrimonial que for atribuído ao imóvel.

Creio que a mera descrição deste regime dispensa quaisquer comentários adicionais.

Uma reflexão final: às vezes o bem vem por mal. Os proprietários têm de estar contentes pela iminente falência do país, que forçou a celebração do compromisso com a “Troika”, obrigando o legislador a regularizar, de uma vez por todas, aquilo que nunca antes teve coragem para regularizar.

Medidas para o sector da habitação

Na sequência do desafio que lancei aqui no blog, hoje deixamo-vos um draft com um conjunto de propostas a implementar no sector da habitação em Portugal.

Relembro que as propostas que agora apresentamos cingem-se ao clausulado no referido memorando. Procuramos, assim, ser concisos no âmbito e directos e pragmáticos nas propostas.

Para além disso, aquilo que nos guiou, na elaboração deste documento, foi o seguinte:

- Procurar repartir os efeitos de uma subida de impostos no imobiliário, de uma forma equitativa;

- Propor medidas que dinamizassem o mercado de arrendamento habitacional;

- Contribuir para a desalavancagem da economia;

- Propor medidas que incentivassem o sector da reabilitação urbana.

Quem estiver interessado em contribuir com ideias adicionais ou julgue ser pertinente criticar construtivamente este documento, pode fazê-lo comentando este artigo ou enviando as vossas propostas para think@outofthebox.com.pt.

Do nosso lado, mantemos a intenção de, a partir de Julho, ter um documento final para ser apresentado a este Governo que hoje toma posse.

Não posso, naturalmente, deixar de agradecer ao João Fonseca, Francisco Silva Carvalho e Rui Bexiga Vale o tempo e entrega dispensados, para além de outros contributos que recebemos via e-mail. O meu sincero agradecimento a todos.

Bons negócios (imobiliários)!

Arrendamentos Antigos não Habitacionais – Oportunidade Para a Cura de um Cancro Social

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados







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O acordo alcançado entre o Estado Português e o FMI, BCE e Comissão Europeia abriu novas portas para resolver, de uma vez por todas, o verdadeiro cancro moral, social e imobiliário que são os arrendamentos antigos.

Neste artigo, para corresponder à brevidade e síntese exigida, centro-me na problemática dos arrendamentos para fins não habitacionais.

Como é sobejamente sabido, e tem vindo, por fim, a ser opinião consensual e recorrente de grande parte dos envolvidos no comércio imobiliário (proprietários, promotores, construtores, prestadores de serviços, e mesmo de uma parte dos inquilinos), os arrendamentos antigos constituem a razão principal da degradação do nosso parque urbano e o entrave definitivo a qualquer solução de reabilitação do mesmo.

A manutenção de uma situação de vinculação, por tempo indeterminado, dos senhorios nos arrendamentos para fins não habitacionais é especialmente aberrante pelas seguintes razões:

- Porque são arrendamentos tendencialmente “eternos”: se a solução dos arrendamentos antigos passar, como refere o presidente da Câmara Municipal de Lisboa, por uma “renovação geracional” (i.e., pela morte dos inquilinos antigos), estes arrendamentos não o permitem, uma vez que se tratam de entidades jurídicas que permanecem “vivas” por tempo indeterminado;

- Porque a injustiça social, que é geral em todos os arrendamentos antigos, uma vez que coloca sobre os proprietários o ónus da protecção social dos inquilinos, neste caso é clamorosa e absolutamente revoltante, não se vislumbrando qualquer justificação social (ou de qualquer outra índole) para que alguém suporte e financie, a seu custo e prejuízo pessoal, os negócios e as empresas de terceiros;

- Porque são arrendamentos que, com as suas rendas economicamente insignificantes, causam, diariamente, por toda a parte e em particular nas zonas mais nobres e caras das cidades, prejuízos concorrenciais incalculáveis a todos os empresários e prestadores de serviços com actividades semelhantes às prestadas por esses arrendatários antigos (pastelarias, restaurantes, lojas, escritórios de advogados, médicos, arquitectos, etc.);

- Porque, numa altura em que os olhos do País em crise se voltam para o turismo como principal tábua de salvação, os arrendamentos não habitacionais antigos prejudicam-no gravemente, deformando as zonas históricas da cidade, impedindo a instalação de um comércio de qualidade e a regeneração das fachadas dos prédios respectivos;

- Porque a actualização possível das rendas ao abrigo do NRAU, para além de se efectuar faseadamente ao longo de um inexplicável período de 5 anos em que, cada ano, não pode haver um incremento mensal de 75€, está limitada a um limite administrativo de 4% de um valor patrimonial substancialmente inferior ao valor de mercado do imóvel (devido ao “coeficiente de vetustez, que, cegamente, retira grande parte do valor dos imóveis antigos, que são justamente os que têm rendas antigas!);

- Porque, na negociação com arrendatários antigos (eg. para aquisição de um imóvel), num número significativo de casos, o arrendatário não habitacional impossibilita qualquer tentativa razoável de acordo, exigindo, em contrapartida pela rescisão do seu contrato, montantes desproporcionados que inviabilizam o investimento no imóvel.

A denominada “Troika” diagnosticou o problema e imediatamente traçou um conjunto de linhas gerais de reforma da reabilitação urbana e do arrendamento urbano que têm de ser aprovados e submetidos à Assembleia, imperativamente, até ao final do 3.º e 4.º trimestres do corrente ano, respectivamente.

O documento não especifica as medidas que devem ser adoptadas no que respeita a estes arrendamentos, deixando margem ao legislador nacional para a concretização de um objectivo principal: “garantir um equilíbrio de direitos e obrigações dos senhorios e inquilinos”.

Para restabelecer esse equilíbrio nos arrendamentos não habitacionais, propomos uma simples medida que, a nosso ver, sem custo, tornará possível alcançar grandes resultados num muito curto intervalo de tempo:

- permitir, à semelhança do que sucede nos arrendamentos não habitacionais de prazo indefinido celebrados após o NRAU, que o senhorio denuncie o contrato com um determinado prazo de antecedência e reduzir esse prazo de 5 (art. 1.101.º, al. c) do Código Civil) para 1 ou 2 anos, de forma a alcançar, num prazo razoável, os objectivos propostos.

Durante este período, o senhorio poderia proceder de imediato à actualização da renda anual para o valor actualmente aplicável, i.e., os referidos 4% do valor patrimonial, ou, inclusivamente, para um valor inferior, mas que permitisse, desde já, terminar imediatamente uma situação de puro parasitismo que carece de qualquer justificação.

Esta possibilidade de denúncia permitiria, desde logo, a renegociação dos contratos em curso, quando os negócios subjacentes tivessem a viabilidade necessária, possibilitaria aos senhorios maior disponibilidade de fundos para recuperar os edifícios e permitiria a instalação, nos locais que ficassem desocupados, de comerciantes ou prestadores de serviços cuja qualidade dos bens que transaccionam estivesse de acordo com a importância da zona ou do imóvel que arrendam.

Assim o legislador seja justo e o permita, desejo a todos, como sempre, bons negócios imobiliários!