Investimento imobiliário cai para mínimos de 6 anos

Segundo dados da Real Capital Analytics, o investimento em imobiliário na Europa caiu, durante o 1º trimestre de 2019, para mínimos dos últimos 6 anos, perante receios de algum arrefecimento económico e incerteza quanto ao panorama político europeu.

Entre Janeiro e Março do corrente ano foram transaccionados 44,5 biliões de euros, um valor que se situou 32% abaixo do montante registado em igual período de 2018 e muito abaixo da média histórica de 77 biliões de euros dos últimos anos.

O investimento em escritórios mantém-se como segmento preferencial dos investidores, aparecendo no entanto o segmento da habitação (apartamentos) como activo preferencial acima de industrial ou mesmo comércio.

Em termos de destino do investimento, apesar do Reino Unido manter a liderança, registou uma quebra de -22% nos montantes alocados. Alemanha (2º no ranking) também registou forte quebra (-51%). Suécia e Finlândia foram países que observaram uma subida no investmento em imobiliário. Destaque ainda para a Lituânia, entrando no top 20 com um crescimento no investimento em activos imobiliários de uns impressionantes 2.179%!

Os investimentos não-domésticos e oriundos de fora da Europa tiveram papel significativo durante o 1º trimestre do ano. Os alemães são quem mais investe em imobiliário na Europa, tendo aumentado a sua exposição em paises como França e Áustria. São também um dos principais países de destino de investimento com ingleses, suíços e franceses a investirem fortemente nesse país.

Já os investidores norte-americanos alocaram montantes equivalentes ao registado em 2013, apesar de estarem em pipeline mais de 5 biliões para o 2º trimestre de 2019.

Bons negócios (imobiliários)!

Investimento em Residências de Estudantes mantém-se em alta

O investimento imobiliário no segmento de Residências de Estudantes manteve-se elevado em 2018. Segundo dados publicados pela Savills, apesar de um ligeiro decréscimo de 2% face a 2017, o ano transacto registou um volume global de investimento neste segmento superior a USD 18 biliões, estando 425% acima do valor registado há uma década atrás.

Os Estados Unidos da América concentram a maior fatia do investimento realizado com mais de USD 10 biliões, tendo inclusive registado um valor recorde em 2018.

A análise realizada a 15 mercados internacionais conclui que a yield média deste segmento de investimento situa-se nos 4,8%, indo desde 3,7% na Alemanha até aos 6% na Austrália. Portugal regista uma yield de 5,5%.

A Greystar é o investidor mais activo com cerca de USD 4,5 biliões alocados em 2018 em portfolios nos Estados Unidos, Reino Unido, Espanha, Holanda e Austria. Actualmente é proprietário de mais de 50.000 unidades tendo investido cerca de USD 6,6 biliões desde 2016.

Bons negócios (imobiliários)!

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Fonte: Global Student Housing Investment

Investimento em hotéis cresce 25% em Espanha

Segundo dados da Christie & Co, o investimento em activos hoteleiros em Espanha totalizou quase € 4,9 mil milhões ao longo de 2018, um valor que se situou 24,6% acima de 2017. No total, foram transaccionados 223 unidades hoteleiras (acima das 185 registadas em 2017) com um preço médio por quarto de € 128.000 num montante total de € 4,86 mil milhões.

Este montante investido coloca Espanha como o 2º país europeu com maior investimento imobiliário no sector hoteleiro, apenas atrás do Reino Unido (com um investimento total de € 6,5 mil milhões) mas já à frente da Alemanha que em 2018 se ficou pelos € 4 mil milhões investidos.

Para este aumento muito contribuiu um crescimento do investimento estrangeiro proveniente de empresas de investimento. Os investidores domésticos tomaram apenas uma fatia de 35% do mercado quando em 2017 tinha investido 51% do montante total. Os players hoteleiros foram o segundo maior investidor com 24% do montante total investido, ainda à frente dos REIT que alocaram 15%.

A aquisição de portfolios hoteleiros por parte de empresas de investimento também foi outra razão para este aumento de quase 25% no volume de investimento em activos hoteleiros. Transacções como a compra do portfolio da Hispania REIT foram importantes, tendo apenas esta representado quase 40% do montante total investido em 2018.

Outro recorde batido relacionou-se com a aquisição do Hotel Vila Magna (propriedade do falecido empresário português Pedro Queiroz Pereira) pelo REIT RLH Properties  pelo montante de € 210 milhões, resultando num preço impressionante de € 1,2 milhões por quarto.

No final, apesar deste crescimento, mantém-se a concentração territorial com 93% das transacções a realizarem-se nas Ilhas Canárias, Baleares, Andaluzia, Madrid, Catalunha e Valência. Em Madrid, as transacções realizadas representaram um investimento de € 200.000 por quarto, enquanto que nas Canárias esse valor cai para € 140.000 /quarto.

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Residências de Estudantes: taxa de cobertura em Portugal é das menores da Europa

A oferta de Residências de Estudantes em Portugal tem vindo a aumentar consideravelmente nos últimos anos. Na realidade, Portugal vivia num estado de quase letargia no que à oferta dizia respeito, com esta totalmente concentrada nas unidades pertencentes às próprias Universidades (poucas) e numa oferta totalmente desregulada, descaracterizada e desfragmentada.

O aumento do número de alunos deslocados, estrangeiros, com maior poder de compra motivou o crescimento de uma oferta mais dedicada, profissional e assente em serviços e equipamentos condizentes com as motivações da procura.

Mas não é só em Portugal que este mercado das Residências de Estudantes tem vindo a crescer. A população estudantil tem vindo a crescer um pouco por toda a Europa com países como Dinamarca, Alemanha e Áustria a registarem forte aumento do número de estudantes, com uma fatia considerável de estudantes estrangeiros. Neste aspecto, e comparando com outras cidades europeias, Lisboa e Porto têm ainda muito para crescer.

O Reino Unido é o país europeu com maior capacidade de acomodação de estudantes, cobrindo 27% do mercado local. Em oposição, Roma cobre apenas 3% do mercado com apenas 6.500 camas para um universo estudantil de 220.000 alunos. Logo de seguida, aparece a cidade do Porto com uma taxa de cobertura de 3,5%. Florença e Madrid apresentam também taxas de cobertura muito reduzidas:

No caso de Lisboa, a capital Portuguesa apresenta igualmente uma taxa de cobertura do mercado muito reduzida mas como rendas mensais superiores que outras cidades europeias como são o caso de Sevilha, Roma ou mesmo Paris. A necessidade de crescimento da oferta instalada para maior cobertura do mercado é notória e isso poderá fazer com que os preços desçam.

Que serviços são oferecidos?

Uma área de lavandaria é o serviço mais comummente oferecido em Residências de Estudantes mas mesmo assim, cerca de 1/3 da oferta instalada não apresenta sequer esta facilidade aos estudantes. Salas de estudo existem apenas em 40% da oferta, espaço para guarda de bicicletas em 37% e garagem para carros em 35% dos empreendimentos existentes.

Em Espanha é comum existir Residências de Estudantes que prestam um serviço de pensão completa, com as refeições a estarem incluídas no valor da renda. No entanto, a proliferação de app's que potenciam um meal delivery  e uma localização mais central de novos desenvolvimentos, perto de restaurantes e cafés. levará uma nova oferta a "desprezar" um pouco mais o serviço de refeições e a apostar em modelos mais desenvolvidos e adequados às necessidades da procura actual.

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Fonte de Informação: Global Living Spotlight, Savills, 2018

Quanto custa um T2?

De acordo com dados publicados pelo site finder.com, o preço médio de um apartamento T2 em Portugal, localizado no centro da cidade (Lisboa), custa actualmente € 2.521 /m2, um valor médio próximo dos € 150.000. Este valor está abaixo dos registados em países como Espanha, Itália, França, Alemanha, Bélgica e Reino Unido, ficando Lisboa apenas acima dos preços médios observados em países da Europa de Leste.

Hong Kong é a cidade mais cara com um preço médio para um T2 de quase € 1,5 milhões, valor que se encontra 866% acima da média mundial. Londres está no 2º posto do ranking com um preço médio de € 890.000.

Na Europa, os preços mais elevados registam-se na Noruega (€ 340.000), Suécia (€ 330.000), França (€ 325.000), Alemanha (€ 237.000). Dos 91 países analisados, a média situou-se nos € 168.000, ficando assim Lisboa abaixo da média mundial. Egipto é o país mais barato com o preço médio de um T2 a situar-se nos € 30.000.

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EUA: Investimento estrangeiro em imobiliário aumenta

Um research recentemente publicado pela Real Capital Analytics (RCA) aponta para um aumento do investimento estrangeiro no mercado imobiliário norte-americano. À frente estão os investidores oriundos do Canadá que alocaram mais de 20 biliões de dólares nos últimos 12 meses (período entre o 1º trimestre de 2017 e de 2018), representando 1/3 do total de transacções no mercado norte-americano, seguidos dos chineses e investidores vindos de Singapura.

O capital oriundo do Continente Europeu proveio maioritariamente da Alemanha, com a Holanda a representar igualmente uma fatia importante.

O destino favorito do capital aplicado foi Manhattan com um total superior a 8 biliões de dólares investidos, seguido de Houston, Los Angeles e Washington, bem atrás com cerca de 3 biliões investidos em cada uma destas cidades.

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Investimento chinês vai cair em 2018

De acordo com um inquérito realizado pela C&W, é esperado que o investimento chinês no estrangeiro caia cerca de 40% durante o ano de 2018, face a 2017. A principal razão aponta a fortes constrangimentos em conseguir alocar capitais chineses em países estrangeiros, impostos pelo Governo do País.

As classes de activos mais atingidas serão os escritórios e hotéis, com os investidores a tomarem cada vez menos posições neste tipo de imóveis. Em oposição, a alocação a activos de logística ganha cada vez mais preponderância, com um acréscimo de mais de 2.000% já em 2017, tendência que continuará em 2018.

Os investidores mais activos continuarão a ser os fundos soberanos, promotores e investidores privados, sendo que os investidores institucionais continuarão a alocar menos capital.

O ano de 2017 já tinha registado uma forte queda na alocação de capital chinês. Principal país atingido foi os Estados Unidos com uma quebra de 75%, face a 2016. Austrália, Coreia do Sul e Canadá registaram quedas na ordem dos 60%. Já outros países, europeus, tais como Alemanha e Reino Unido, observaram um maior afluxo de capitais chineses.

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Leia também

• China: investimento no estrangeiro cai
• Investimento asiático cresce na Europa

Mais de 50 biliões de euros para investir em imobiliário em 2018

Segundo dados da INREV - European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles - estão previstos mais de 51 biliões de euros a aplicar em investimentos imobiliários durante o ano de 2018. A maior parte deste capital provém de investidores europeus, com 57,7%, seguidos dos norte-americanos com uma fatia prevista de 25,2%.

Reino Unido, França e Alemanha mantém o interesse da parte dos investidores, continuando a ser o destino preferido para alocação de dinheiro em activos imobiliários. O Reino Unido fica à frente, com mais de 2/3 dos inquiridos neste estudo a revelarem interesse em investir em imobiliário britânico. Holanda e Espanha também aparecem no radar dois investidores.

O estudo realizado pela INREV mostra igualmente uma certa tendência da parte dos investidores em procurarem activos com mais risco, procurando activos value-added ou mesmo oportunísticos, sendo que a fatia daqueles que preferem activos core caiu.

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Londres no topo das preferências dos investidores

Um inquérito realizado pela Associação de Investidores Estrangeiros em Imobiliário, constituída por investidores que no seu conjunto gerem mais de 2 triliões de USD, coloca a cidade de Londres no topo das suas preferências de investimento.

O ranking criado pela referida associação, que mede diversos factores tais como estabilidade e oportunidade de aplicação de capitais, destronou Nova Iorque do topo, além de apresentar Los Angeles como cidade preferida nos Estados Unidos (a par de Nova Iorque) e São Francisco a tombar para o 11º posto.

Esta alteração no ranking parece afastar, em definitivo, eventuais receios da parte dos investidores imobiliários relativamente ao impacto no mercado decorrente do Brexit.

Em termos de países, os Estados Unidos estão no topo das preferências dos investidores, seguidos do Reino Unido, Alemanha, Canadá e França.

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Europa: preços na habitação sobem até 2020

A agência de notação financeira Moody's prevê que os preços na habitação em vários países europeus continuem a subir até ao ano de 2020.

As razões que estão por detrás destas previsões assentam num cenário de taxas de juro baixas, numa melhoria das condições económicas e numa maior proporção da força de trabalho jovem que irá entrar no mercado imobiliário. Uma maior densidade de população residente nos centros das cidades é também um factor visto como dinamizador dos preços na habitação.

Este último factor, a existência de população jovem trabalhadora, é visto como a principal âncora para uma sustentação de preços na habitação no longo prazo. Todos os países que efectivamente registarem um crescimento na sua população jovem a entrar no mercado de trabalho, poderão observar um contínuo crescimento do sector residencial.

A agência aponta a Alemanha e a Holanda como sendo os países com os melhores "prospects" na Europa, podendo vir a registar subidas de preços na ordem dos 2 dígitos, logo seguidos da Irlanda. Países com Espanha, França, Itália e Reino Unido também registarão valorizações interessantes mas de apenas um dígito.

No caso de Espanha, a Moody's antecipa uma subida de preços de 8,6%, com o próximo ano de 2018 a registar já uma valorização de 5,6%.

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Investimento asiático cresce na Europa

Segundo dados publicados pela Consultora Savills, o investimento imobiliário asiático na Europa tem vindo a crescer e não mostra sinais de abrandamento. Até final do 3º trimestre de 2017, o investimento oriundo de países asiáticos subiu 57% face a igual período de 2016, atingindo o montante de 23 mil milhões de euros. E as expectativas para final do ano são animadoras: mais 18 mil milhões de euros o que representaria uma acréscimo de 250% face a 2016.

O Reino Unido e a Alemanha são os destinos preferidos, absorvendo mais de 65% do total investido. No entanto, os investidores asiáticos começam a olhar para outros destinos, nomeadamente países do leste europeu.

Singapura sempre foi um dos países mais activos no investimento em imóveis europeus. Mais recentemente, países com a China, Hong Kong e Coreia do Sul, com os fundos soberanos destes países a serem os investidores mais activos.

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Comércio: que ruas apresentam maior tráfego pedonal?

Um estudo levado a cabo pelo BNP Paribas e hoje divulgado pela Consultora Workx analisa o tráfego pedonal em ruas prime de 23 cidades-chave europeias. As principais conclusões desse estudo apontam para:

• Reino Unido, Alemanha, Espanha e França competem pelas 5 melhores posições do TOP 30 do mercado de massa europeu;
• Londres lidera a tabela com um valor recorde de 13.560 pedestres por hora em Oxford Sreet;
• O estudo realça a força das principais cidades alemãs, com Munique e Frankfurt no TOP 5;
• Notavelmente, Espanha com Madrid (3º) e Barcelona (6º) possui um total de cinco ruas no Top 10;
• A icónica Avenida francesa Des Champs Elysées encerra o Top 5 com cerca de 10,300 pedestres por hora;
• No que diz respeito ao TOP 20 Ruas de Comércio de Luxo, as cinco melhores posições foram registadas em França, Espanha, Reino Unido e, a um passo atrás, na Dinamarca;
• Estas ruas são cartões de visita emblemáticos que desfrutam de um alto grau de atividade turística;
• As ruas de retalho puro de luxos são dominadas por Itália pela Via Condotti em Roma.  

Preço das casas sobe mais de 5% na Alemanha

O índice residencial alemão subiu 5,3% em Julho passado, quando comparado com igual mês do ano anterior, de acordo com dados oficiais. Esta subida é seguida de uma valorização de 2,6% que já tinha sido registada no ano anterior.

A subida que se tem verificado nos preços de apartamentos nos últimos meses é generalizada à maior parte das grandes cidades alemãs, tais como Berlim (+ 5,1%), Hanover (+ 5,2%), Dresden (+ 7,6%), Hamburgo (+ 3,0%) ou mesmo Frankfurt (1,7%).

A pressão por parte da procura, perante uma oferta que se tem revelado insuficiente, tem causado forte pressão nos preços. As mais recentes estimativas apontam para uma necessidade de construção de 272.000 novas habitações, todos os anos, até 2020 para que a oferta consiga acompanhar as necessidades da procura.

A actividade de licenciamento tem demonstrado alguma dificuldade em acompanhar as necessidades da procura: 284.851 novas licenças emitidas em 2014, depois das 245.325 registadas em 2013, segundo dados do Instituto de Estatísticas Alemão. Para 2015, são esperadas cerca de 270.000 novas licenças.

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