Fernando Vasco Costa
Strategic Consultancy
Jones Lang LaSalle
--
Praticamente todas as tendências do mercado imobiliário português apontam para a redução de custos.
As poucas movimentações registadas no mercado nos últimos tempos devem-se maioritariamente a renegociações para redução de rendas, maior racionalização de espaços utilizados, concentração de serviços…
Por outro lado assistimos ao aparecimento de novos conceitos apoiados em lógicas de low cost – hostels, escritórios em co-working, novas cadeias de ginásios, etc.
Esta é uma tendência há já bastante tempo sentida em outras indústrias e mercados, em que se extremam cada vez mais os mercados high-end e low cost, com a grande redução do mercado do “meio”, anteriormente maioritário.
Em todas as indústrias o segmento low cost é altamente sofisticado e profissionalizado, de modo a conseguir-se racionalizar ao máximo os custos. Para se obter uma oferta de qualidade ao mais baixo preço é necessário recorrer aos melhores recursos, como forma de garantir os objectivos delineados.
Deste modo não faz sentido cortar nos “soft-costs”, mas sim valorizar a sua importância na cadeia de criação de valor e no objectivo de racionalizar ao máximo os “hard-costs”.
Ou seja, não se deverá “poupar” em (boas) avaliações, (bons) estudos de mercado, em (bons) projectos ou num (bom) project management, que permitem obter um melhor produto, mais adaptado ao mercado e com mais garantias de cumprimento dos orçamentos previstos.
Devemos sim exigir soluções e projectos mais criativos, mais eficientes e que nos permitam obter melhores produtos, mais ajustados à realidade do mercado.
Ora, isto é exactamente o contrário do que se tem feito na generalidade do mercado imobiliário português com a velha história dos “when you pay peanuts, you get monkeys”. Não há milagres…
Neste tempo de crise profunda temos de investir num melhor planeamento, em melhor gestão, em melhores projectos e num melhor controlo de custos. Temos de conseguir canalizar os escassos recursos disponíveis para onde podem realmente acrescentar valor.
Se o problema é a falta de liquidez, temos de ter a criatividade de o conseguir de outra forma, não o fazer será agravar o problema.
Um dos mercados onde penso que irá sentir-se mais esta necessidade é o do Arrendamento Residencial, que é o grande desafio que temos em frente, a Reabilitação das nossas Cidades e torná-las atractivas para Promotores, Inquilinos e Investidores.
Quando sabemos que a maior parte dos potenciais inquilinos apenas terá disponibilidade para pagar rendas a rondar os 400/600€, que tipo de produto poderemos ter disponível nesta gama de preços e que seja rentável?
E é este o desafio com que nos deparamos no mercado imobiliário: como conseguiremos ter preços mais baixos que se adaptem à procura existente?
Na minha opinião, e depois das devidas correcções no valor dos terrenos e imóveis existentes, vamos assistir a uma verdadeira revolução no tipo de oferta que aparecerá no mercado, com redução de áreas totais e dos compartimentos, redução dos níveis de acabamentos e equipamentos, criação de soluções mais polivalentes de utilização de espaços, entre outras.
Não vejo estas alterações como uma fatalidade, muito pelo contrário, vejo-as como uma oportunidade, onde será premiada a eficiência, a racionalidade e, acima de tudo, a criatividade.
