Cidades mundiais

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund





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Na sequência dos inúmeros posts do Gonçalo sobre mercado imobiliário em imagens e da procura constante de fontes de informação novas e mais granulares, o tio Google apareceu com este website: http://www.numbeo.com/common/.

Aqui podemos fazer uma pesquisa mais fina sobre medidas de valor do imobiliário de algumas cidades mundiais (desconheço o critério de selecção usado).

Apenas por curiosidade, apresento as dez cidades mais caras e as dez cidades mais baratas de acordo com duas medidas relativas de valor: rácio preço / rendimento (Quadro 1) e rendibilidade bruta (Quadro 2). Pese o facto da informação poder não estar actualizada em todas as cidades e/ou até poder estar enviesada pelo tamanho da amostra usada, penso que as conclusões permanecem válidas:

• Os mercados mais caros encontram-se na China, Médio Oriente e nos países emergentes;
• Os mais baratos são os mercados onde as bolhas rebentaram com mais intensidade, nomeadamente nos Estados Unidos da América, onde as yields são agora consideráveis. Talvez, por esta razão, a afluência de capitais verificada no último ano para este mercado.

                                                       Quadro 1 – Rácio Preço / Rendimento

Ordem	Cidade	Mais caras	Cidade	Mais baratas
1	Tbilisi, Georgia	45.1	Charleston, SC, United States	0.4
2	Shenzhen, China	41.3	Memphis, TN, United States	1.4
3	San Salvador, El Salvador	40.0	Columbus, OH, United States	1.4
4	Yangon, Myanmar	35.9	Detroit, MI, United States	1.4
5	Beijing, China	33.8	Saint Louis, MO, United States	1.5
6	Makati, Philippines	32.5	Buffalo, NY, United States	1.5
7	Damascus, Syria	30.7	Boise, ID, United States	1.5
8	Lethbridge, AB, Canada	29.4	Jacksonville, FL, United States	1.6
9	Guangzhou, China	28.7	Atlanta, GA, United States	1.6
10	Casablanca, Morocco	28.6	Milwaukee, WI, United States	1.6

                                       Quadro 2 – Rendibilidade Bruta % (Centro das cidades)

Ordem	Cidade	Mais caras	Cidade	Mais baratas
1	Taipei, Taiwan	1.5	Dar Es Salaam, Tanzania	91.26
2	Odense, Denmark	1.6	Luanda, Angola	65.27
3	Kathmandu, Nepal	1.7	Charleston, SC, United States	52.01
4	Busan, South Korea	1.8	Petaling Jaya, Malaysia	32.43
5	Macao, Macao	1.8	Bandar Seri Begawan, Brunei	28.56
6	Heraklion, Greece	1.9	Windhoek, Namibia	26.18
7	Jerusalem, Israel	2.1	Tripoli, Libya	20.82
8	Nagpur, India	2.1	Saint Louis, MO, United States	20.33
9	San Salvador, El Salvador	2.1	Nashville, TN, United States	19.99
10	Johor Baharu, Malaysia	2.1	Columbus, OH, United States	19.95

O Quadro 3 apresenta os mesmos rácios para as cidades portuguesas disponíveis na base de dados. Braga aparece como a cidade mais cara, em termos relativos!!?? ... difícil de acreditar. Portanto, ignorando Braga, a rendibilidade bruta duma propriedade no centro do Porto, Lisboa ou Coimbra situa-se perto de 6%. Não é mau mas visto que as obrigações de tesouro a 10 anos oferecem 7%/ano, será esta rendibilidade suficiente? Ou terá o valor do imobiliário de cair para compensar o risco acrescido do imobiliário face ás obrigações de tesouro?

                                              Quadro 3 – Rácios para as Cidades Portuguesas

	Preço / Rendimento	Rendibilidade Bruta % (Centro)
Braga	10.71	3.10%
Coimbra	6.94	5.18%
Lisboa	9.88	5.97%
Porto	7.97	5.93%

Ou estaremos nós a ultrapassar uma fase em que o investimento no imobiliário é mais conservador do que o investimento em obrigações de tesouro? O que acontecerá se a dívida pública tiver de ser reestruturada? Será a queda no valor do imobiliário mais ou menos pronunciada do que o valor da reestruturação?

Hmmm … Questões difíceis de responder … mas não deixa de ser enigmático que as yields do mercado imobiliário permaneçam menores do que as da dívida pública.