O papel dos Municípios no financiamento da Regeneração Urbana - II

Por José Carlos Marques da Silva
Managing Partner da Strategy XXI e Membro do Conselho Consultivo para a Regeneração Urbana da CIP – Confederação Empresarial de Portugal







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A Experiência da Câmara Municipal de Lisboa (CML)

A CML tem em curso um plano que, nas palavras do seu vereador do urbanismo, o Arquitecto Manuel Salgado, “promete criar uma verdadeira revolução na reabilitação urbana da cidade”. Foram lançados um conjunto de medidas e programas de apoio aos privados, condomínios e investidores, que visam estimular o investimento em regeneração urbana na cidade de Lisboa e que passam, por:

1. Isenção de IMI e IMT (na primeira transacção);
2. Redução da taxa nominal do IVA dos actuais 23% para os 6,0%, cobrado na realização das obras de regeneração;
3. Levantamento de oportunidades de investimento em regeneração;
4. Estudos e análises de mercado;
5. Criação de uma bolsa de imóveis, propriedade do município disponíveis para serem objecto de intervenção pelos privados;
6. Apoio técnico na definição dos projectos;
7. Apoio na pesquisa de fontes de financiamento (incluindo o crédito bancário);
8. Incentivos para a contratualização com privados.

Entre outros objectivos a CML espera com esta aposta estratégica:

1. Evidenciar e valorizar um mercado potencial, estimado em 8 mil milhões de euros de investimento em regeneração;
2. Recuperar 40 mil novos habitantes para a cidade de Lisboa, contrariando um dos flagelos do povoamento urbano dos últimos anos, caracterizado por uma contínua desertificação dos centros das cidades e um movimento de deslocalização para as periferias;
3. Criar uma cultura de reabilitação e de manutenção do edificado;
4. Valorizar o turismo como uma das âncoras da competitividade territorial;
5. Contribuir para a recuperação do fragilizado sector da construção civil nacional;
6. Contribuir para a criação liquida de postos de trabalho e a diminuição dos postos de trabalho.

As novas regras para a reabilitação urbana, aprovadas pela CML, em vigor ainda ao longo do primeiro semestre, permitem isenção e IMI e IMT e mais relevante ainda, a redução do IVA na realização das obras dos actuais 23% para 6%, o que representa uma economia muito significativa.

Quase toda a cidade de Lisboa, está dentro do perímetro da Área de Reabilitação Urbana definida pela CML, podendo beneficiar destes incentivos. Entre as zonas que se encontram fora deste perímetro temos a zona do Parque das Nações, Carnide, algumas áreas de Alvalade, a Alta de Lisboa e outras áreas de construção mais recente, que não carecem deste regime especial.

O valor global do investimento estimado para a reabilitação e conservação dos edifícios a precisarem de intervenção ascende a oito mil milhões de euros. Para percebermos a verdadeira dimensão deste valor e os desafios que coloca, atenda-se ao facto de a capacidade de investimento anual da CML se situar entre os 80 e os 90 milhões de euros.

Os inquéritos e estudos realizados pela CML, revelaram que, ao contrário do que se poderia supor, as necessidades de reabilitação urbana em Lisboa, não se encontram confinadas aos bairros históricos. Os estudos mostram que em termos relativos, há mais necessidades de intervenção, i.e. mais edifícios degradados a precisarem de intervenção em zonas como a Av. da Liberdade ou Av. Almirante Reis, para citar somente alguns exemplos, do que nos bairros históricos de Lisboa, como Alfama ou Mouraria.

Neste momento, 95% de novos projectos que dão entrada na CML são já de projectos de reabilitação, o que é revelador do interesse que o programa está a suscitar e do interesse dos privados pela área da regeneração na cidade de Lisboa.

A CML lançou ainda um programa de apoio para os cerca de 8O edifícios que são propriedade do município e que se encontram devolutos, permitindo que investidores privados, sob determinados condições, os possam reabilitar, colocá-los no mercado e só depois de os vender é que os pagam à CML.

O caso de estudo da CML tem gerado bastante interesse junto da comunidade em geral e é um bom exemplo do importante papel que pode (e deve) estar acometido a este importante nível da administração na dinamização das políticas de incentivo à regeneração urbana.

Em conclusão, podemos afirmar que encontrar os recursos necessários para financiar os investimentos em regeneração urbana e na dinamização das nossas cidades, vai exigir um grande esforço, muito focus no funding e no desenvolvimento de soluções e veículos de financiamento inovadores, desenhados em função das características e das especificidades deste tipo de investimentos.

O papel dos Municípios no financiamento da Regeneração Urbana - I

Por José Carlos Marques da Silva
Managing Partner da Strategy XXI e Membro do Conselho Consultivo para a Regeneração Urbana da CIP – Confederação Empresarial de Portugal







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Um dos problemas, ou entraves, fundamentais para dinamizar a regeneração urbana, entre nós, é o de como e através de que vias, se poderá financiar? Neste sentido, ao longo do presente artigo, analisaremos o papel dos Municípios portugueses, e do poder local em geral, em matéria de promoção e financiamento da regeneração urbana. O que será possível e o que seria desejável?

A proximidade do poder local, governos regionais, ou entre nós, dada a nossa tradição administrativa, os Municípios e as Comunidades Intermunicipais, aos agentes económicos e a sua compreensão do território e dos problemas das populações, poderiam eleger este nível da administração como o mais bem posicionado para conduzir as políticas públicas de apoio à regeneração urbana, ou uma boa parte delas, incluindo encontrar, em cada caso, os melhores veículos e instrumentos de financiamento.

Note-se que não deverá ser negligenciado o facto de os Municípios portugueses já desempenharem um papel muito relevante enquanto veículos de disseminação e incentivo, mas também como promotores de iniciativas de regeneração urbana. No entanto, o verdadeiro papel que lhe deveria estar acometido deveria ser muito mais amplo e ambicioso, pois só assim se conseguirá maior cobertura, no terreno, das acções de regeneração e uma maior proximidade e adequação às reais necessidades das populações.

É certo que esta ambição, mais ampla, para o papel a desempenhar pelos Municípios, surge fortemente quartada pela pressão que se faz sentir, quer internacional quer internamente, para a redução da dívida pública, central ou local, traduzida por apertadas restrições orçamentais aos diferentes níveis da administração pública e às nossas autarquias.

As políticas públicas, independentemente dos seus agentes, da Administração central ou local, encontram-se fortemente condicionadas pela escassez de recursos financeiros disponíveis e pela necessidade de uma gestão eficiente e muito selectiva dos parcos recursos que ainda possam existir.

Em particular, cada vez mais é exigido da gestão autárquica que consiga fazer mais, i.e. cobrir novas necessidades, com cada vez menos recursos. Os tempos que vivemos são de uma forte selectividade na escolha e na gestão das prioridades, em matéria de políticas públicas e de financiamento de projectos. É neste quadro, e com estas limitações, que temos de enquadrar as políticas de incentivos à regeneração urbana entre nós e o papel a desempenhar pelos Municípios nesse processo.

Os orçamentos de gestão dos Municípios portugueses, à imagem de muitos outros sectores da vida pública nacional, públicos ou privados, vão sendo reduzidos à medida que o processo de ajustamento estrutural, a que estamos sujeitos, segue o seu curso. Essa redução é imposta por múltiplas vias.

Por um lado, assiste-se a uma diminuição acentuada das transferências da Administração pública central, que se irá certamente agravar ao longo dos próximos exercícios. Por outro, a estrutura tradicional de financiamento dos municípios portugueses, fortemente concentrada nas transferências do Estado, e nas receitas próprias oriundas, no essencial, do licenciamento da actividade imobiliária (que tem sofrido quedas sem precedentes, resultado da crise que o sector imobiliário atravessa) encontra-se em ruptura total. Novos paradigmas e soluções de financiamento do poder local têm de emergir, sob pena de uma parte dos nossos Municípios entrar em situação de insolvência, como será já mesmo a situação de mais de meia centena de Municípios.

Os elevados níveis de fiscalidade, ou de esforço fiscal, a que os portugueses estão sujeitos, a que se junta uma diminuição drástica do rendimento disponível, pela via dos cortes e dos ajustamentos que têm vindo a ser realizados, particularmente nos últimos dois anos, torna quase inviável o lançamento de tributos suplementares, taxas ou impostos, nacionais, ou de base local, ou regional, para financiar as actividades de regeneração ou programas específicos de apoio ao investimento em regeneração urbana, entre nós. Essa capacidade estará irremediavelmente perdida para os próximos anos.

Apesar deste quadro, para um melhor enquadramento das alternativas possíveis, fomos avaliar algumas experiências internacionais. Entre as diferentes tipologias de intervenção, conduzidas pelas Administrações locais, com o objectivo de promoverem projectos públicos estruturantes, com efeitos multiplicadores na economia local e que possam servir de estímulo e exemplo, promovendo um efeito de arrastamento do sector privado, encontramos:

1. Cobrança de direitos de entrada nas cidades, ou zonas específicas das cidades, frequentemente nos seus centros históricos;
2. Aumentos modulares, por zonas e horários, nos preços do aparcamento de viaturas ;
3. Criação de quotas de emissão de CO2;
4. Constituição de fundos de apoio à regeneração urbana, financiados a partir de uma parte dos direitos de poluição alocados aos agentes, públicos e privados;

Note-se que, entre outras especificidades, estes investimentos encerram, quase sempre, um problema de preferências quanto ao horizonte temporal do ciclo de execução/exploração e retorno dos projectos. Os investidores, particulares ou institucionais, preferem, em condições normais, projectos com ciclos e retorno mais curtos (e por conseguinte um risco associado menor) que os normalmente associados aos investimentos em regeneração urbana.

Para alterar essa visão, o desafio passa, necessariamente, por desenvolver e implementar casos ou experiências piloto, que produzam um efeito âncora de demonstração, capazes de mostrar que os investimentos em regeneração, tradicionalmente com ciclos de investimento e de recuperação mais longos, quando adequada e financeiramente bem estruturados, também podem também ser muito atractivos e rentáveis, financeira e estrategicamente.

Na próxima semana escreverei sobre a experiência da Câmara Municipal de Lisboa neste campo.

Financiamento e incentivos à regeneração urbana

Por José Carlos Marques da Silva
Managing Partner da Strategy XXI
Membro do Conselho Consultivo para a Regeneração Urbana da CIP – Confederação Empresarial de Portugal






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A regeneração urbana e a necessidade de se revitalizarem os centros das nossas cidades é hoje um verdadeiro desígnio nacional. Talvez nunca se tenha assistido a uma quase unanimidade, entre os principais actores e agentes, sobre o sentido e a oportunidade que deve ser dada à regeneração urbana no nosso país.

A tal sentimento, não será certamente alheio o facto de se reconhecer, na aposta na regeneração urbana, um conjunto de características virtuosas que a tornam quase incontornável, quando pensamos em contributos para um novo modelo económico e social, de que o país tanto precisa, ancorado nos valores da sustentabilidade e da responsabilidade.

Entre outros, reconhece-se à dinamização do investimento em regeneração urbana os méritos de produzir importantes efeitos multiplicadores na economia, de promover a criação de empregos, em várias regiões do país e não num local especifico, de estimular e valorizar o turismo, a construção, os serviços especializados, a engenharia e a arquitetura, os saberes e ofícios tradicionais, o restauro, a conservação, a eficiência energética, a valorização dos recursos endógenos de base regional, a produção de externalidades positivas, etc. e tudo isto sem aumentar o nosso défice da balança comercial, uma vez que incorpora, fundamentalmente, consumos intermédios e mão-de-obra nacional.

A questão que se coloca é porque não avançará, no terreno, mais depressa a prioridade à regeneração urbana? Já aqui falamos sobre os principais constrangimentos à regeneração urbana entre nós. Analisemos agora, talvez o constrangimento mais importante: o financiamento e os incentivos à regeneração urbana. Nesta matéria, como em quase todas, sem recursos, i.e. sem dinheiro, não há regeneração urbana possível.

Como sabemos o problema do financiamento é dos maiores constrangimentos que a economia nacional se defronta. As fortes limitações no acesso ao financiamento, traduzidas por uma situação que se aproxima, perigosamente, de um ponto crítico de estrangulamento, designado na literatura por credit crunch, não deixam espaço para uma alocação, pública ou privada, significativa (como merecia) para dinamizar investimentos em regeneração urbana.

Os instrumentos financeiros, disponíveis em Portugal para apoiar a regeneração urbana podem, sinteticamente, agrupar-se em:

- Incentivos públicos à reabilitação, ao realojamento e ao arrendamento;
- Programas de apoio ao investimento público do QREN;
- Sistemas de incentivos às empresas e acções colectivas (QREN);
- Produtos financeiros disponibilizados pela Banca em condições protocoladas, incluindo os Fundos de Investimento Imobiliário em Reabilitação Urbana;
- Fundos de Desenvolvimento Urbano (FDU’s), com ou sem apoio complementar no quadro da Iniciativa JESSICA.

O Fundo Jessica

O Jessica é um instrumento de engenharia financeira, criado pela Comissão Europeia (CE) e operacionalizado através do Banco Europeu de Investimento (BEI) e com o apoio do Council of Europe Development Bank (CEDB), mobilizando recursos financeiros do QREN 2007-2013 (FEDER dos PO Regionais e do POVT).

A intervenção assenta na disponibilização de empréstimos, ou na participação no capital de entidades ou fundos para a reabilitação urbana, complementando os apoios dos fundos estruturais ou outro tipo de financiamento, público ou privado, que possa estar disponível. Note-se que não há qualquer apoio a “fundo perdido” por parte deste instrumento financeiro, cuja aplicação em concreto se materializa na criação de FDU.

Num primeiro nível foi criado um fundo de participação (holding fund) português, no valor de 130 milhões de euros, com participação financeira do Estado e dos Programas Operacionais (Regionais e de Valorização do Território). Com os desenvolvimentos posteriores e o envolvimento dos parceiros, BPI, CGD e Turismo de Portugal, foi possível alavancar estes investimentos até 1.000 milhões de euros.

Resulta claro que será preciso muita imaginação, inovação financeira (responsável), uma boa articulação entre os privados e o sector público e sobretudo procurar atrair e contratualizar capitais e linhas de financiamento do exterior, na linha do Jessica Holding Fund Portugal.

Cidades inteligentes e sustentáveis

Por José Carlos Marques da Silva
Economista, membro do Grupo de Trabalho da CIP “Fazer acontecer a regeneração urbana”







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As cidades e os aglomerados urbanos são hoje pólos de desenvolvimento incontornáveis numa economia cada vez mais competitiva e global. O economista e prémio Nobel Paul Krugman, afirma mesmo que o crescimento das cidades será o motor económico do desenvolvimento do futuro. É comum dizer-se que o século XIX foi das Nações, o século XX dos Países e o século XXI será o da afirmação e hegemonia das Cidades num contexto global. As cidades emergem como os grandes players da competitividade global.

Pela primeira vez na história, mais de metade da população mundial, acima de 3,5 mil milhões de pessoas, vive e trabalha nas cidades, quando no início do século XX essa percentagem era de apenas 10%. A população urbana, apesar de só ocupar uma área de cerca de 1% do planeta, é hoje responsável pelo consumo de cerca de 75% da energia mundial e mais de 65% dos resíduos gerados em todo o mundo.

Esta tendência de forte pressão demográfica, nas principais áreas urbanas, vai-se acentuar nos próximos anos. Diferentes estudos apontam para que, até 2050, a percentagem de pessoas a viver nas cidades possa subir para 80 a 85% da população mundial. O mundo é e será cada vez mais urbano e dependerá da articulação e da rede que se cria à volta destes verdadeiros motores ou catalisadores do crescimento.

Este grande afluxo às cidades coloca desafios importantes à capacidade para gerir a vida colectiva e as externalidades espaciais aí geradas. A crescente pressão sobre a procura de bens, públicos e privados, empregos, habitação, a evolução demográfica e o envelhecimento das populações, as soluções de mobilidade urbana, de eficiência e sustentabilidade energética ou as formas de financiamento público, colocam desafios sem precedentes e obrigam a uma verdadeira reinvenção das cidades, para serem capazes de responder aos novos desafios.

Uma gestão adequada do complexo sistema urbano, é determinante para assegurar a competitividade e os equilíbrios territoriais. Precisamos de novos caminhos e de novos paradigmas. Para assegurar novos modelos de gestão e governação urbana, que nos permitam ter cidades mais competitivas, solidárias e sustentáveis, temos de saber combinar o capital intelectual, a inovação e criatividade local e global.

Um conjunto de iniciativas da União Europeia, têm como referencial de partida a necessidade de construírem cidades inteligentes e sustentáveis, energética e ambientalmente, como a via que nos pode garantir um modelo económico e social europeu mais competitivo e equilibrado. É o caso da estratégia 20/20/20, ou da promoção das Cidades Inteligentes.

Em Portugal esta tendência e os estrangulamentos à vida e ao desenvolvimento urbanos também se fazem sentir. Os recentes censos de 2011, evidenciam a tendência, há muito iniciada, entre nós, para um crescente afluxo às cidades e uma continuada desertificação do interior. Essa evidência requer uma reorganização da vida colectiva, com a reafectação de bens e serviços públicos, modelos de governação adequados e inclusivos e o desenvolvimento de políticas que combatam as assimetrias e promovam em Portugal verdadeiros territórios competitivos.

As experiências e os ensinamentos do desenvolvimento urbano sustentável, mostram-nos que o caminho é “crescer para dentro” e não continuar a aposta na mera expansão geográfica das nossas cidades, tipo mancha de óleo. A regeneração e requalificação das nossas cidades emergem como as melhores vias para assegurar a sociodiversidade territorial e cidades mais competitivas e sustentáveis.

Ao contrário do que acontece na generalidade dos restantes países membros da UE, em Portugal, ainda não existe uma cultura de regeneração enraizada. O peso da regeneração urbana, no total da produção do sector, representa entre nós apenas 6,5%, quando aqui ao lado, em Espanha, já ascende a 24% e a média da UE representa cerca de 37%.

A necessidade de reinvenção das nossas cidades será uma excelente oportunidade para dinamizar a economia nacional. Se as nossas empresas, autarquias, escolas e universidades, centros de investigação e o sistema científico nacional, souberem promover a inovação e a resposta positiva a este grande desígnio, podemos encontrar uma nova via para ganharmos competitividade e liderança e estaremos a garantir um novo modelo de desenvolvimento mais sustentável.

Regeneração urbana e desenvolvimento sustentável

Por José Carlos Marques da Silva
Economista, membro do Grupo de Trabalho da CIP “Fazer acontecer a regeneração urbana”







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Nos últimos anos, o tema da regeneração urbana tem vindo a ganhar relevância económica, social e política, um pouco por todo o mundo desenvolvido. Em Portugal, embora com um significativo atraso, parecem finalmente reunidas as condições de partida, para uma aposta clara na regeneração urbana.

Veremos se assim será, ou se, nós que até temos, entre outros, um Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e que subscrevemos a designada “Declaração de Toledo”, promovida pela União Europeia (UE) sobre a importância e a prioridade à regeneração urbana, ficamos uma vez mais à margem desta importante dinâmica e a divergir dos nossos parceiros da UE.

Apesar das diferentes escolhas, opções ou políticas, parece haver entre nós unanimidade quanto à necessidade urgente de se recuperarem os edifícios degradados (cerca de 34% do nosso parque habitacional precisa de intervenção) e de se regenerarem e requalificarem as nossas vilas e cidades.

A via da regeneração afigura-se estratégica para assegurar uma melhor qualidade de vida, emprego, a atractividade e competitividade das nossas cidades, uma maior eficiência e racionalidade na afectação de recursos e um modelo de desenvolvimento mais equilibrado e sustentável. Apesar desses reconhecidos méritos resistirá a regeneração, enquanto aposta estratégica, às crises com que estamos confrontados?

As adversidades das crises, inicialmente financeira, mas que depressa se tornou económica e que, entre nós, é agora também política, associadas aos fortes sinais de esgotamento de um modelo, que ao longo de mais de trinta anos, privilegiou a construção nova, ancorada em crédito abundante e barato, em detrimento da regeneração e requalificação do edificado, ilustram bem as consequências do que podem ser escolhas, públicas e privadas, erradas.

Os próximos meses clarificarão a dúvida de saber se esta vaga, a favor da regeneração perdurará, ganhará novo fôlego, ou ficará adiada entre as prioridades de política económica dos próximos executivos.

Independentemente dessa necessária clarificação, uma coisa é certa, não podemos continuar a privilegiar escolhas de curto prazo, sem efeitos estruturantes no tecido sócio-económico e deixar as actividades da construção e do imobiliário, que representam 18,6% do PIB, 60,6% do investimento nacional, 15,8% (ou cerca de 820 mil) do total do emprego e 20% (ou cerca de 220 mil) do total de empresas existentes em Portugal, entregues às “agruras de um fim de ciclo”, como se isso não tivesse repercussões graves no equilibro sócio-económico do país. Porque, os custos, à imagem de outros sectores, são depois internalizados por todos, com prejuízos evidentes traduzidos no fraco produto potencial que tem caracterizado a nossa economia.

Ao contrário do que acontece na generalidade dos restantes países membros da UE, em Portugal ainda não existe uma cultura de regeneração enraizada. O peso da regeneração urbana, no total da produção do sector, representa entre nós apenas 6,5%, quando aqui ao lado, em Espanha, já ascende a 24% e a média da UE representa cerca de 37%. Teremos um longo caminho a percorrer para que também neste aspecto (há uma década que a economia portuguesa mantém uma trajectória insustentável de divergência da UE, tendo mesmo sido ultrapassada por 9 dos 10 últimos países que aderiram à UE) não nos continuemos a afastar, irreversivelmente, da UE.

O actual Governo apresentou, recentemente, um conjunto de medidas de incentivo à regeneração urbana, que pretendem demover os principais obstáculos aos problemas do licenciamento, à confiança no mercado do arrendamento, ao financiamento das actividades de regeneração e à dinamização em geral das suas actividades.

Como é frequente, alguns entenderão que não se foi suficientemente longe, outros que se foi longe demais. Globalmente as medidas, em tese e ainda no papel, parecem apontar no sentido correcto, mas há muito mais por fazer. Apesar disso, o mais importante é, sem dúvida, que este processo não fique pelo caminho e que o próximo executivo lhe dê renovada prioridade.

Não podia terminar sem realçar a importante distinção internacional que foi concedida, a passada semana, ao grande arquitecto português, Eduardo Souto Moura, distinto representante da (excelente) escola de arquitectura da Universidade do Porto, que assim viu reconhecido o seu percurso e o seu trabalho e conseguiu para o nosso país em 2011 o segundo Prémio Pritzker, a principal distinção mundial da arquitectura, atribuído pela Fundação Hyatt de Chicago, que havia sido entregue, em 1992, ao Arquitecto Álvaro Siza Vieira.

Não poderemos deixar passar mais este importante reconhecimento internacional, como uma forma de promover e incentivar a internacionalização da arquitectura portuguesa e em geral do nosso sector de serviços especializados e da construção e do imobiliário, um caminho urgente e inevitável para assegurar a sua competitividade.