Adicional ao IMI – Parte 2: imóveis detidos por fundos de investimento e sociedades imobiliárias e afectos às respectivas actividades económicas

Conforme vimos na primeira parte, o AIMI tributa imóveis “com afectação habitacional” e exclui prédios urbanos classificados como “comerciais, industriais ou para serviços” e “outros”. 

Depois de termos abordado a situação específica dos terrenos para construção, iremos nesta segunda parte analisar o caso dos imóveis habitacionais afectos às actividades económicas, designadamente das sociedades imobiliárias e fundos de investimento imobiliário que os detêm. 

Houve uma inicial preocupação legislativa em evitar o impacto do AIMI na actividade económica, dado que no relatório do Orçamento de Estado para 2017 é expressamente prevista a hipótese de exclusão da incidência objectiva de tal imposto para os “prédios rústicos, mistos, industriais e afetos à atividade turística, permitindo-se ainda às empresas a isenção de prédios afetos à sua atividade produtiva até € 600.000”.

No entanto, tal isenção acabou por não ter qualquer acolhimento na lei, na medida em que o artigo 135.º-C, n.º 2, do Código do IMI apenas prevê a possibilidade de serem aplicadas isenções quando o sujeito passivo é uma pessoa singular ou uma herança indivisa, nada se referindo relativamente às pessoas colectivas. 

Adicional ao IMI – Parte 1: incidência objectiva e o caso específico dos terrenos para construção

Como disse há 5 anos Ricardo da Palma Borges, a propósito do Imposto de Selo sobre prédios de elevado valor, “O que torto nasce muito tarde ou nunca se vai (totalmente) endireitar!”. Tal tributo acabou efectivamente por ser revogado pela Lei n.º 42/2016, de 28 de Dezembro (que aprovou o Orçamento do Estado para 2017). Foi, no entanto, simultaneamente criado o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (“AIMI”), que entrou em vigor em 1 de Janeiro de 2017, e no qual o legislador manteve as mesmas intenções de tributação do património imobiliário “de luxo”, criando para o efeito um novo capítulo no Código do IMI.

No que respeita à incidência objectiva do AIMI, manteve-se a intenção de tributação dos imóveis “com afectação habitacional”, tendo sido excluídos os prédios urbanos classificados como “comerciais, industriais ou para serviços” e “outros” (cfr. artigo 135.º-B, n.º 2, do Código do IMI).

Não tendo sido excluídos da mencionada norma de incidência objectiva os terrenos para construção, estão os mesmos sujeitos também a tributação em sede de AIMI. 

Não foi, no entanto, devidamente densificado pelo legislador se do conceito de terrenos para construção se deveriam também excluir aqueles cuja potencial utilização futura coincida com fins “comerciais, industriais ou para serviços”. Recorde-se, todavia, que, na sequência de acentuada litigiosidade, o extinto Imposto de Selo sobre prédios de elevado valor teve de ser reformulado em 2014, tendo passado a referir de forma expressa a tributação dos “terrenos para construção cuja edificação, autorizada ou prevista, seja para habitação”.

Impactos fiscais em partilhas de heranças

Neste artigo irei abordar algumas questões fiscais em torno da dinâmica sucessória.

Começarei por definir a natureza jurídica da herança indivisa, que se qualifica como uma universalidade de bens, isto é, um património autónomo, relativamente ao qual cada herdeiro detém uma quota parte específica. Até à partilha, os herdeiros são titulares, tão somente, do direito a uma fracção ideal do conjunto, de um quinhão hereditário, e não de uma quota parte concreta sobre cada um dos bens que compõem a herança.

A partilha, por sua vez, é o acto que põe termo à comunhão hereditária, mediante a composição concreta dos quinhões hereditários. Só após a partilha é que o herdeiro se torna pleno titular de direitos sobre os bens que integram a herança e que por ela lhe couberem. Quando se limita à adjudicação de bens aos herdeiros na exacta medida dos quinhões que os mesmos detêm, a partilha retroage os seus efeitos à data do óbito, nos termos do artigo 2119.º do Código Civil. Nesse caso, apenas haverá a relevar, para efeitos fiscais, a aquisição gratuita de bens ocorrida à data do falecimento.

Exemplificando: numa herança aberta por morte no ano de 1990, na qual o herdeiro detenha um quinhão hereditário correspondente a € 100.000, sendo-lhe adjudicado em partilha um bem imóvel com o valor patrimonial tributário de € 100.000, caso tal imóvel seja posteriormente alienado em 2017 por € 500.000, o cálculo das mais-valias sujeitas a Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”), nos termos do respectivo artigo 10.º, n.º 1, alínea a), será o seguinte:

O imobiliário e o OE 18

Foi apresentado na passada 6ª feira, na AR, o Orçamento de Estado para o próximo ano de 2018. Algumas medidas constam do documento que se relacionam com o mercado imobiliário. Vejamos quais:

IVA

Beneficia de taxa reduzida (6%) todas as obras de reabilitação, independentemente da localização, contratadas para o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado.

IRS

Introdução de uma taxa autónoma de 5% (independentemente da possibilidade de englobamento) sobre mais-valias realizadas decorrentes da venda (apenas a primeira a ocorrer) de imóvel localizado em Área de Reabilitação Urbana, para os prédios concluídos há mais de 30 anos, que sejam objecto de reabilitação, desde que as obras de reabilitação se iniciem até 3 anos após data de aquisição, desde que decorrente dessa operação de reabilitação, o estado de manutenção suba 2 níveis e tenha um nível mínimo de "bom".

A “permuta técnica” em IMT: Nash, Pareto, Jesus e Kant

No artigo anterior analisámos o enquadramento em Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) e em Imposto do Selo (“IS”) da “permuta tradicional” de imóveis, enquanto troca entre dois proprietários.

Já a “permuta técnica”, ao invés da tradicional, é um mito urbano da mediação imobiliária: muitos a referem, mas poucos efectivamente viram uma. Ela requer não dois mas três proprietários. Retomando o exemplo do artigo anterior, imaginemos que António continuaria a querer o T4 de Beatriz, mas sendo Carlos o interessado no T3 de António. António e Beatriz poderiam então permutar o T3 e o T4, recebendo esta daquele o diferencial de € 50.000, vendendo ela de seguida a Carlos o T3 que havia adquirido de António (tudo segundo os valores do exemplo acima referido), auferindo deste último os € 250.000.

Se uma troca directa já implica uma dupla coincidência de vontades (tendo a moeda sido inventada, em parte, como padrão comum de valor para obviar às dificuldades de materializar aquela), já uma permuta técnica implica – e digo-o com experiência de causa - ou um sofisticado acordo a três ou contratos bilaterais juridicamente muito bem tecidos, de modo a assegurar que o pivot Beatriz vende mesmo o ex-T3 de António ao Carlos, e que este o compra efectivamente (as denominadas “obrigações de resultado”), e que os negócios são compatíveis com as exigências da praxe, como seja o financiamento bancário de algum dos adquirentes finais ou os direitos de preferência de entidades públicas sobre a compra de Carlos.  

A “permuta de imóveis” em IMT: vantagens fiscais

Em termos simplificados podemos descrever a “permuta tradicional” de imóveis como uma troca entre dois proprietários.

Atente-se no seguinte exemplo: se António, que detém um T3 com um valor de 250.000 €, pretender um T4 e Beatriz, proprietária de um T4 no valor de 300.000 €, procurar um T3, cada um deles poderá vender o seu próprio imóvel e adquirir o do outro. Contudo, se cada um tiver interesse no imóvel do outro, podem igualmente trocar ou permutar entre si.

Assim, se Beatriz adquirisse um T3 destinado a habitação própria e permanente pelo montante de 250.000 €, pagaria 8.412,78 € de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) (cfr. artigo 17.º, n.º 1, alínea a) e n.º 3, do respectivo Código) e 2.000 € de Imposto do Selo (“IS”) (cfr. verba 1.1 da respectiva), num total de 10.412,78 €.

Também António pagaria IMT e IS relativamente à respectiva aquisição do T4 destinado a habitação própria e permanente, com o valor de 300.000 €, respectivamente de 12.040,68 € e 2.400 €, num total de 14.440,68 €.

A transmissão de quotas em sociedades imobiliárias e o IMT

De acordo com o artigo 2.º, n.º 1, do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) – a cujas normas farei referência neste artigo –, este “(…) incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional”.

No entanto, por forma a evitar fenómenos de elisão fiscal, o legislador criou ficções legais que equiparam determinadas operações a transmissões onerosas de imóvel para efeitos de IMT. Em particular, o artigo 2.º, n.º 2, al. d), estabelece que “para efeitos do n.º 1, integram, ainda, o conceito de transmissão de bens imóveis: d) A aquisição de partes sociais ou de quotas nas sociedades em nome coletivo, em comandita simples ou por quotas, quando tais sociedades possuam bens imóveis, e quando por aquela aquisição, por amortização ou quaisquer outros factos, algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos, 75 % do capital social, ou o número de sócios se reduza a dois casados ou unidos de facto”. A teleologia da norma consiste, no dizer de um cultor da área, o Dr. José Maria Fernandes Pires, “numa espécie de transparência fiscal”, uma vez que a aquisição de quotas em sociedades cujo activo integre imóveis pode originar a obtenção de domínio sobre os mesmos – ainda que de forma indirecta – por parte do sócio dominante. 

Rendimentos prediais e IRS

No artigo de hoje, olharemos para a questão da contabilização dos rendimentos prediais em sede de IRS, analisando:

• Despesas dedutíveis;
• Compensação de saldos entre vários titulares de rendimentos dentro do mesmo agregado familiar;
• Reporte de perdas.

1. As Despesas Dedutíveis

Os senhorios incorrem amiúde em avultadas despesas com os imóveis que arrendam, seja devido a obras de conservação e manutenção, seja pela celebração de contratos (despesas com advogados, mediadores, certificações energéticas, etc.), ou até com o pagamento de impostos sobre o património [v.g. o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), o Imposto do Selo sobre a primeira renda e o novo Adicional ao IMI; anteriormente, até 31 de Dezembro de 2016, o Imposto do Selo sobre imóveis urbanos de valor patrimonial tributário (VPT) superior a 1 milhão de euros]. O objectivo é sempre o mesmo: tornar ou manter os seus imóveis jurídica e fisicamente aptos para o arrendamento.

Alojamento local e arrendamento: comparação em IRS – Parte II

Num primeiro texto tratámos da tributação do rendimento das actividades correntes de alojamento local e arrendamento tradicional; neste segundo, abordaremos a fiscalidade dos ganhos da alienação dos imóveis a elas afectos. 

No âmbito do arrendamento em regime “particular”, quando um sujeito passivo aliena um imóvel, ele é tributado exclusivamente no âmbito da Categoria G (usualmente designada por “Mais-valias”).

Já se o contribuinte aliena um imóvel afecto à Categoria B – tanto no âmbito da actividade de alojamento local como na de arrendamento em regime “empresarial” – ele é tributado, no momento da venda, e por esse facto, em duas categorias: na G e na B, por duas mais (ou menos) valias distintas.

Na afectação do imóvel à Categoria B há lugar ao apuramento de uma mais-valia da Categoria G, como se de uma venda do “eu particular” ao “eu empresarial” se tratasse, a qual fica, no entanto, suspensa de tributação até ao momento da posterior transmissão do imóvel por esse “eu empresarial” a um terceiro – cfr. artigo 10.º, n.º 3, alínea b). Neste último momento existirá uma outra mais-valia, desta feita da Categoria B. Ilustremos:

Alojamento local e arrendamento: comparação em IRS – Parte I

O alojamento local e o arrendamento tradicional apresentam diferenças, de um ponto de vista económico. Pode perguntar-se, um pouco à semelhança da polémica que envolve táxis, Uber e Cabify, se essas diferenças serão suficientes para justificar regimes distintos para a tributação dos rendimentos do alojamento local e do arrendamento, como sucede actualmente.

Uma corrente de opinião sugeriu a existência de uma falta de neutralidade fiscal, que originaria distorções em benefício do primeiro. Neste contexto, começou a ser noticiada, primeiro em Junho e depois em Outubro, a possibilidade de harmonizar os dois regimes no Código do IRS, diploma que passaremos a analisar. Com a Proposta de Lei do Orçamento do Estado para 2017 projectam-se, de facto, algumas alterações nesta matéria. Neste primeiro texto trataremos da tributação do rendimento das actividades correntes; posteriormente, num segundo, da dos ganhos da alienação dos imóveis a elas afectos.

Actualmente, nos termos do artigo 4.º, n.º 1, alíneas h) e n), a exploração de estabelecimentos de alojamento local gera sempre um rendimento da Categoria B (rendimentos empresariais e profissionais), o que implica a afectação dos imóveis objecto de exploração à actividade empresarial do contribuinte. Já o arrendamento tradicional tem enquadramento tendencial na Categoria F (rendimentos prediais), excepto quando haja opção do sujeito passivo pela tributação no âmbito da Categoria B, caso em que haverá igualmente afectação dos imóveis explorados à respectiva esfera empresarial.

A progressividade do IMI

A recente discussão sobre a alteração da tributação em sede de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), tem causado um certo alarmismo junto de proprietários. De facto, a introdução da progressividade neste imposto pode penalizar bastante alguns proprietários imobiliários em Portugal.

Aquilo que se discute passa pela introdução de um sistema progressivo de tributação sobre a propriedade imobiliária: quem mais imóveis tiver (logo mais valor em património imobiliário), mais será tributado. De facto, já antes assim era, desde a alteração ao CIMI em 2003, com a tributação por número de contribuinte e não por imóvel. Mais, a progressividade já existia porquanto alguns não pagavam imposto (os proprietários de imóveis de menor valor, por exemplo). No entanto, a questão que se coloca agora é de aumentar a taxa que incide sobre o valor patrimonial tributário em função do valor global dos imóveis dos quais se é proprietário.

Ao mesmo tempo, propõe-se a extinção da taxa de 1% em imposto de selo para os imóveis superiores a € 1 milhão.

O conceito de progressividade nos impostos tipicamente aplica-se na esfera pessoal (e não corporativa) e em função dos rendimentos de cada um. Quantos mais rendimentos alguém tiver, maior será a taxa de imposto a pagar. Nos impostos de taxa progressiva, as taxas aumentam conforme aumentam os rendimentos sujeitos a imposto (tal como no caso do IRS). Querer introduzir o mesmo sistema no imobiliário é um erro por 2 razões fundamentais:

• Património não é rendimento. Património imobiliário não é rendimento. É um stock. Sendo stock, deve ser tributado como tal;
• Rendimento é a renda que se aufere pela exploração do imóvel, e sobre essa renda já existe incidência fiscal, que quando englobada tem uma taxa progressiva.

Assim sendo, na minha modesta opinião, para além de ser um erro e uma deturpação do próprio imposto, é mais uma vez uma dupla tributação, algo que já estamos habituados (mas fartos) no imobiliário em Portugal.

Num momento em que Portugal é altamente procurado por investidores estrangeiros para aqui alocarem dinheiro em activos imobiliários, querer alterar este princípio de tributação sobre a propriedade imobiliária é, no mínimo, imprudente. Convinha que os nossos políticos pensassem um pouco naquilo que se preparam para fazer.

Bons negócios (imobiliários)!

A demagogia do Bloco de Esquerda desmantelada com factos

Aconselho a leitura do artigo de opinião de Rita Silva, dirigente do Bloco de Esquerda, sobre toda a discussão em torno do anunciado novo imposto imobiliário.

O artigo enferma de erros, equívocos e abraça um conjunto de ideias (ou serão mesmo ideais) que urge rebater. Rebater com factos e números que retratem a realidade.

Hoje vivemos em Portugal um momento excelente no sector imobiliário, momento esse que muito tem contribuído para uma (ainda) ténue recuperação económica. Muito tem também o imobiliário contribuído para a recuperação dos rendimentos de muitos portugueses e para a diminuição do desemprego.

Procurei analisar essas ideias e justificar o porquê de serem erradas:

• «Os Vistos Gold e muitos investidores imobiliários, investem muito pouco em empregos» - Basta analisar as actividades que mais cresceram nos últimos meses, mais geradoras de emprego para se entender que esta frase não tem qualquer substrato de verdade. Desde Janeiro, os sectores da construção e imobiliário geraram 9.056 empregos, mesmo com o sector das obras públicas em queda, tudo fruto de um aumento da reabilitação urbana. São os privados a investir e a gerar emprego.

• «(...) o produto das rendas do imobiliário dos vistos gold são exportados» - Esquece que fruto desse investimento, conseguimos ter acréscimo de actividade económica interna, nas áreas da construção e serviços. Na construção, e no 2º trimestre do ano corrente, o número de licenciamentos cresceu 12% face a igual período de 2015. Licenciamentos dão origem a construção, que gera emprego e riqueza. Além disso, o investimento no imobiliário tem sido altamente dinamizador do sector do turismo que mantém crescimento de 2 dígitos.

• «O imobiliário dos ricos tem pago muito poucos impostos ou nenhuns no nosso país» - Mentira. Paga IMT na compra, IMI na propriedade, IRS/IRC no arrendamento, IS, mais-valias em IRS/IRC na venda futura. E quanto mais elevado for o valor de compra, mais imposto paga. Paga mais imposto que qualquer ordenado daquilo a que o Bloco apelidou de "classe média". Como se sabe, metade dos agregados familiares em Portugal não paga IRS, e aqueles que ganham entre € 19 mil e € 27.500 pagaram apenas € 1,2 mil milhões em 2014. Segundo dados do INE, em 2015, foram pagos mais de 32 milhões de euros em imposto de selo sobre escrituras e hipotecas, 4,4% acima de 2014; 583 milhões de euros em IMT, 21% acima do valor observado em 2014; e 1,55 mil milhões de euros em IMI, um valor recorde histórico, muito acima dos € 300 mil cobrados há 20 anos atrás. Ou seja, o imobiliário paga mais imposto que o IRS da tão propalada classe média.

• «Agora a pergunta que deixo é, será o investimento no imobiliário, da forma como acontece hoje, um valor positivo para a economia e para a sociedade?» Mas ainda há dúvidas???

Bons negócios (imobiliários)!

Panama Papers, as sociedades offshore e o imobiliário

A propósito dos Panama Papers muito se tem falado da utilização de sociedades offshore como veículos de fuga ao fisco ou de crimes de outra natureza, ruído comunicacional que não pretendo explorar.

Por sociedades offshore designarei, neste texto, todas as entidades constituídas ao abrigo de um direito estrangeiro e que não têm sede em território português, independentemente de serem paraísos fiscais ou não.

A utilização de sociedades offshore em Portugal tem sido uma questão mais do investimento realizado por não-residentes em território português com destino a este (investimento inbound), do que do investimento efectuado por aqui residentes no exterior (investimento outbound). É, notoriamente, um fenómeno com expressão em certo tipo de investimento imobiliário, residencial ou de lazer, conotado com as aquisições de maior valor em zonas como o Algarve e o eixo Cascais-Estoril. Encontra-se vulgarizado sobretudo entre os cidadãos britânicos, que por ele manifestam uma especial apetência.

O regime do reinvestimento em IRS para a alienação e aquisição de habitação própria e permanente

O artigo 10º, nº5, do Código do IRS, prevê uma exclusão de tributação para as mais-valias realizadas quando o sujeito passivo aliena a sua habitação própria e permanente (“imóvel antigo”), desde que utilize o valor de realização resultante dessa venda para adquirir um “imóvel novo”, com o mesmo destino, durante um lapso temporal que vai desde os 24 meses anteriores à data da realização até aos 36 meses posteriores a ela.

Tenho infelizmente constatado, na minha prática profissional, que este regime, traiçoeiro e cheio de alçapões, tem trazido graves dissabores a muitos contribuintes, quase sempre por falta de uma análise fiscal prévia às decisões de compra e venda de imóveis.

Uma situação que tem gerado litígios é a dos sujeitos passivos que adquirem o “imóvel novo” (v.g. em 2015) antes de alienarem o “antigo” (v.g. em 2016). Normalmente, eles (i) necessitam de recorrer a crédito bancário para aquisição do “novo” (em 2015), e pretendem depois (ii) recorrer ao regime fiscal do reinvestimento instituído para a aquisição ocorrida nos 24 meses anteriores à data da realização/venda do “imóvel antigo”, (iii) aproveitando o valor de realização deste último para amortizar (em 2016) o crédito bancário contraído (em 2015). 

O imobiliário e o OE 2015

Foi ontem apresentado na AR o Orçamento de Estado para o próximo ano de 2015.

Se bem que ainda de uma forma preliminar, este orçamento de estado traz algumas novidades ao sector imobiliário.

Sem prejuízo de alguma actualização nos próximos dias, aqui ficam algumas medidas que constam do documento:

IRS

As famílias que vendam a sua habitação própria e permanente, até 2020, ficam isentas de mais-valias caso o ganho obtido seja usado para amortização de crédito habitação. Até agora, só o reinvestimento é que isentava o pagamento de imposto sobre mais-valias, ficando a amortização do crédito fora da equação.~

Adicionalmente, as despesas com juros e amortização de crédito habitação deixaram de ser dedutíveis em sede de IRS, fazendo parte de um conjunto de despesas familiares, juntamente com educação, supermercado, comunicações e outras.

Património público

1) Os imóveis do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social (IGFSS), que constituem o património imobiliário da Segurança Social, os imóveis da carteira de activos do Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social (FEFSS) que sejam alienados e os imóveis do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU), ficam agora excluídos do preceituado no Decreto-Lei nº 280/2007.

Na prática, o referido decreto-lei rege a forma como o património imobiliário público deve ser gerido e qual o dever de informação relativamente a transacções. Todos os imóveis acima referidos estão agora isentos de qualquer dever de informação, basicamente esses imóveis "deixam" de pertencer ao erário público.

Adicionalmente, este orçamento de estado isenta ainda estas entidades de prestar informação detalhada sobre receitas provenientes do arrendamento ou outro tipo de utilização dos seus bens imóveis, para além de a excluir do preceituado no art. 13º, respeitante à afectação do produto das receitas de alienação.

2) O IGFSS, a Direcção Geral de Tesouro e Finanças (DGTF) ou qualquer outro organismo público pode agora contratar serviços de mediação imobiliário, com vista ao aumento da receita com o seu património imobiliário (habitação social excluída), por negociação ou ajuste directo, desde que sejam consultadas um mínimo de 3 entidades dentro dos limites comunitários.

3) Os imóveis na propriedade ou sob a gestão dos Governos Civis passam agora a integrar o património do Estado.

IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis

Ficam isentos de IMI os prédios rústicos e o prédio ou parte de prédio urbano destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do  seu agregado familiar, e que seja efectivamente  afecto  a  tal  fim,  desde  que  o  rendimento  bruto  total  do agregado familiar não seja superior a 2,3 vezes o valor anual do IAS e o valor patrimonial tributário global da totalidade dos prédios rústicos e urbanos pertencentes ao agregado familiar não exceda 10 vezes o valor anual do IAS.

Outras medidas legislativas

a) O Governo fica autorizado a aprovar um regime que institua e regulamente a figura das Sociedades de Investimento em Património Imobiliário (SIPI), sendo estas sociedades anónimas emitentes  de  acções  admitidas  à  negociação,  cujo  objecto  principal consista no investimento em activos imobiliários para arrendamento.

b) O IHRU fica autorizado a contrair empréstimos até € 50 Milhões, com vista ao financiamento de operações activas no âmbito da sua actividade.

Imposto de selo sobre prédios de elevado valor - III

Por Ricardo da Palma Borges

Advogado (Especialista em Direito Fiscal pela Ordem dos Advogados)

Sócio-Administrador da RPBA (Ricardo da Palma Borges & Associados - Sociedade de Advogados, R.L.)

ricardo@rpba.pt






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Parte 3 - A discriminação dos prédios habitacionais e a aplicação do imposto no tempo

Nesta parte final da análise da verba 28 da Tabela Geral do Imposto do Selo (IS) ‑ que tributa anualmente, à taxa de 1%, a propriedade, usufruto ou direito de superfície de prédios urbanos habitacionais de valor patrimonial tributário (“VPT”) igual ou superior a € 1.000.000 (ver Partes I e II) ‑, estuda-se a discriminação consoante a afectação do prédio bem como o seu regime de aplicação no tempo.

Este IS apenas incide (salvo o caso de imóveis detidos por entidades em paraísos fiscais) sobre prédios urbanos habitacionais – e, a partir de 2014, sobre terrenos para construção cuja edificação, autorizada ou prevista, seja para habitação – em detrimento dos prédios com outras afectações, nomeadamente comerciais, industriais ou para serviços.

Ora, não há diferença fiscalmente relevante entre um imóvel destinado à habitação com VPT de € 1.000.000,00 e outro de igual VPT afecto a diferente fim: supõe-se que ambos têm igual aptidão de gerar rendimento, revelam igual capacidade contributiva dos seus titulares e fruem idêntico benefício das utilidades públicas.

Imposto de selo sobre prédios de elevado valor - II

Por Ricardo da Palma Borges

Advogado (Especialista em Direito Fiscal pela Ordem dos Advogados)

Sócio-Administrador da RPBA (Ricardo da Palma Borges & Associados - Sociedade de Advogados, R.L.)

ricardo@rpba.pt

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Parte 2 - Os prédios em propriedade plena e outras discriminações

Nesta segunda parte da nossa análise (ver Parte I), retoma-se o estudo da verba 28 da Tabela Geral do Imposto do Selo (“IS”), a qual prevê a tributação anual, à taxa de 1%, da propriedade, usufruto ou direito de superfície de prédios urbanos habitacionais cujo valor patrimonial tributário (“VPT”) seja igual ou superior a € 1.000.000, e em especial as questões relativas a prédios em propriedade plena.

Na sua aplicação, a Autoridade Tributária e Aduaneira (“AT”) tem considerado sujeitos a tributação, independentemente do número de proprietários, os imóveis não submetidos ao regime de propriedade horizontal (em “propriedade plena” ou “propriedade vertical”), mesmo que com partes afectas a habitações independentes, como sucede com boa parte dos prédios arrendados mais antigos. Esta interpretação discrimina tais prédios face aos em propriedade horizontal.

Um ofício do Provedor de Justiça, de Abril de 2013, e subsequente parecer do Centro de Estudos Fiscais e Aduaneiros da AT, também de 2013, pronunciaram-se pela ilegalidade ou inconstitucionalidade da tributação dos prédios em propriedade plena com partes afectas a habitações independentes. Porém, a AT continua a tributá-los.

As boas e as más notícias do IMI

Resumo em vídeo das incidências de IMI para este ano.

As boas e as más notícias do IMI - IMI - Jornal de Negócios

Imposto de Selo sobre prédios de elevado valor

Por Ricardo da Palma Borges

Advogado (Especialista em Direito Fiscal pela Ordem dos Advogados)

Sócio-Administrador da RPBA (Ricardo da Palma Borges & Associados - Sociedade de Advogados, R.L.)

ricardo@rpba.pt

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Parte 1 - A suposta afectação habitacional dos terrenos para construção

A 11 de Setembro de 2012, o Governo propôs, para distribuição mais equitativa dos sacrifícios entre os contribuintes, um novo tributo, a cobrar em 2012, aos proprietários de prédios urbanos de valor patrimonial tributário (“VPT”) igual ou superior a € 1.000.000,00. O verdadeiro intuito da medida era porém arrecadar receita adicional.

Assim, a Lei n.º 55-A/2012, de 29 de Outubro aditou a verba 28 à Tabela Geral do Imposto do Selo (“IS”), prevendo que a “Propriedade, usufruto ou direito de superfície de prédios urbanos cujo valor patrimonial tributário constante da matriz, nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), seja igual ou superior a € 1 000 000 (…)” determinasse a tributação anual de 1% sobre o VPT dos prédios “com afectação habitacional”.

A “afectação habitacional”, elemento essencial do IS sobre os supostos “Imóveis de Luxo”, foi uma noção de “última hora”, que ficou insuficientemente densificada.

A Fiscalidade na Promoção Imobiliária

Desde sempre, desde que comecei a minha actividade profissional, já lá vão mais de 12 anos, que me habituei a ouvir que a principal razão para a subida dos preços no imobiliário se relacionava com a especulação nos terrenos. Quanto mais caros ficavam os preços dos terrenos, mais elevado era o preço do imóvel construído.

De vários quadrantes políticos, ouvimos já chamadas de atenção para a necessidade de travar a subida dos preços nos terrenos, sendo essa a forma para travar o preço dos imóveis construídos (principalmente no centro das cidades) e, assim, conseguir travar a subida dos preços e trazer de novo pessoas para esses centros metropolitanos.

Com este artigo, pretendo apenas lançar uma nova discussão. Será que o preço do terreno tem assim tanta relevância no preço final do imóvel? No caso concreto da habitação, será mesmo assim?

Por certo que… sim! Em 12 anos de actividade e de centenas de investimentos analisados, não tenho qualquer dúvida que o preço do terreno é condicionante mais que suficiente para a determinação da rentabilidade de um investimento imobiliário. No entanto, aprendi que não é a única.

A fiscalidade no imobiliário em Portugal é enorme. À luz do que tem vindo a ser efectuado no plano particular (e mais recentemente com a subida do IRS e do IVA), começa mesmo a tornar-se incomportável. Concluí mesmo que do preço final de venda de uma habitação, após compra pelo utilizador final, o imóvel leva consigo qualquer coisa entre 20% a 25% de impostos e taxas.

Num ciclo de promoção imobiliária, temos normalmente:

- Na compra inicial do terreno: Imposto Municipal sobre Transacções (IMT) e Imposto de Selo (IS);

- Na construção/promoção: Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), IVA, Taxas e Licenças Camarárias;

- Na venda: IRC e, no final, IMT e IS para quem compra.

Para alguém que compre uma casa por € 300.000, por exemplo, logo na compra terá de pagar o respectivo IMT e IS. Após esse pagamento, o seu custo final (porque na prática é isso que deverá interessar, não é apenas o preço pelo qual se compra mas sim o valor que custará, logo acrescido de impostos) ficará em cerca de
€ 315.000. Deste custo total, pelo menos 20% são impostos e taxas, ou seja, € 63 mil! Sessenta e três mil euros!!!

Em vez de procurarmos travar uma hipotética especulação sobre o preço dos terrenos, com propostas e políticas inconsequentes, que tal travarmos a sede de cobrar impostos no imobiliário?

No Relatório do Grupo para o Estudo da Política Fiscal, de Outubro de 2009, lê-se que «A reforma de 2003 baseou-se, quanto a nós, num diagnóstico correcto da situação existente à data, mas as soluções que encontrou estão longe de resolver os problemas detectados, tendo, aliás, gerado outros. Com efeito, a fiscalidade predial continua a enfermar de inúmeros defeitos e contradições, sendo os mais importantes os seguintes: Existência de uma multiplicidade de impostos e de taxas incidentes sobre o património imobiliário urbano, dando lugar a uma sobretributação directa e indirecta suportada por bens que visam satisfazer uma necessidade básica, a habitação. Esta excessiva carga tributária é ainda mais visível quando comparada com a carga tributária que recai sobre outras manifestações de riqueza, sendo certo que, hoje em dia, a riqueza é predominantemente mobiliária (…)»

Onde estão os resultados práticos deste Grupo de Trabalho? Lembro-me de ter sido anunciado pelo Governo a constituição deste Grupo mas ao cabo de quase 1 ano, onde estão os resultados?

Ao invés, temos, isso sim, um aumento da carga tributária em Portugal e o fim de alguns benefícios fiscais ao investimento imobiliário. O preço final de uma habitação tem incorporado uma multiplicidade de impostos que não tem par em nenhum outro activo financeiro. Julgo que não haverá nenhum outro tipo de investimento em Portugal que comporte tanto imposto no seu valor final. No imobiliário cobra-se imposto na compra, na propriedade, no investimento e na venda. Em todo o ciclo de desenvolvimento do produto se cobra imposto.

Voltando ao início do artigo, será mesmo que o terreno desempenha papel tão importante no preço final de um imóvel? É claro que sim mas não menos importante que os impostos que se pagam. Um terreno poderá ter um peso entre 15% a 30% do preço final do imóvel (poderá até ser superior), variando bastante consoante o tipo de promoção e a localização. Os impostos, como disse, poderão variar entre 20% a 25%. A diferença é que o preço do terreno pode ser negociado, em último caso posso até optar por não o comprar. Os impostos, como diria o outro, esses são como a morte…

A inovação no imobiliário passa assim, inevitavelmente, pela componente fiscal. Temos de inovar na forma de obtenção de receita por parte do Estado e isso passa também por renovar mentalidades e substituir gerações governativas. Temos de abrir novos ciclos no imobiliário em Portugal, significando para tal abrir mentalidades, novas formas de pensar, novas atitudes e uma nova geração na governação do País. O País terá de estar menos dependente dos impostos que derivam do investimento porque, a prazo, sem investimento com certeza teremos pouco País.

Bons negócios (imobiliários)!