Imobiliário em Portugal - que futuro?

Por Pedro Pereira Nunes
Ongoing Strategy Investments






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No meio da imensa poeira que paira no ar, não é fácil imaginar o que será o futuro. A volatilidade é tal que a sensação de sobreviver incólume a cada dia é uma aventura, uma vitória, uma sorte.

É com este enquadramento que me proponho ao devaneio de, ao longo das próximas linhas e em traços gerais, apresentar 2 cenários alternativos/complementares para o futuro do nosso mercado imobiliário.


Base de partida: passado recente

No Imobiliário Comercial (escritórios, retalho e industrial/logística) e Turismo grande parte das operações de promoção e investimento foram concretizadas com recurso a forte alavancagem, estando actualmente muitas delas com equity negativo (ou a caminho de tal situação). De referir que nestes sectores tem havido uma forte dependência do investimento estrangeiro.

No sector da habitação o endividamento cingiu-se a cerca de 1/3 dos fogos (segundo o Eurostat, em 2009, cerca de 30% da população portuguesa habitava imóveis com empréstimo bancário).

O mercado habitacional de compra e venda está hoje virtualmente congelado, havendo apenas transacções oportunísticas motivadas essencialmente por elevados descontos praticados em leilões ou vendas de imóveis provenientes de carteiras de crédito malparado da Banca.

Futuro – Cenário I

Conjugando os erros do passado com a realidade actual, poder-se-á acreditar que nada mais será como dantes:

- Habitação: mercado de compra e venda será amplamente substituído por arrendamento e algum investimento para rendimento;

- Comercial e Turismo: falência progressiva e generalizada, com transferência da propriedade de parte dos activos para a Banca e Estado (solução semelhante à adoptada pela Irlanda através da criação da NAMA).

Futuro – Cenário II

Considerando o volume de dívida que foi injectado no mercado imobiliário, as interdependências existentes entre bancos, seguradoras, fundos de pensões, investidores privados, particulares e Estado, poder-se-á concluir que se terá construído um “monstro” tão grande e complexo que não se pode jamais deixar cair.

Acreditando na lógica do “too big to fail”, a tendência será, eventualmente, para que tudo volte a ser +/- o mesmo, com algumas (poucas) diferenças:

- Transferência de pequena parte da procura de habitação própria para o mercado de arrendamento, levando a um crescimento relativo muito elevado do arrendamento;

- Banca voltará a disponibilizar crédito à habitação em larga escala, com uma análise de risco mais apertada mas sendo “obrigada” a manter LTVs elevados (e.g.: até 90%) para que haja actividade com massa crítica;

- Imobiliário Comercial + Turismo: mercado retomará a actividade assente numa estrutura de capital com LTVs menos elevados que anteriormente (e.g.: <70 data-blogger-escaped-br="br">

Neste cenário, haveria espaço para o surgimento de formas alternativas de financiamento, à semelhança de que já sucede noutros mercados mais avançados, como sejam mezzanine debt/equity. Este tipo de financiamentos tem sofrido uma evolução importante na Europa ao longo dos últimos meses, com diversos Fundos criados com este propósito específico.

Conclusão

Existem muitas variáveis em jogo que irão determinar a evolução política e económica da Zona Euro e de Portugal em particular. Esses factores serão decisivos no caminho seguido pelo mercado imobiliário.

Quanto aos 2 cenários acima apresentados, devo dizer que tenho mais dúvidas que certezas. No meio da incerteza, tenho algumas convicções:

- Tendo a ser sensível à ideia de se ter criado um sistema de tal forma complexo e interdependente que sem dívida a circular em larga escala qualquer recuperação será ainda mais complicada e incerta;

- O saneamento da Banca e a recuperação do mercado imobiliário são mutuamente dependentes;

- De entre os diversos factores que podem favorecer a resolução do problema da dívida imobiliária é possível destacar o tempo (em casos de reestruturação ou quando a Banca toma posse dos activos), a entrada de capitais próprios (provavelmente maioritariamente estrangeiros) e o crescimento do valor dos activos (a par da recuperação económica);

- Talvez me incline mais para um cenário misto, onde o Cenário I se coloca no curto e médio-prazo e o Cenário II seja mais provável de concretizar num horizonte mais longo.

Por último, partilho a convicção que tenho de que a chave para a definição do rumo dos acontecimentos no mercado imobiliário possa estar nas decisões das entidades de regulação e supervisão bancária.