Dinheiro parado é dinheiro que rende?

Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Out of the Box
Main Thinker

OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
Managing Director

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Nos últimos meses, por questões profissionais mas também por gosto e  prazer, tenho tido a oportunidade de olhar para algumas centenas de hipóteses de investimento no mercado residencial, numa óptica de compra para arrendamento (buy-to-let). Sejam fracções isoladas, sejam prédios devolutos ou semi-ocupados, têm sido bastantes os imóveis que tenho analisado.

Das conversas que vou tendo com muitos agentes imobiliários e proprietários, parece-me haver uma "corrente" hoje em dia que procura justificar a compra de um imóvel, numa lógica de investimento, como sendo muito melhor do que ter o dinheiro "parado" no Banco.

Relacionado com este assunto, aconselho a leitura de Arrendar um imóvel pode dar no mínimo um retorno de 8%.

Também a propósito deste tema, aqui há umas semanas decorreu um pouco por todo o País uma conferência organizada pela Remax sobre esta temática do investimento em arrendamento residencial (ou, se quisermos, "buy-to-let"). Nessa conferência, o ponto base era o mesmo: é preferível investir num imóvel porque no longo prazo, o dinheiro no Banco desaparece, ao passo que um imóvel valoriza.

Apesar de entender a "lógica" do raciocínio, confesso que não entendo os seus fundamentais nem muitos dos pressupostos usados para justificar esta posição de base. Vamos por partes.

O site Business Insider apresenta-nos um gráfico muito interessante que coloca a opção "dinheiro parado" no patamar inferior das opções de investimento. Parece-me lógico. Se eu tiver o dinheiro no Banco, corro risco de inflação e risco de falência do próprio Banco. O retorno real, após imposto, é aliás negativo. Até aqui, pessoalmente, nada de novo.

Já o retorno com obrigações, porventura o activo que mais se assemelhará ao buy-to-let, em termos de perfil de geração de cash-flow - compro hoje, o activo gera um retorno minimamente constante ao longo do tempo, vendo amanhã - encontra-se um pouco mais acima na escada das rentabilidades, mas abaixo de 1% em termos reais e após impostos.

Por fim, as acções, um investimento mais arriscado mas gerador de um maior retorno.

A primeira conclusão parece-me, assim, facilmente tirada: mais rentabilidade, mais risco. Assim sendo, onde posiciono o activo imobiliário em termos de risco/rentabilidade?

Procurei fazer um exercício similar para o mercado Português e as conclusões são interessantes.

Mas ficará para um próximo artigo.

Bons negócios (imobiliários)!