O momento presente da economia Angolana é difícil... Se é verdade que o fim da guerra civil em 2002 e o preço do petróleo em níveis historicamente altos trouxeram anos de bonança, também é uma realidade que a economia não se diversificou, com o petróleo a ter um peso superior a 90% nas exportações do país desde 2004. Não será, por isso, de estranhar que a baixa acentuada do preço do petróleo venha a provocar, desde 2014, uma quebra na taxa de crescimento do PIB de Angola. Além disso, esta é também a maior fonte de divisas da Economia e de receita fiscal para o Estado, daqui resultando a baixa das reservas em moeda estrangeira. Os pagamentos ao exterior tornam-se mais escassos e as importações mais caras, uma vez que a moeda nacional se desvaloriza face às moedas fortes (Dólar e Euro). A inflação que, em 2014, tinha chegado a um nível de apenas um dígito, era em Março último de cerca de 20%.
Neste cenário, a captação de investimento estrangeiro é mais difícil para a Economia, e, por arrasto, para o sector imobiliário. Os novos projectos são escassos e o investimento é sobretudo realizado por nacionais e para nacionais, procurando soluções que diminuam as necessidades de capitais alheios. O mercado de arrendamento a expatriados está a sofrer uma forte retracção e, até neste ponto, as indústrias petrolíferas e para-petrolíferas têm influência, devido à sua menor actividade e consequentes políticas de redução de pessoal que as afecta não só aqui em Angola mas em todos os países em que estão presentes.
Desta situação resulta que quem tem liquidez em Kwanzas, moeda nacional, procure investir em bens duradouros, nomeadamente no imobiliário. Há, contudo, que notar que a quebra do mercado de arrendamento a expatriados levou a que a procura se vire agora para tipologias mais adequadas ao seu modo de vida: isto é, procuram-se mais T3 e T4 do que T1 e T2, estes últimos típicos produtos de investimento.
E neste cenário, uma pergunta desde logo se coloca: quais são as taxas de retorno esperadas pelos detentores destes imóveis?
O que todos aprendemos é que as taxas de retorno deverão cobrir as taxas de depósitos a prazo - que em Angola nestes últimos meses baixaram de cerca de 6% para 3,5% - e devem também dar um prémio sobre o risco do investimento e do país. Isto é verdade em mercados como o EUA e a Europa, que gozam de moedas fortes e estáveis. Em Angola, o Kwanza desvalorizou cerca de 60% nos últimos 15 meses, um dado que torna os pressupostos acima mencionados insuficientes, mais ainda quando a nova Lei do Arrendamento obriga que os contratos sejam realizados em moeda nacional. Este factor leva a que as taxas de retorno esperadas actualmente pelos proprietários do mercado residencial de Luanda, variem entre os 5% e os 11%, de acordo com a sua localização, qualidade e estado de utilização. Há dois anos atrás, estas taxas variavam entre os 14% e os 17%. A justificação para este diferencial assenta na desvalorização da moeda nacional.
Por isso, num cenário em que, não só a procura diminuiu, com consequente aumento da oferta, como a expectativa de desvalorização da moeda nacional percebida pelos proprietários conduz a uma baixa dos valores de arrendamento e suas taxas de retorno; as expectativas destes investidores nacionais assentam no facto de que o produto imobiliário não irá desvalorizar tanto quanto a moeda, e desta forma funciona como refúgio. E também para os promotores, as perspectivas são positivas, já que os que têm produto acabado ou em fase adiantada de construção e com tipologias T3 e T4 estão a manter um ritmo aceitável de vendas.
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Francisco Barros, Diretor Executivo da Proprime
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