No último artigo que escrevi, foram abordadas algumas alterações que se avizinham para as “International Valuations Standards” (IVS). De facto, conforme se referiu, encontram-se em discussão pública vários documentos importantes, que terão impacto na avaliação imobiliária.
Naquele âmbito foram referidos alguns termos, porventura pouco comuns, que de uma forma muito simples se pretende esclarecer, enquadrando o seu significado no processo em que consiste uma avaliação imobiliária.
Segundo as IVS, o primeiro passo para a avaliação de qualquer imóvel é o estabelecimento do “Âmbito de Trabalho”, também designado por “Termos de Contratação” (IVS 101 Scope of Work).
Nenhuma avaliação deverá ter início sem que este documento esteja perfeitamente definido e materializado entre cliente e profissional de avaliação.
Nos “Termos de Contratação” deverão estar mencionados uma série de pressupostos da avaliação, desde logo a identificação do cliente e do perito avaliador, a identificação dos ativos a serem avaliados, as datas de avaliação, o propósito da avaliação, as bases de valor, pressupostos e pressupostos especiais em que a avaliação é realizada, entre outros.
Assumem especial relevo os itens propósito da avaliação (Purpose of Valuation) e bases de valor (Basis of Value).
No primeiro, deve estar claramente definido qual o objetivo da avaliação, que poderá ser qualquer um, desde avaliar um ativo para crédito hipotecário, para efeitos de partilhas judiciais ou extrajudiciais, ou mesmo para o valor de um ativo estar referido nas contas de uma empresa. A avaliação é uma atividade transversal a toda a sociedade e são inúmeros os motivos que podem levar a que seja necessária.
O item propósito da avaliação é muito importante porque condiciona a base de valor a partir da qual um imóvel é avaliado. A base de valor descreve os pressupostos fundamentais em que nos baseamos para estimar o valor de um imóvel.
Neste momento, as IVS reconhecem apenas como bases de valor as seguintes: Valor de Mercado (Market Value), Renda de Mercado (Market Rent), Valor de Investimento (Worth) e Justo Valor (Fair Value, definido pelas IFRS ou definido pelas IVS, que têm conceitos diferentes).
Apresentam-se agora alguns exemplos que pretendem evidenciar o nexo de casualidade entre propósito da avaliação e base de valor:
- Qual o valor pelo qual devo colocar à venda o apartamento onde moro?
- Qual o valor da renda que devo pagar no apartamento que pretendo arrendar?
A base de valor indicada é a renda de mercado que, segundo as IVS, é a “estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, o direito real de uma propriedade, após um período adequado de comercialização, poderá ser arrendado entre um senhorio e um arrendatário decididos, em que ambas as partes atuaram de uma forma esclarecida e prudente, e sem coação”.
- Pretendo comprar um edifício totalmente arrendado, no qual pretendo ter uma rentabilidade de 8%. Qual o seu valor?
Claramente, o valor do imóvel deverá refletir o benefício que o seu eventual comprador deseja para realizar a operação, apontando para a base de valor valor de investimento (worth). Dependendo da vontade de investimento do comprador, o valor de investimento provavelmente vai diferir do valor de mercado. O valor do imóvel é encontrado por técnicas financeiras de capitalização de rendimentos ou de fluxos de caixa descontados.
- Quero muito comprar o terreno que está ao lado da minha casa. Seria o ideal para construir um campo de ténis e uma piscina. Estou até disposto a pagar mais do que o mercado quer.
Neste caso, o imóvel, para o comprador, tem um valor especial, ou seja, que reflete o seu interesse particular. É uma transação que reflete o interesse das duas partes, devidamente identificadas e conhecedoras.
Nas IVS, a base de valor que corresponde a esta situação é o Justo Valor (Fair Value). Atendendo à confusão que gera com a definição de Justo Valor das IFRS, existe uma proposta para que o nome de Justo Valor, pelas IVS, passe a ser conhecido por Equitable Value.
- As instalações fabris da minha empresa devem ser avaliadas. Temo que o seu valor esteja desajustado, o que pode ter impacto nas demonstrações financeiras.
Aqui a base de valor indicada é o Justo Valor (Fair Value). Segundo as International Financial Reporting Standards (IFRS), o justo valor de um imóvel deve refletir a sua máxima e melhor utilização. As IFRS são responsabilidade do Conselho de Normas Internacionais de Contabilidade (IASB), que desenvolve, com base em princípios claramente articulados, um conjunto único de normas de internacionais de contabilidade.
A revisão que está a ser efetuada para as IVS 2017 pretendem a inclusão de duas novas bases de valor, que são o Valor de Venda Imediata (Liquidation Value) e a de Custo de Reposição/Valor de Seguro (Replacement Value/Insurance Value).
No Valor de Venda Imediata, conforme já referimos no artigo anterior, são quebradas algumas regras fundamentais da estimativa do valor de mercado. O tempo em que o ativo está exposto ao mercado será reduzido, refletindo o valor de um bem para uma venda num curto período de tempo e em que, pelo menos, um dos intervenientes não aturá de livre vontade.
A inclusão do Valor de Venda Imediata como Base de Valor é uma questão que se tem vindo a desenvolver já há algum tempo e dividindo organizações internacionais que se debruçam sobre a temática da avaliação de imóveis.
Finalmente, o Custo de Reposição/Valor de Seguro (Replacement Value/Insurance Value), representa o custo total de substituição de um ativo, de acordo com os regulamentos e requisitos legais, e é normalmente utilizado na atividade seguradora.
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Por João Fonseca
Perito Avaliador de Imóveis
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