Comprar casa só com ajuda dos familiares

A ajuda dos Pais, irmãos ou outros familiares é sempre importante. Que o diga quem procura a sua 1ª habitação e normalmente recorre ao auxílio da família mais próxima. Numa conjuntura de preços em alta, e ainda de algumas condicionantes na contratação de um crédito habitação, esta ajuda familiar torna-se ainda mais importante.

Segundo dados da Legal & General, no Reino Unido, os familiares emprestaram um total de £ 6,5 biliões, em 2016, para a compra de casa, concluindo-se que este "Banco dos Pais" poderia estar no top 10 das entidades bancárias. no Reino Unido. São, hoje em dia, uma das principais fontes de financiamento na aquisição de habitação, tendo esse valor inclusive subido 30% face a 2015. Este montante foi aplicado em cerca de 300.000 transacções, representando um valor médio por transacção de 21.666 libras.

Esta realidade, para além de ser um indicador de generosidade dos pais e de solidariedade inter-geracional também é um sintoma de que algo está errado no mercado habitacional. Na última década, no Reino Unido, a oferta de habitação tem sido deficitária e a procura tem-se mantido a níveis elevados, o que associado à descida das taxas de juro, conduziu a uma valorização considerável do preço das casas, sem que tal tenha sido acompanhado por um aumento proporcional do rendimento disponível.


O resultado é uma sociedade em que a emancipação dos filhos acontece mais tarde e depende do "Banco dos Pai"s e/ou da capacidade de inovação da banca.

Este processo também se tem verificado em Portugal mas por outras razões: desemprego, crescimento económico anémico e baixas remunerações. 

Contudo, nem sempre a riqueza dos pais se materializa em poupanças ou investimentos financeiros mas na própria casa, pelo que, apesar de ricos, os pais não têm liquidez. Nestas circunstâncias, os pais financiam os filhos através da venda de parte ou hipoteca da própria casa de família. Este método chama-se “Equity Release” e assume a forma de:

• Lifetime mortgage: os pais contraem um empréstimo dando a casa como garantia; no momento da morte dos pais, o valor do empréstimo + os juros (que entretanto se foram acumulando) são deduzidos do valor de venda da casa e os herdeiros ficam com o remanescente;
• Equity reversion: os pais vendem uma percentagem da casa, a desconto, a um investidor, que em contrapartida lhes permitem ficar a habitar na casa sem pagarem uma renda. Quando os pais morrerem, a casa é vendida e o valor é repartido pelos herdeiros e investidor em função da percentagem adquirida.

As instituições bancárias também têm adaptado a sua oferta a esta nova realidade e para além do ressurgimento de práticas menos prudentes ou de reputação duvidosa, como:

• Empréstimos de 95% loan-to-value; ou
• Empréstimos sem amortização periódica de capital; ou até
• Dos empréstimos em que o valor em dívida aumenta com a valorização  da casa (por um factor superior  a 1) mas não diminui com a desvalorização (as chamadas share appreciation mortgage)

A banca também lançou produtos mais equilibrados como family mortgages, em que a família deposita 15/20 % do valor da casa no banco, recebendo uma taxa de remuneração abaixo do valor de mercado, o que possibilita a concessão do empréstimo com loan-to-value mais elevados mas com taxas de juro mais sustentáveis.

Ora, dada a valorização mais recente dos imóveis observada em Lisboa, Porto e Algarve, sem o aumento equivalente do rendimento disponível, parece-me que também em Portugal, o "Banco dos Pais" irá assumir um papel mais importante na emancipação dos filhos. Acresce que, em Portugal, existem outros factores que tornam este processo mais complexo:

• O sistema bancário ainda está à procura do seu equilíbrio financeiro;
• A indústria de gestão de fundos e o mercado de investimento, em geral, não é suficientemente grande para funcionar em escala e aparenta níveis de imaturidade que não dão garantias aos investidores;
• O mercado de arrendamento funciona mal e a reconversão de casas para alojamento local coloca entraves ao arrendamento tradicional, o que prolonga a estadia dos filhos em casa dos pais.

Este é mais um componente do contrato social que caracteriza a sociedade portuguesa e que importa resolver pois tem como consequência a diminuição da natalidade, o envelhecimento da população, para o qual também contribuiu o aumento da longevidade, e por fim o agravamento da situação financeira da Segurança Social. São passos que têm de ser dados no curto-prazo para se evitarem problemas maiores no long-prazo.

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Por Ricardo Pereira
InProp Capital Fund