E no seguimento do fantástico artigo do João Fonseca, aproveito e lanço hoje o 2º conteúdo premium do blog.
Muito se tem falado sobre comprar ou arrendar: qual a melhor opção, quais as vantagens de lado a lado. Muito tenho ouvido, uma vezes concordo, muitas vezes discordo.
Para ajudar à vossa tomada de decisão, deixo-vos hoje um modelo em formato excel, totalmente automatizado que vos ajudará a tomar a simples decisão entre comprar ou arrendar uma casa.
Preenchendo alguns inputs relativamente ao imóvel (na perspectiva de compra ou arrendamento) e ao financiamento, o modelo calcula automaticamente qual a melhor opção. Adicionalmente, calcula ainda o valor da prestação bancária, os montantes em dívida no final de cada ano, o valor do IMT e do Imposto de Selo, para além de calcular o Valor Actual Líquido de cada uma das opções, comprar ou arrendar.
Quem estiver interessado em adquirir este modelo, envie-me um e-mail para think@outofthebox.com.pt. Desde já adianto que todos aqueles que adquiriram o Working Paper nº1, ou pretendam ainda adquiri-lo, terão direito a um desconto de 25% na compra deste modelo.
Bons negócios (imobiliários)!
13 comentários:
Eu gosto muito do site de vcs. Mas para mim uma planilha em que é colocado o preço de venda "projetado" para 5 ou 6 anos é bem inside the box. Por exemplo: qual a inflação esperada nestes cinco anos, a evolução dos juros, o crescimento econômico,etc e sua influência nos preços dos imóveis de cada região? E o custo de transporte? E a principal pergunata ao meu ver: em que fase da vida a pessoa se situa? (ex: um jovem em começo de carreira executiva X um pai de família num negócio próprio)
Sei que o objetivo é ajudar a tomada de decisões racionais, mas esse nível de precisão numa decisão tão recheada de influências, para mim, é uma ilusão...
Volto a chamar a atenção para assinarem os vossos comentários. Vou deixar de publicar comentários anónimos.
Respondendo directamente à sua pergunta, o preço de um imóvel não tem correlação com a inflação. Os activos imobiliários funcionam bem como um hedging à inflação mas só os activos de rendimento.
Se tivesse lido o Working Paper nº1, já saberia que vivemos uma conjuntura em que o nível de taxa de juro não tem correlação com o preço dos imóveis. A correlação entre estas variáveis é mais significativa em épocas de crescimento económico e baixa penetração bancária mas não é possível estabelecer uma correlação directa e os dias de hoje comprovam isso mesmo.
Quanto à idade da pessoa, é para isso mesmo que o modelo (também) serve. Para ajudar a decidir, os jovens e menos jovens. Se ler com atenção, o ficheiro disponibilizado fala mesma dessa variável. Daí se perguntar, no modelo, daqui a quantos anos perspectiva vender a casa.
Mas se acha mesmo esta minha perspectiva é inside-the-box e ilusória, tem sempre uma boa hipótese: sair da sua box e vir trazer alternativas.
Porque diz-se muita coisa, e a meu ver, muita coisa errada, eu trouxe a minha perspectiva, a minha visão sobre este tema. Está aqui, é clara e faz contas!
Qual é a sua? Prefere criticar ou contribuir?
Goncalo, bom trabalho. Nao concordo com uma premissa da análise: o sujeito quando compra/arrenda nao passa a estar longo real estate mas sim neutro (isto porque por defeito estamos short real estate). Assim sendo, esta análise terá de ser realizada num horizonte temporal bastante mais alargado (após a venda da habitacao, o sujeito é novamente confrontado com a decisao de comprar/arrendar, e este segundo passo deverá ser considerado no momento inicial). Em consequencia disto, a decisao no momento inicial é funcao da diferenca entre taxa de empréstimo e valor da renda e o potencial de apreciacao do imóvel (no fundo, em que fase do ciclo de real estate se está, pois no longo prazo e a menos que o spread do empréstimo seja bastante elevado, o valor da habitacao irá aumentar, pelo menos em termos do total return).
Olá Ricardo. Explica-me só, na tua perspectiva, porque é que um arrendatário está short. Sendo arrendatário, nem posição investidora tem...
Um proprietário está longo mas um arrendatário curto?!...
E a decisão não se deve limitar - e por isso mesmo é que construí este modelo - à comparação entre taxa de juro, valor da renda e valor futuro. Existem vários custos relacionados com a decisão e o factor tempo que é essencial.
Obrigado pelos teus comentários, sempre out of the box!
Abraço.
2º comentário, a questão do aumento do valor da habitação no longo prazo.
Temos exemplos que tal pode não acontecer. Lembro-me sempre do caso do Japão.
No Working Paper nº1 tentei estimar, para Portugal, a correlação entre preço da habitação e taxa de juro e desde 2005 que não existe correlação. Ela poderá existir em economias com baixa penetração bancária e aumento do PIB (algo que se verificou em Portugal entre 1998 e 2005), com consequência no aumento do rendimento disponível, aumento da concorrência bancária e consequente descida das taxas de juro.
Salvo isso, não encontrei evidência na correlação entre as variáveis.
Agora que reli o meu comentário percebo que não me faço entender. Eu pretendia dizer que ter uma habitação é uma necessidade e que, como tal, estamos short real estate. Para suprirmos esta necessidade podemos optar por 2 variantes: ou compramos ou pedimos emprestado e usufruímos (arrendamos). Em ambos os casos passamos de short para neutro (e não longos - um investimento numa segunda habitação ou em commercial real estate faz-nos longos). A tua análise tem o mérito de esclarecer o leitor sobre os fluxos de caixa verificados mas parece-me que não diferencia o perfil de risco entre as 2 variantes - compra vs arrendamento (eu reconheço que preciso de mais tempo para reflectir sobre este aspecto).
Quanto 'a apreciação do resi no longo prazo, o caso do Japão é um exemplo paradigmático do "irrational exuberance" que rodeia a criação de bolhas nos mercados de capitais (basta dizer que a certa altura da bolha, o palácio do imperador em Tóquio valia mais do que todo o estado da Califórnia e que haviam brokers de memberships em clubes de golfe, que se chegaram a vender por $1M). Quando os mercados chegam a este nível de irracionalidade, as correcções são dolorosas e prolongadas.
Portugal também teve o seu momento de loucura no final dos anos 90. A bolha nunca chegou a rebentar em termos nominais mas a correcção tem se vindo a verificar ao longo da última década em termos reais.
Quanto 'a tua questão sobre correlação entre taxas de juro e valor real estate, não compreendo porque seria de esperar algo diferente de zero ou até um pouco negativa. Seria de esperar uma correlação próxima de zero porque com o aumento da taxa de juro, tanto o rendimento como a taxa de desconto aumentam na mesma proporção e como tal o preço permanece o mesmo (embora o total return aumente). Desconfio que a correlação é negativa porque o resi deve ter uma duration >1 e como tal o preço do resi diminui com aumento taxa de juro.
Quanto ao estudo que fizeste, não conheço em pormenor, mas uma análise ao RE exige períodos longos pois os ciclos de RE também são bastante longos e há necessidade de incluir vários ciclos na mesma análise (estudos com menos de 30/40 anos estarão sempre limitados nas conclusões). Neste contexto, a análise mais completa (e talvez extrema) que conheço é a de Piet Eichholtz que estudou o resi em Amesterdão desde 1620.
Ricardo,
Agora sou eu que tenho de interiorizar um pouco mais o teu comentário, cheio de conhecimento.
Mas a questão do longo/curto, ainda não "encaixei" bem...
Obrigado pela tua participação e partilhares connosco tanto conhecimento sobre Finanças Imobiliárias.
Abraço.
Olá Gonçalo,
Não conhecia este Blog, gostei muito, parabéns!
Gostei muito dos comentários do Ricardo Pereira;-).
Estou como tu, não entendo no entanto a prespectiva Long/Short no Imobiliário. Mas de resto concordei em parte com todas as suas análises.
A tua folha de Excel, está bem para uma ideia na altura de compra. E na altura de venda?
Como sugeres que se faça, para se analisar se perante a actual conjuntura, vale a pena vender com prejuízo ou tentar arrendar? Se calhar aqui o conceito Short.
Cumprimentos,
João Freitas
http://www.linkedin.com/in/jfreitas
Olá João.
Quanto à questão da venda vs. arrendamento, prometo novidades para breve.
Quanto à questão do long/short, para mim é claro que se compramos uma casa, estamos longos. Mas ainda não encaixei totalmente o que o Ricardo disse: se a usamos, estamos curtos, logo numa posição neutra. É que se assim é, eu não ganho nem perco com a aquisição de habitação própria e permanente o que não considero verdadeiro por 2 razões: primeiro, porque existe a alternativa da renda que pode ser mais ou menos benéfica e, segundo, porque corro risco de valor residual.
Mas tenho de pensar melhor para dar uma resposta final.
Abraço.
Desculpe pelo anônimo, mas não tenho google acount. Só uma dúvida: O preço não tem correlação com a inflação ? Mesmo ? Se eu tiver 20% de inflação num ano escabroso, os preços não acompanharão em nenhuma medida? Eu como investidor perderei 20% do meu capital? E juros ? Se os juros numa crise aguda de crédito pularem para 30% ao ano, os preços não cairão ? Mesmo ? Então o passado recente explica o futuro com 100% de certeza? Como vou fazer hedge com duas variáveis não correlacionadas? Em Hedge eu não inverto os sinais para segurar uma flutuação forte ?
Não é preciso ter google account para assinar um comentário. Basta escrever o nome no fim...
A correlação entre inflação e preço não é 1. Pode estar acima, como abaixo. O imobiliário funciona como um bom hedge da inflação se for commercial real estate.
A correlação entre taxa de juro e preço não é 1, nem de perto, nem de longe! E não é inversa, também (se um sobe, o outro desce). Há mais correlação entre PIB e preço do que entre taxa de juro e preço.
E eu não me baseio em percepções, antes em estudar os números. Aceito a crítica do Ricardo que 12 anos é um espaço de tempo curto mas é o que temos em Portugal...
E se o passado recente explicasse o futuro, então aí não estaríamos onde estamos hoje. Acho que é tempo de começarmos a ser mais profissionais e mais cuidadosos nas nossas análises e não nos basearmos em percepções. Há que estudar bem as variáveis e o preço de venda de uma casa não é nada simples de estudar e não depende assim de forma tão rigorosa dessas variáveis como o Sr. quer fazer parecer...
Desculpe se interpretou meu comentário pelo lado destrutivo. Não soube me expressar bem. Só acredito que não é possível estimar com precisão o preço de venda de um imóvel em cinco anos. Só isso. Só gostaria de expressar minha opinião pessoal de que modelos matemáticos levaram à crise de 2008, pois se amparam em premissas de normalidade e não inferem os efeitos de interdependência das variáveis, principalmente, em nossos tempos atuais, nos quais os efeitos de rede (incluindo o efeito chicote e desmantelamento) trazem resultados de alta incerteza. Para mim é uma ilusão perigosa acreditar nestes efeitos preditivos sem considerar suas premissas. Desculpe, não queria criticar diretamente o modelo que me parece bem feito, só gostaria de observar que qualquer modelo de decisão é extremamente limitado e deve incluir análises paralelas.
Como diria um amigo meu, o valor de uma casa é o preço que alguém dá por ela, e mais nada! Quais modelos, quais previsões?! É "bater a nota" e já está!!!
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