Por Bruno Lobo
Administrador, Avenida Capital
PhD, Columbia University in the City of New York., M.Arch Technical University of Lisbon
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A renovação urbana apresenta desafios e oportunidades para a administração publica e sector imobiliário. O declínio de áreas urbanas é gerado por factores locais e regionais e reflecte-se não só na degradação física de imóveis privados e infraestrutura pública, mas também na progressiva exclusão social e territorial das populações residentes. Para reverter a consequente desvalorização imobiliária e segregação espacial, são necessárias intervenções externas concertadas entre actores públicos, privados e populações locais.
Estratégias de renovação urbana sustentáveis devem focar-se simultaneamente na reabilitação das estruturas físicas e tecido social. O investimento na recuperação do espaço público e infraestruturas urbanas deve estar coordenado com programas de reinserção social focados na educação e emprego. Deve também procurar mitigar os factores regionais que contribuem para seu agravamento.
A renovação urbana permite a reabilitação de zonas centrais das cidades e a criação de nova infraestrutura e equipamentos colectivos. Potencia também a diminuição dos índices de criminalidade, desemprego e exclusão social. Simultaneamente, permite um instrumento de ordenamento territorial que contraria processos de sub-urbanização e promove o uso sustentável das infraestruturas urbanas e transportes colectivos, melhorando a mobilidade urbana e a integração de agregados familiares com rendimentos distintos.
Para o sector privado, os processos de renovação urbana permitem a libertação do potencial construtivo e de uso de lotes urbanos sub-utilizados e a captura da valorização imobiliária promovida pelo investimento publico e privado. Permitem também a criação de novos sub-sectores funcionais na cidade e consolidação de mercados adjacentes.
O investimento inicial que os planos de renovação urbana requerem podem representar níveis demasiado elevados para os orçamentos municipais e não gerar os retornos condizentes com os objectivos dos investidores privados. Nestes casos, existe um risco elevado que requer apoio e coordenação das entidades públicas envolvidas. Tipicamente, é necessário adquirir lotes por processos administrativos longos e incertos, demolir estruturas existentes, implementar processos de perequação e compensação urbanística, executar infraestrutura urbana e de transporte colectivo e promover programas de apoio social que permitam a participação das populações locais no processo de planeamento e execução dos novos projectos.
Para financiar o investimento publico inicial, as administrações locais podem recorrer a vários programas de financiamento público, mercado de capitais e estratégias de gestão urbanística que permitam a ‘captura’ de parte do aumento do valor imobiliário gerado pelo aumento do aproveitamento urbanístico e investimento público. Estas estratégias pressupõem a capacidade de atrair investimento privado para as fases posteriores das operações urbanas como forma de suportar o financiamento das estratégias propostas e recuperar o investimento publico inicial.
A criação das condições necessárias à atracção de investimento privado para processos de renovação urbana é uma componente fundamental do seu sucesso. É necessário diminuir a incerteza jurídica e normativa dos novos lotes urbanos e criar expectativas claras de execução das obras públicas que permitam ao sector privado avaliar o seu valor com base em estimativas de receitas e investimentos futuros programados. É também possível implementar incentivos urbanísticos e fiscais que permitam ao sector privado participar nas fases iniciais de implementação dos planos. A estrutura de capital das operações devem combinar fontes públicas e privadas de forma dinâmica, adaptando progressivamente os rácios de acordo com a diminuição do risco e consequente retorno sobre o capital investido.
As intervenções sobre o espaço físico e tecido social requeridas por operações de renovação urbana devem também criar oportunidades de investimento privado que permitam o financiamento da sua execução, recuperação do investimento publico e criação de receitas e outros benefícios públicos. Desta forma, podem contribuir para a regulação dos mercados imobiliários e para o direccionamento do investimento privado para os sectores na cidade onde mais é necessário, para que de forma concertada, as administrações públicas, o sector privado e as populações locais possam participar e beneficiar do investimento imobiliário nas suas cidades.
Administrador, Avenida Capital
PhD, Columbia University in the City of New York., M.Arch Technical University of Lisbon
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A renovação urbana apresenta desafios e oportunidades para a administração publica e sector imobiliário. O declínio de áreas urbanas é gerado por factores locais e regionais e reflecte-se não só na degradação física de imóveis privados e infraestrutura pública, mas também na progressiva exclusão social e territorial das populações residentes. Para reverter a consequente desvalorização imobiliária e segregação espacial, são necessárias intervenções externas concertadas entre actores públicos, privados e populações locais.
Estratégias de renovação urbana sustentáveis devem focar-se simultaneamente na reabilitação das estruturas físicas e tecido social. O investimento na recuperação do espaço público e infraestruturas urbanas deve estar coordenado com programas de reinserção social focados na educação e emprego. Deve também procurar mitigar os factores regionais que contribuem para seu agravamento.
A renovação urbana permite a reabilitação de zonas centrais das cidades e a criação de nova infraestrutura e equipamentos colectivos. Potencia também a diminuição dos índices de criminalidade, desemprego e exclusão social. Simultaneamente, permite um instrumento de ordenamento territorial que contraria processos de sub-urbanização e promove o uso sustentável das infraestruturas urbanas e transportes colectivos, melhorando a mobilidade urbana e a integração de agregados familiares com rendimentos distintos.
Para o sector privado, os processos de renovação urbana permitem a libertação do potencial construtivo e de uso de lotes urbanos sub-utilizados e a captura da valorização imobiliária promovida pelo investimento publico e privado. Permitem também a criação de novos sub-sectores funcionais na cidade e consolidação de mercados adjacentes.
O investimento inicial que os planos de renovação urbana requerem podem representar níveis demasiado elevados para os orçamentos municipais e não gerar os retornos condizentes com os objectivos dos investidores privados. Nestes casos, existe um risco elevado que requer apoio e coordenação das entidades públicas envolvidas. Tipicamente, é necessário adquirir lotes por processos administrativos longos e incertos, demolir estruturas existentes, implementar processos de perequação e compensação urbanística, executar infraestrutura urbana e de transporte colectivo e promover programas de apoio social que permitam a participação das populações locais no processo de planeamento e execução dos novos projectos.
Para financiar o investimento publico inicial, as administrações locais podem recorrer a vários programas de financiamento público, mercado de capitais e estratégias de gestão urbanística que permitam a ‘captura’ de parte do aumento do valor imobiliário gerado pelo aumento do aproveitamento urbanístico e investimento público. Estas estratégias pressupõem a capacidade de atrair investimento privado para as fases posteriores das operações urbanas como forma de suportar o financiamento das estratégias propostas e recuperar o investimento publico inicial.
A criação das condições necessárias à atracção de investimento privado para processos de renovação urbana é uma componente fundamental do seu sucesso. É necessário diminuir a incerteza jurídica e normativa dos novos lotes urbanos e criar expectativas claras de execução das obras públicas que permitam ao sector privado avaliar o seu valor com base em estimativas de receitas e investimentos futuros programados. É também possível implementar incentivos urbanísticos e fiscais que permitam ao sector privado participar nas fases iniciais de implementação dos planos. A estrutura de capital das operações devem combinar fontes públicas e privadas de forma dinâmica, adaptando progressivamente os rácios de acordo com a diminuição do risco e consequente retorno sobre o capital investido.
As intervenções sobre o espaço físico e tecido social requeridas por operações de renovação urbana devem também criar oportunidades de investimento privado que permitam o financiamento da sua execução, recuperação do investimento publico e criação de receitas e outros benefícios públicos. Desta forma, podem contribuir para a regulação dos mercados imobiliários e para o direccionamento do investimento privado para os sectores na cidade onde mais é necessário, para que de forma concertada, as administrações públicas, o sector privado e as populações locais possam participar e beneficiar do investimento imobiliário nas suas cidades.
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