Por Gonçalo Nascimento RodriguesOut of the Box
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OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
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«São as rendas médias que estão altas e a travar o regresso do mercado de arrendamento urbano», Luís Lima dixit - In Blog Imobiliário
Não entendo, confesso. Não tenho absolutamente nada contra a pessoa que o escreve, só não entendo a lógica e, sobretudo, não concordo.
Isto porque o Dr. Luís Lima também diz, há muito tempo, não existir nenhuma bolha imobiliária em Portugal e que, passo a citar, «Insistir na ideia de que existe em Portugal uma bolha imobiliária esconde, seguramente, intenções não declaradas e hostis que, a ganharem dimensão, contribuirão para o empobrecimento generalizado das famílias portuguesas (...)» - In Blog Imonews.
Não entendo, confesso. Não tenho absolutamente nada contra a pessoa que o escreve, só não entendo a lógica e, sobretudo, não concordo.
Isto porque o Dr. Luís Lima também diz, há muito tempo, não existir nenhuma bolha imobiliária em Portugal e que, passo a citar, «Insistir na ideia de que existe em Portugal uma bolha imobiliária esconde, seguramente, intenções não declaradas e hostis que, a ganharem dimensão, contribuirão para o empobrecimento generalizado das famílias portuguesas (...)» - In Blog Imonews.
Vamos ver então se conseguimos entender. As casas em Portugal são baratas, investir em Portugal é seguro e os preços não podem descer mais, sob pena de beneficar apenas alguns e empobrecer as famílias portuguesas. Ao mesmo tempo, as rendas médias estão altas e terão de descer para ir ao encontro da capacidade económica do mercado, da procura pelo arrendamento.
Preços sobem, rendas baixam... então e a rentabilidade? Está onde?
Se queremos ter um verdadeiro mercado de arrendamento, é bom que todos entendamos que para isso precisamos de investidores. Tem de haver novos investimentos, mais liquidez e mais aquisições. Mas não é possível haver novos e mais investidores com rendas a baixar e preços a subir, numa conjuntura como a nossa. Nenhum investidor investirá em habitação em Portugal com a expectativa que as rendas desçam. Se o fizer, só o fará a desconto.
Por outro lado, para os preços subirem, a pressão da procura terá de ser alta e a oferta relativamente reduzida. Não estou a ver isso a acontecer nos próximos anos, com sinceridade. Acho que praticamente ninguém conseguirá convencer um investidor que existe margem e capacidade para o nosso mercado residencial valorizar a curto prazo.
Por isso, e mais uma vez, volto a insistir: os preços da habitação em Portugal deverão descer para 1) potenciar a entrada de novos investidores e 2) dinamizar o mercado de arrendamento.
Um mercado não se faz só do lado da oferta. Não havendo procura, bem podemos dizer que os preços não descem. O que é fácil. Sem transacção, não há preço...
Bons negócios (imobiliários)!
7 comentários:
Caro Gonçalo:
Mais uma vez acertou na "mouche"!!
Caro Gonçalo Nascimento Rodrigues,
É totalmente como refere, sem transacção não há preço.
Acrescentaria que sem liquidez não existe negócio imobiliário, seja compra e venda ou arrendamento.
Hoje é frequente ouvir dizer que as pessoas arrendam porque não têm dinheiro para comprar. Mas para arrendar não é preciso ter dinheiro?
Alguém acredita que é possível fazer crescer um negócio (arrendamento) num cenário de destruição de valor como aquele a que assistimos?
É imperativo que os nossos governantes e os agentes do negócio, nomeadamente a banca, alterem a forma como têm olhado o problema do mercado imobiliário.
Toda a gente sabe que o mercado imobiliário foi alvo de grande alavancagem, alavancagem que se mostrou um problema num cenário de menor liquidez dos mercados, mas a solução não deverá passar por continuar a vender imóveis a preços inferiores ao que seria o seu preço de custo. Vender um bem abaixo do preço que custa a produzir é acabar com o mercado.
Um mercado desregulado não atrai investidores.
Exige-se que a banca, a braços com o problema de excesso de imóveis nos balanços, procure soluções que não passem apenas pelo preço / desconto, sob pena do feitiço se poder virar contra o feiticeiro.
Caro Jaime Gonçalves,
Esclareça-me só uma coisa. Se, a preço, ninguém quiser comprar, como ficará o mercado?
É da opinião que a Banca não deve descontar mais o preço. Mas mesmo com o desconto actual, não se vende.
Como se deve fazer, então? É que arrendar, no cenário actual, para os preços actuais, também não é rentável...
Gostava de ouvir a sua opinião.
Cumprimentos,
Gonçalo Nascimento Rodrigues
Caro Gonçalo Nascimento Rodrigues,
Todo o negócio tem momentos em que o preço é alvo de correcção, num processo natural, desejável e salutar.
Sucede que aquilo a que assistimos em Portugal é uma correcção não natural, é forçada pela banca, a qual fechou o financiamento, estrangulou promotores, "obrigou" a dações atrás de dações e no fim vai vender tudo ao desbarato.
O preço até pode chegar a zero, não é isso que vai fazer com que haja um mercado.
Exige-se outros mecanismos, seja do lado da fiscalidade associada ao imobiliário, seja numa maior celeridade na execução de acções judiciais relacionadas com incumprimento de contratos que envolvem garantias hipotecárias, seja no despejo por falta de pagamento de rendas, etc...
Há muita coisa que poderia ser pensada, mas aquilo a que assistimos é apenas menos preço, menos preço, menos preço.
Não acredito que seja o caminho certo. Estarei enganado?
Melhores Cumprimentos,
Jaime Gonçalves
Jaime,
Acho que sim, acho que está enganado. Pelo menos, não é essa a minha visão, então diabolizar a Banca, é que não é mesmo.
Todos temos a nossa quota parte de culpa neste processo inflacionistq imobiliário, Banca incluída. Mas a Banca não cria procura, não cria poder de compra. Pode, porventura, facilitar esse poder de compra, mas não o cria.
A Economia cria a procura,o poder de compra. E o mercado é criado pela procura, mas também pela oferta. E se agora não há a mesma procura que havia antes - a querer comprar e com facilidade de çrédito - a oferta tem de ajustar, em termos de preço e de produto.
Alavancada, muito alavancada, há oferta que não o consegue fazer. E a Banca, que não é promotor, escoa da melhor forma que sabe - pelo preço. E mesmo assim não consegue. Porquê? Porque não há procura, mesmo para preço mais baixo.
E em muitos casos, arrenda, através de veículos como os FIiAH. Procura solucionar, mas não dá para tudo.
E assim, numa conjuntura de descida de preços - sim, os preços em Portugal estão altos e devem continuar a descer - e descida de rendas, é inevitável a erosão de valor, para todos.
Encontrar um ponto de equilíbrio, em que haja espaço e interesse na entrada de investidores, essa é a questão do milhão de dólares. Mas ainda não chegamos lá e é minha opinião, convicção, mesmo, que teremos de para lá caminhar.
Obrigado pela opinião, mesmo que contrária da minha. Obriga-nos sempre a pensar, algo que alguns não parecem querer investir muito nisso.
Abraço e continue a participar aqui connosco.
Caro Gonçalo
Concordo com tudo o que dizes, pese embora o facto de por vezes o teu "estilo" possa contribuir para aumentar a polémica (o que também pode ser propositado). Realmente em termos "clássicos" concordo que não se criou uma bolha em Portugal (subida continuada, mais ou menos repentina, para um quase absurdo nível dos preços das casas). Aquilo a que se assistiu foi, na minha opinião, a uma erosão da envolvente (procura, capacidade financeira das famílias, falta de liquidez…) que tal como numa maré-baixa de lua cheia, deixou a descoberto coisas – “preço das casas” - que noutras condições não sobressairiam. Mas isto é apenas conversa. Na realidade e conforme já falámos, parece-me que no limite, se não houvesse um colossal excedente de oferta de casas, a que uma crise demográfica muito preocupante vem ajudar, estariam reunidas as condições para as pessoas voltarem a dormir em cavernas, abrigos ou casas de "lata". Posso estar a exagerar um pouco, mas ajuda para ilustrar o problema: construir uma casa que deverá respeitar normas de segurança, de arquitectura (áreas) ambientais, etc., mesmo com o terreno oferecido e sem margens de promoção, é muito caro. O desafio que coloco a quem o quiser aceitar, é saber qual a renda – sustentável - e a consequente rendibilidade, que permitem chegar a um retorno minimamente interessante, que por sua vez leve um investidor a optar, de raiz, por uma opção destas (construção para arrendamento). Dito de outra forma e pelo que a (pouca) experiência me vai dizendo, com excepção das zonas prime, os valores do edificado vão ter que cair muito, para que os retornos da rendas (média, ou outras) sejam suficientemente atractivos. Alternativa: casas subsidiadas (que a Troika não nos ouça)!
Abraço
António
Caro António,
Antes de mais, há uma coisa que não entendo: mas há polémica sobre este assunto?! Mais a sério...
Concordo com tudo o que dizes e adianto: construir para arrendar, em Portugal, não é negócio.
Comprar o que está construído e devoluto para arrendar, pode ser um negócio se os preços caírem.
Mas polémicas, incongruências e contradições à parte, quem foi dos poucos que apresentou uma alternativa ao actual estado de coisas?
Uns acham que será pura e simplesmente, a vender e a arrendar casas que resolvemos o problema. Para vender, o preço tem de ser mais alto; para arrendar o preço tem de ser mais baixo.
Em tempos, apresentei uma proposta, concreta, arriscada, mas que iria conter a descida dos preços e apontava uma alternativa: montar um mega Fundo Imobiliário.
http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt/2012/07/mega-fundo-imobiliario-uma-solucao-para.html#.UTc4fqKeOSo
Posso, eventualmente, ser polémico, por vezes politicamente incorrecto. Mas importo-me! Importo-me com o pouco que se faz e o mal que se faz no nosso mercado. É que podíamos fazer bem mais e bem melhor...
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