Em Fevereiro o governo Britânico publicou o seu plano estratégico para o mercado residencial no Reino Unido (i). O diagnóstico revela um mercado incapaz de construir habitações suficientes, com a densidade requerida, em localizações adequadas e dirigidas em particular aos segmentos mais baixos da população. Desde 1970, foram construídos em média cerca de 160.000 novos fogos por ano. Estima-se que seja necessário construir entre 225.000 a 275.000 para que seja compensado o desequilíbrio atual entre a oferta e a procura e acompanhar sustentadamente o crescimento estimado da população.
O desequilíbrio atual do mercado habitacional reflete-se em particular no custo excessivo da habitação. Estima-se que este valor seja em média oito vezes superior aos rendimentos médios anuais, o que representa o valor mais alto de sempre (ver figura 1). Atualmente, cada agregado familiar gasta mais de um terço do seu rendimento mensal nos custos de habitação.
Comparativamente, enquanto que nos anos 90 um casal demorava em media 3 anos a poupar o suficiente para pagar o depósito necessário para contrair um empréstimo habitacional, hoje demora em média 24 anos.
Figura 1 - Rácio Rendimento/ Preço de habitação. Reino Unido
Consequentemente, apenas 63% da população é proprietária da sua habitação, o que representa o valor mais baixo dos últimos 30 anos. Como resultado, cada vez mais agregados optam pelo arrendamento tendo este segmento do mercado duplicado de 2,3 milhões em 2001 para 5,4 milhões em 2014. Apesar das estimativas de crescimento acelerado para os próximos anos, o segmento de arrendamento apresenta igualmente deficiências estruturais com gestão não profissionalizada, comissões exageradas, contratos de arrendamento precários e um stock deficiente em que um terço das habitações no mercado de arrendamento não apresentam condições mínimas de habitação.
O relatório identifica três problemas na base da disfuncionalidade do mercado residencial britânico:
- Grande parte dos planos locais de urbanização não prevêem a quantidade de novos fogos habitacionais adequada ao crescimento previsto da população, o que é justificado pela oposição das comunidades locais a crescimento e a densidade urbana.
- O ritmo da nova construção é demasiado lento. Embora tenha havido um crescimento acentuado do número de licenças de construção concedidas nos últimos anos, uma parte substancial continua a não resultar em nova construção (ver figura 2). Isto resulta da estrutura do sistema de planeamento demasiado lento e incerto, onde os terrenos aumentam consideravelmente de valor após a obtenção da licença, levando os promotores a optarem por não construir ou venderem os terrenos imediatamente após obtidas as licenças.
- A estrutura do mercado imobiliário britânico é dominada por um grupo restrito de grandes empresas responsáveis por cerca de 60% da nova construção. Este sistema torna difícil a entrada de empresas de pequena e media dimensão na competição pela aquisição de lotes, resultando que sejam exclusivamente os grandes grupos a controlarem a oferta permitindo a manutenção do nível de preços. Grande parte dos programas públicos subsidiam a procura num contexto favorável de taxas de juro baixas em vez de estimularem a oferta.
Figura 2 - Licenças de construção vs. obras concluídas
Que soluções poderão ser avançadas por forma a aumentar o nível da oferta no mercado residencial?
Este tema ficará para o próximo artigo.
(i) Department for Communities and Local Government. February 2017. ‘Fixing our broken housing market’. Available online at:
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Por Bruno Lobo
Managing Director - Real Estate Europe, AECOM Capital
PhD Columbia University, in the City of New York
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