Encontra-se em consulta pública uma proposta da CMVM para alteração do regime da avaliação de imóveis de fundos de investimento imobiliário.
As propostas feitas pela CMVM assentam fundamentalmente em:
- Reduzir a periodicidade mínima de avaliação dos imóveis. Propõe-se agora uma periodicidade semestral para os imóveis pertencentes a fundos abertos ou fechados de subscrição pública e de 12 meses para os restantes;
- Alterar a forma de valorização dos imóveis. Actualmente, a Sociedade Gestora pode avaliar os imóveis acabados num intervalo compreendido entre o respectivo valor de aquisição e a média simples do valor atribuído pelos peritos avaliadores externos, nas avaliações por estes realizadas. A CMVM vem agora propor que essa valorização decorra directamente da média simples do valor atribuído pelos peritos avaliadores;
As propostas feitas pela CMVM assentam fundamentalmente em:
- Reduzir a periodicidade mínima de avaliação dos imóveis. Propõe-se agora uma periodicidade semestral para os imóveis pertencentes a fundos abertos ou fechados de subscrição pública e de 12 meses para os restantes;
- Alterar a forma de valorização dos imóveis. Actualmente, a Sociedade Gestora pode avaliar os imóveis acabados num intervalo compreendido entre o respectivo valor de aquisição e a média simples do valor atribuído pelos peritos avaliadores externos, nas avaliações por estes realizadas. A CMVM vem agora propor que essa valorização decorra directamente da média simples do valor atribuído pelos peritos avaliadores;
A CMVM vem também propor algumas alterações relativamente aos Peritos Avaliadores de Imóveis. É aqui que acho que se deveria centrar um maior conjunto de regras e procedimentos comuns e claros. Não sei, porém, se deverá pertencer à CMVM a responsabilidade de o fazer, parece-me que não...
No fundo, aquilo que a CMVM está a procurar fazer é aproximar as regras de contabilização dos imóveis pertencentes a Fundos de Investimento Imobiliário a práticas internacionais, adoptando um modelo mais próximo do mark-to-market e menos próximo do custo de aquisição.
Até aqui, tudo bem. A única questão que levanto é relativamente aos valores de avaliação que em momentos de recessão tendem a afastar-se mais de possíveis valores de venda e, nestes casos, fica por cumprir o principal objectivo da CMVM: fazer com que os fundos valorizem as suas carteiras a um valor próximo do Valor de Mercado. Mais mais importante ainda, e volto a frisar, urge ter um Código de Conduta dos Peritos Avaliadores de Imóveis, para que as regras sejam claras e comuns a todos. Temos muitas avaliações no mercado com pressupostos diferentes entre si, diria mesmo com pouca qualidade, fracas no levantamento de informação de mercado e que depois resultam em valores de avaliação distantes de um possível market value ou fair value.
Bons negócios (imobiliários)!
4 comentários:
Parece-me serem passos dados na direcção correcta, ainda sim curtos em relação ao que o mercado necessita.
Sendo a valorização das carteiras o mais importante elemento deste processo (é a partir daqui que se afere a rendibilidade dos investimentos), a avaliação vê aumentada a sua relevância neste processo e importava ir mais além neste processo, nomeadamente na aferição das capacidades técnicas de quem desenvolve a actividade de avaliação imobiliária.
Julgo que a aplicação de regras como a verificação por parte da CMVM de que "o perito avaliador
de imóveis gere habitualmente os seus negócios ou exerce a sua profissão, em especial nos aspectos que revelem incapacidade para decidir de forma ponderada e criteriosa e independente, ou a tendência para não cumprir ontualmente as suas obrigações ou para ter comportamentos incompatíveis com a preservação da confiança nas suas funções" é algo de muito difícil aplicação.
E deixo ainda mais uma preocupação de base para todos os que desejam um mercado mais claro, transparente e profissionalizado: definição de critério de medição de áreas. Talvez esta matéria não seja da responsabilidade da CMVM mas já é tempo de nos entendermos, de forma global, sobre o que são áreas brutas, privativas, brutas provativas, interiores, liquidas, cobertas, "de alcatifa", locáveis, e muitas outras denominações que vão proliferando no mercado, e que nunca sabemos muito bem o que incluem ou excluem.
Abraço e bons negócios imobiliários!
Vitor Seixas
Pois é caro Vitor. Concordo em absoluto com a questão das áreas que muito se relaciona com outra questão que costumo alertar, relacionada com o levantamento de informação de mercado.
Quando um avaliador levanta preços da concorrência ou de comparáveis, que áreas está ele a tratar? Muitas vezes, ninguém sabe bem, até porque esse levantamento é feito exclusivamente por via de portais de imobiliário ou mediadores, cujas áreas são manipuladas.
Mas isso não chega! A informação de mercado tem de ser cruzada, como suporte à definição do pricing do activo. Juntamente com informação de oferta, há que analisar informação de avaliação e de venda. E esta última só é conhecida no mercado, no terreno! Conheço poucos avaliadores que o fazem, que vão para a rua ver o que está à venda, falar com os promotores e mediadores e checkar o real preço de venda e as vendas concretizadas. Conheço poucos que analisam o spread entre asking price e selling price. E muito, muito poucos que o reportam no relatório.
Temos claramente um problema relacionado com as áreas, mas fundamentalmente um problema relacionado com o levantamento e tratamento da informação.
E quem fala de preços, fala também de yields. Para fundos de rendimento, a definição do preço da renda é tão importante como a correcta quantificação da yield.
Por isso é que me parece essencial desenvolver-se um código de conduta para o avaliador, tarefa que me parece não passará pela CMVM.
Aproveito para difundir a opinião que enviei para a própria CMVM:
A escolha dos peritos avaliadores não deve ser feita pela sociedade gestora, mas sim por algum órgão da CMVM, ou, nesta impossibilidade, por sorteio, pelo menos na primeira avaliação de um determinado imóvel, e se possível em cada reavaliação.
Quer se queira quer não, a nomeação tal como é feita e/ou se propõe vir a fazer põe o perito avaliador na dependência da sociedade, o que retira independência (passe a redundância); e assim constitui, a meu ver, um dos principais obstáculos à transparência e à fiabilidade dos valores de avaliação.
Obrigado pela oportunidade.
José Cruz Oliveira
(Director Geral, KRATA-SOC. DE AVALIAÇÃO DE BENS, LDA)
Caro José Cruz Oliveira,
Obrigado pelo contributo. Devo confessar-lhe que estou com alguma dificuldade em digerir esta sua proposta, já que me lança algumas dúvidas e reticências:
- A avaliação é para um Fundo gerido por uma Sociedade Gestora. Sendo assim, não terá ela todo o direito em escolher livremente o avaliador?
- A CMVM deve regular, é esse o seu papel. Não me parece que deva gerir, decidir ou influenciar subcontratações de uma sociedade gestora. Se acha que uma avaliação não está bem feita, pois então que fiscalize;
- Por fim, a sua proposta, parece-me a mim, deixa transparecer que na realidade o avaliador é influenciável e que essa situação ocorre frequentemente, caso contrário não seria necessária esta sua proposta. Será mesmo assim?...
Um avaliador manterá sempre a sua independência e isenção, enquanto for fiel aos seus princípios e ideias, for profissional, faça bem o seu trabalho e aplique bem os regulamentos e a técnica. No dia em que se deixar subjugar por valores mais comerciais, então aí sim, perderá essa independência.
Um abraço,
Gonçalo Nascimento Rodrigues
Enviar um comentário