Relações Causa-Efeito

Por João Madeira de Andrade
Aguirre Newman
Departamento de Consultoria e Investimento
Director de Negócio






---

A 31 de Maio terminou o processo de consulta pública de um projecto de alteração ao Regulamento dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) proposto pela CMVM a 12 de Maio. O documento continha naturalmente um conjunto importante de propostas de alteração tanto no que se refere à avaliação imobiliária dos activos dos FII como da valorização subsequente desses mesmos activos nas carteiras dos FII. Todos os agentes de mercado foram convidados a emitir uma opinião construtiva sobre esta proposta que de uma ou outra forma influi no dia-a-dia da actividade tanto de Sociedades Gestoras de Fundos de Investimento Imobiliário como de Peritos Avaliadores de Imóveis, só para enunciar os primeiros directamente visados.

No contexto de algum modo conturbado da nossa economia, incluindo também o sector imobiliário, não se pode deixar de registar com satisfação a normalidade com que as actividades das entidades visadas neste documento se continuaram a desenvolver, destacando-se em primeira instância a serenidade dos mercados que se abstiveram de reagir intempestivamente às alterações propostas: não se teve conhecimento de níveis de resgates de unidades de participação superiores ao habitual. A leitura que se faz deste comportamento é o de que a indústria dos fundos de investimento imobiliário em Portugal se encontra perfeitamente estabelecida dentro de um quadro inteiramente identificado de actuação e regulamentação: Assim, o regulador teve o cuidado de propor um conjunto de medidas que são vistas pelo mercado como benéficas e de melhoria de informação e qualidade da gestão dos FII, abstendo-se de propor medidas que transformassem no seu todo as características destes produtos de investimento.

Não é demais recordar o impacto que as recentes propostas de alteração de funcionamento dos Fundos de Investimento Imobiliário Abertos na Alemanha que levaram a uma corrida ao resgate de unidades de participação e assim forçaram ao encerramento de um conjunto de FII por não poderem satisfazer todos os pedidos de resgate. Na Alemanha o regulador propôs um sistema em que os investidores seriam obrigados a dar um pré-aviso de um ano para poder resgatar as suas unidades de participação, o que se por um lado dá maior segurança ao gestor dos FII dá menos liquidez ao investimento por parte dos investidores. Esta situação conduziria a um desequilíbrio da situação existente pelo que o regulador se viu obrigado a rever a sua proposta de maneira a acomodar as expectativas por parte de todos os intervenientes. O mercado contudo foi sujeito a mais um sobressalto em termos do seu funcionamento que a posteriori e visto de fora parecia desnecessário.

Assim, ao contrário da alteração recente ao regime fiscal dos FII fechados, considera-se que o objectivo último da presente proposta contribui de facto para uma maior transparência na valorização dos activos dos FII, procurando replicar as melhores práticas internacionais sem prejuízo de as adaptar à nossa realidade particular.