Rendimento, The Key Factor!

Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD









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A performance dos mercados de investimento imobiliário têm vindo a sofrer, no passado recente, o impacto da pior crise económico-financeira mundial desde o final da segunda grande guerra.

Confirmando isso mesmo, dados recentemente divulgados pelo IPD revelam que o seu Índice Global de Investimento Imobiliário, que abrange 23 dos principais mercados imobiliários mundiais, alcançou um retorno total, expresso em moeda local, de -7.3% em 2009, o seu pior registo dos nove anos de história do Índice. A performance obtida combina os impactos de retorno de rendas e do capital, que foram em 2009 de 6,2% e -12,8%, respectivamente.

Centrando a minha atenção sobre as duas componentes de retorno, posso referir que a correcção em baixa do valor dos activos imobiliários foi uma realidade em 21 dos 23 países que compõem o referido Índice. Portugal não foi uma das excepções, e o Índice IPD/Imométrica indicou que o imobiliário nacional devolveu retornos nulos em 2009, o que corresponde ao seu pior registo da série histórica de dez anos. Tal como em outros países, a performance obtida em Portugal teve como principal driver o retorno (valorização negativa) do capital, que no período 2008-2009, acelerou dos -3.3% para -5.7%, como resultado da pressão existente sobre os valores das rendas de mercado, que caíram de modo generalizado nos diferentes sectores de mercado, e da subida dos yields, fruto do reconhecimento de risco acrescido no imobiliário, aliado à dificuldade de acesso a financiamento.

Contrariamente ao retorno do capital, que exibe um comportamento de maior volatilidade, o retorno das rendas é caracterizado por uma maior estabilidade e de que são prova os Índices Global e Português do IPD. Em Portugal este indicador posicionou-se nos 6,1% em 2009, valor idêntico ao obtido nos dois anos anteriores. Se existem mercados analisados pelo IPD, onde retornos de renda robustos permitiram à performance total do imobiliário não entrar em terreno negativo, Portugal é certamente um deles. Aliás, é importante salientar que o nosso mercado tem vindo, ao longo da série história do Índice, a posicionar-se no top 5 dos mercados IPD com melhores níveis de retorno de rendas. Apesar do bom posicionamento passado, Portugal deixou de figurar nesse grupo de excelência em 2009, tendo inclusivamente caído alguns lugares na classificação, o que não deixa de ser elemento de alarme, pois representa um factor de menos atractividade para investidores internacionais, que certamente irão privilegiar mercados com níveis superiores de retorno de rendas.

Ainda que em termos gerais 2009 tenha sido um ano de estabilidade deste indicador para o caso nacional, foi possível identificar alguns sinais de alerta, nomeadamente nos sectores de escritórios e industrial onde o aumento da desocupação produziu efeito negativo sobre o nível de rendas obtido (menor) e custos operacionais suportados (maior) pelos investidores / proprietários, que naturalmente se traduziu numa quebra do retorno proveniente das rendas. Se ao elemento desocupação, adicionarmos aspectos como a maior pressão/capacidade de negociação de rendas por parte do inquilino, que naturalmente se traduz em seu benefício - rendas revistas em baixa, maiores períodos de carência de renda, contribuições para adaptação dos espaços - o cenário fica naturalmente mais cinzento para o investidor.

Considerando que o retorno das rendas assenta em um fluxo de rendimento associado ao arrendamento e ocupação de espaços, da relação com o inquilino, e que resulta, de forma directa da actividade diária do investidor (ao contrário do retorno do capital), o estudo do perfil de rendimento da carteira é essencial. O investidor deverá recorrer a ferramentas de gestão que lhe permitam, entre outros, analisar a estrutura dos contratos de arrendamento, com o objectivo de identificar rendimento em situação de risco e crescimento futuro potencial (sobre ou arrendamentos, períodos de carência, desocupação), analisar o perfil do termo dos contratos (termo, erosão das rendas, impacto da cláusula de quebra de contrato) e avaliar a concentração do rendimento, estabelecendo sempre uma ponte com um outro elemento chave: a qualidade dos inquilinos - em termos de credit rating e respectiva probabilidade de incumprimento.