Surfar a onda espanhola

Por Pedro Pereira Nunes

De acordo com diversas fontes do sector imobiliário, desde revistas da especialidade até aos próprios gestores de fundos internacionais de private equity, há uma grande expectativa de que nos próximos 2-3 anos haja um grande número de oportunidades para investir no sector imobiliário na Europa. A maioria dessas oportunidades apresentará um perfil de risco elevado (típico dos fundos de private equity – IRR de 20-30%). A corroborar esta tese está uma estimativa recente do FMI: entre 58 bancos europeus esperam-se vendas superiores a $2 trillion de activos (incluindo o crédito imobiliário) ao longo dos próximos 2 anos…

As oportunidades de que se fala estarão fundamentalmente relacionadas com a compra de activos à Banca (portfolios de crédito e activos reais já no balanço) e ainda (provavelmente em menor escala) a investidores em distress. No entanto, os bancos europeus, de forma genérica, não estão com problemas de liquidez, mas sim de balanço, tendo uma necessidade imperiosa de cumprir com a (exigente) nova regulamentação bancária – sendo os rácios de capital e de transformação os mais falados (e limitadores à actividade). Nesta medida, a margem que os bancos têm para, no curto-prazo, efectuar uma limpeza de fundo aos seus balanços e avançar com vendas de portfolios em larga escala será, previsivelmente, limitada.

Neste capítulo, importa notar a recente onda de optimismo relativamente ao interesse que Espanha está a despertar nos investidores, havendo mesmo quem considere que este será o país Europeu com mais oportunidades em 2013 (perfil private equity – conforme referido acima). Oxalá assim seja, pois a proximidade de Portugal a Espanha, conjugada com os mais recentes sucessos nas nossas operações de emissão de dívida pública, poderão contribuir para atrair o interesse de alguns dos investidores estrangeiros que venham a operar aqui ao lado.

Para ajudar a que tudo corra pelo melhor em Espanha, será importante que o SAREB (bad bank espanhol) siga uma estratégia de vendas compatível com a situação actual do mercado. Dito assim, parecerá simples, mas a mim afigura-se complexo. A questão central será, quanto a mim, encontrar o nível de preços de venda que permita o equilíbrio entre um máximo para atrair investidores e um mínimo que limite o aumento das dificuldades (por via do aprofundar da queda dos preços) aos bancos e promotores/investidores (ainda na posse de activos em venda com dívida associada). Será fácil? Não sei. Do pouco que li a respeito deste tema, as notícias poderiam ser mais animadoras – diz-se que o SAREB estará a definir um nível de preços algo acima daquele que permitirá atrair investidores.

Será interessante para Portugal seguir com atenção o que se irá passar em Espanha ao longo das próximas semanas/meses.

Apesar dos fundamentais dos dois países serem diferentes, será possível “atrelar” o nosso pequeno mercado imobiliário ao de Espanha? Fica a dúvida.