O imobiliário assaltou o turismo

Por Rui Soares Franco

ruioreysfranco@hotmail.com

Consultor em Turismo e Hotelaria





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Cecília Meireles, mesmo antes de abandonar o Governo, lançou uma campanha que visa aumentar a quota de mercado de turismo residencial de Portugal, no mercado internacional. Para tal, aproveitou as condições especiais existentes para estrangeiros que queiram adquirir residência, temporária ou permanente, em Portugal. O Turismo de Portugal criou um portal www.livinginportugal.com como instrumento desta promoção, onde os interessados poderão consultar todas as condições e todas as informações de que necessitam para poderem comprar casa em Portugal.

Até aqui, tudo bem. Existe um excesso de oferta que importa “escoar” e, como o mercado interno está parado, há que estimular o mercado externo, mau grado a forte concorrência de Espanha e do Norte de África.

O que se condena é a forma como o programa foi lançado, utilizando o Turismo Residencial como o grande alavancador do turismo nacional o que, quanto a mim, está completamente errado.

Importa recuar no tempo para se perceber um pouco o papel dos aldeamentos turísticos, dos apartamentos turísticos e dos conjuntos turísticos no desenvolvimento do turismo nacional.

Com o quadro legal de 1986/1989, foi consolidada a figura jurídica denominada “afectação à exploração turística” das camas turísticas, conceito este lançado no primeiro regulamento da actividade turística, datado de 1970 (Decreto 61/70). Com esta figura jurídica pretendeu-se incrementar uma componente meramente imobiliária nos empreendimentos turísticos que minimizasse o risco do investimento sem pôr em risco a sua vocação turística.

Foi criada uma quota de 50% das camas turísticas afectas à exploração turística nos Aldeamentos, sendo nos blocos de apartamentos exigido, para além dos 50% de apartamentos afectos, um mínimo de 10 apartamentos por bloco. Nos Hotéis Apartamentos, 70% dos apartamentos teriam que se manter afectos à exploração turística.

Com estas normas pretendia-se assim, não só minimizar os riscos da operação permitindo um auto-financiamento da mesma, mas também criar ocupação quase permanente nas unidades que não espelhassem uma ideia de abandono sobretudo nas épocas baixas e/ou de menor ocupação e permitissem rentabilizar alguns dos serviços obrigatórios para os exploradores dos empreendimentos.

No entanto, muitas empresas utilizaram estas particularidades legais para, de forma camuflada, desenvolverem os seus projectos imobiliários em zonas de utilização turística. Construíam os seus aldeamentos, blocos de apartamentos turísticos e até hotéis apartamentos e, depois, mudando apenas o tipo de uso do construído, transformavam-nos em urbanizações entregando a gestão das infra-estruturas às Câmaras Municipais ou simples blocos de apartamentos para venda. Como se, de repente, perdessem a sua vocação turística. Certamente que todos nós conhecemos casos destes.

O quadro legal de 1997, veio agravar a situação, com a alteração de 50% das camas afectas à exploração turística, para 50% das unidades de alojamento, vendo-se então aldeamentos com T0/T1 afectos à exploração turística e grandes unidades para venda desvirtuando a relação 50/50 das camas entre o turístico e o residencial. Ou seja, o imobiliário assaltou o Turismo.

Com o actual quadro legal ainda piorou mais, porquanto todas as unidades estão afectas à exploração turística mas todas podem ser utilizadas pelos proprietários mediante contrato com a entidade exploradora. Só que nesta legislação, os proprietários terão que pagar sempre, como condomínio, o serviço turístico, utilizem-no ou não.

O que está em causa é a adulteração do fim turístico destes empreendimentos e, obviamente, a utilização abusiva de terreno de cuja utilização turística pouco ou nada tem.

E é neste contexto que ponho em causa o lançamento de uma campanha para venda de casas no mercado externo utilizando o factor turístico como aliciante.

Para além de não concordar com a terminologia de Turismo Residencial (turista é o não residente), este produto tem-se servido do Turismo para a sua promoção imobiliária, quando o contrário é que estaria correcto.

No entanto, existem alguns casos em que o chamado turismo residencial contribuiu para o aparecimento de estruturas turísticas relevantes para a consolidação de destinos em Portugal. Estou a falar, por exemplo, no golfe. Já num anterior artigo referi que Portugal está reconhecido como o destino de Golfe nº 1 a nível mundial. Quem o afirma é a Irlanda que é, efectivamente, uma potência nesta área. O seu desenvolvimento iniciou-se nos anos 60 e para a sua consolidação muito contribuiu o turismo residencial numa relação biunívoca entre estas duas realidades. A presença de um campo de golfe no espaço dos aldeamentos turísticos ou conjuntos turísticos criou uma mais-valia na componente imobiliária que permitiu a concretização do referido campo que, em Portugal, só seria realizável desta forma. Efectivamente, não possuímos um mercado interno de golfe suficiente para viabilizar o campo de golfe e só desta forma o mesmo poderá ser rentável.

Esta é apenas uma excepção que não confirma a regra. Espero que esta campanha sirva apenas para vender o existente e não funcione como incremento a esta adulteração de conceitos.

Entendo que, se cada player desempenhar bem o seu papel todos lucrarão com isso e o País agradece.