Por Pedro Pereira Nunes
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Da parafernália de produtos financeiros que os “criativos” da banca têm inventado, proponho analisar um que, não sendo de todo novidade, creio que a curto-médio prazo poderá desempenhar um papel de relevo crescente nas economias ocidentais. À primeira vista, este produto poderá ser classificado como “para esquecer”, senão vejamos: está exposto ao risco imobiliário e implica o aumento de dívida das famílias! Dito isto, devo dar o texto por terminado ou ouso continuar? Arrisco continuar…
Tal produto poderá ser um complemento de reforma para muitas pessoas que vêem a sua subsistência cada vez mais limitada após uma vida inteira de trabalho e descontos.
Estou a falar de Reverse Mortgages.
Conceito
O termo anglo-saxónico Reverse Mortgage (ou Equity Release Scheme) pode ser (livremente) traduzido para português como Hipoteca Inversa, ou Contra-Hipoteca (doravante designado abreviadamente por RevM). RevM é um produto financeiro complexo que se caracteriza por ser um empréstimo que se contrai dando como colateral um imóvel (e respectiva hipoteca), que terá de ser habitação própria permanente, e que não obrigará à sua amortização enquanto o Devedor residir no mesmo.
Com uma RevM, uma pessoa pode converter parte do valor da sua habitação (equity) em dinheiro, sem que para tal tenha de a vender ou sequer pagar qualquer prestação ao Banco.
Tipicamente, o dinheiro que se obtém com uma RevM pode ser entregue de uma das seguintes formas:
Independentemente da forma como o dinheiro originado pela RevM é entregue ao Devedor, geralmente essa pessoa não tem de amortizar nenhuma quantia até morrer, sair de forma permanente de sua casa ou mudar-se para um lar/similar.
A RevM é direccionada, por regra, às pessoas que reúnam as seguintes condições:
Para além da RevM, importa mencionar que há outras opções para converter o equity retido na habitação própria:
As soluções acima apresentam graus de exposição diferentes a riscos distintos, umas obrigando ao endividamento outras não, umas permitindo manter a residência, enquanto outras implicam mudar de casa. São alternativas com impactos fiscais particulares e destinadas a perfis diferentes (idade, valor do imóvel, situação patrimonial, posição face ao risco de mercado, …).
Exemplo de RevM com entrega do dinheiro em mensalidades constantes:
No exemplo acima, pode-se ver a evolução da dívida e equity no imóvel ao longo do tempo. Se em vez de mensalidades constantes o banco entregasse 50% do valor do imóvel no momento 0, então, mantendo as restantes condições constantes, a dívida alcançaria o valor do imóvel no ano 10 (situação de equity negativo). Por comparação, no caso das mensalidades constantes, a dívida demoraria 15 anos a alcançar o valor do imóvel.
Comparação com Crédito à Habitação
Para melhor perceber a mecânica da RevM, apresenta-se abaixo um quadro comparativo entre este produto e um trivial Crédito à Habitação.
Na 2ª parte deste artigo, numa próxima oportunidade,, farei uma breve análise ao mercado de RevM e tentarei enquadrar este produto na realidade de Portugal.
Da parafernália de produtos financeiros que os “criativos” da banca têm inventado, proponho analisar um que, não sendo de todo novidade, creio que a curto-médio prazo poderá desempenhar um papel de relevo crescente nas economias ocidentais. À primeira vista, este produto poderá ser classificado como “para esquecer”, senão vejamos: está exposto ao risco imobiliário e implica o aumento de dívida das famílias! Dito isto, devo dar o texto por terminado ou ouso continuar? Arrisco continuar…
Tal produto poderá ser um complemento de reforma para muitas pessoas que vêem a sua subsistência cada vez mais limitada após uma vida inteira de trabalho e descontos.
Estou a falar de Reverse Mortgages.
Conceito
O termo anglo-saxónico Reverse Mortgage (ou Equity Release Scheme) pode ser (livremente) traduzido para português como Hipoteca Inversa, ou Contra-Hipoteca (doravante designado abreviadamente por RevM). RevM é um produto financeiro complexo que se caracteriza por ser um empréstimo que se contrai dando como colateral um imóvel (e respectiva hipoteca), que terá de ser habitação própria permanente, e que não obrigará à sua amortização enquanto o Devedor residir no mesmo.
Com uma RevM, uma pessoa pode converter parte do valor da sua habitação (equity) em dinheiro, sem que para tal tenha de a vender ou sequer pagar qualquer prestação ao Banco.
Tipicamente, o dinheiro que se obtém com uma RevM pode ser entregue de uma das seguintes formas:
- Prestação única (“lump sum”);
- Prestações regulares (e.g.: mensalidades);
- “Linha de crédito” que permite que se levante o dinheiro à vontade do Devedor;
- Combinação das anteriores.
Independentemente da forma como o dinheiro originado pela RevM é entregue ao Devedor, geralmente essa pessoa não tem de amortizar nenhuma quantia até morrer, sair de forma permanente de sua casa ou mudar-se para um lar/similar.
A RevM é direccionada, por regra, às pessoas que reúnam as seguintes condições:
- Ter mais de 60 anos (depende dos produtos e países);
- Ser proprietário do imóvel onde reside;
- O imóvel onde reside não ter qualquer hipoteca (ou se tiver, a dívida correspondente terá de ser integralmente saldada de modo a permitir que a única hipoteca registada seja a relativa à RevM);
Para além da RevM, importa mencionar que há outras opções para converter o equity retido na habitação própria:
- Home Reversion Plan – implica a venda da totalidade ou parte do imóvel por um valor descontado de acordo com a idade do Devedor, o qual mantém a sua residência. Esta opção não cria qualquer dívida nem obriga ao pagamento de qualquer renda, mantendo no entanto a responsabilidade pelos encargos relacionados com o imóvel do lado do Devedor (impostos e manutenção). No momento da venda do imóvel, o Devedor (ou seus herdeiros) ficam com os proveitos da venda correspondentes à % da sua propriedade.
- Sale & Leaseback – implica a venda do imóvel a um terceiro ao mesmo tempo que se celebra um contrato de arrendamento. Esta solução permite a venda da totalidade do imóvel de uma só vez, mas obriga ao pagamento de renda para manter a residência no imóvel.
- Home Equity Loan – implica pedir empréstimo a um banco dando como colateral o imóvel, em condições substancialmente menos onerosas que o HI, no entanto, esta modalidade obriga ao pagamento de prestações mensais para pagamento de juros e amortizações da dívida.
- Venda do imóvel e mudança de residência – solução mais simples mas que implica mudança de residência.
As soluções acima apresentam graus de exposição diferentes a riscos distintos, umas obrigando ao endividamento outras não, umas permitindo manter a residência, enquanto outras implicam mudar de casa. São alternativas com impactos fiscais particulares e destinadas a perfis diferentes (idade, valor do imóvel, situação patrimonial, posição face ao risco de mercado, …).
Exemplo de RevM com entrega do dinheiro em mensalidades constantes:
No exemplo acima, pode-se ver a evolução da dívida e equity no imóvel ao longo do tempo. Se em vez de mensalidades constantes o banco entregasse 50% do valor do imóvel no momento 0, então, mantendo as restantes condições constantes, a dívida alcançaria o valor do imóvel no ano 10 (situação de equity negativo). Por comparação, no caso das mensalidades constantes, a dívida demoraria 15 anos a alcançar o valor do imóvel.
Comparação com Crédito à Habitação
Para melhor perceber a mecânica da RevM, apresenta-se abaixo um quadro comparativo entre este produto e um trivial Crédito à Habitação.
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