O plano de ordenamento territorial de Bogotá e o mercado imobiliario - Parte II

Por Bruno Lobo
Administrador, Avenida Capital
PhD, Columbia University in the City of New York., M.Arch Technical University of Lisbon





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No último artigo que aqui escrevi, falei um pouco sobre o ritmo de crescimento de Bogotá e sobre o POT em desenvolvimento. Hoje, proponho discutir um pouco sobre o mesmo.

Adiantava que as propostas mais controversas, apresentadas pelo Presidente da Câmara, foram:

a) Densificar em vez de expandir: O novo POT tenta limitar a expansão das periferias e direccionar o investimento imobiliário para uma área denominada como ‘Centro Ampliado’ com cerca de 11.000 hectares, para onde aprova cerca de 31,5 milhões de metros quadrados adicionais de área de construção com flexibilização das normas urbanísticas como aumento significativo dos índices de ocupação e construção permitidos com alturas médias de 15 e 25 pisos (Figura 2).

Figura 2 'A Bogotá que quere Petro’ in El POT de la Discordia, Revista Semana, 1 de Junho de 2013.

Habitação social: Para incentivar a produção de habitação social, o POT determinou que as licenças de construção aprovadas pela cidade em terrenos urbanizáveis deveriam ser 30% de habitação social e 20% em terrenos classificados para renovação urbana. A habitação social poderia ser construída no mesmo lote, em outros lotes ou através do pagamento de taxas.

Usos mistos: O POT modificou a tradicional segmentação funcional dos modelos de ordenamento anterior reflectida da diferenciação sócio-económica existente entre zonas da cidade, ao propor que em qualquer bairro, independentemente do uso predominante, sejam permitidos usos institucionais (universidades, saúde, cultura) e comerciais. Propõe também que em qualquer edifício, independentemente do seu uso predominante, seja permitido ocupar o piso térreo e primeiro piso com comércio.

Transporte Automóvel: Para promover o uso do transporte colectivo e melhorar a mobilidade urbana, o POT substitui os anteriores mínimos lugares de estacionamento exigidos por uso por máximos, limitando a construção de parques de estacionamento privados.

Instrumentos de financiamento e cargas urbanísticas: O POT requer que a maioria das redes de infraestrutura pública sejam pagas pelos promotores imobiliários. Requer também que, sempre que o índice de construção seja superior a 2.5, sejam cedidas áreas para zonas verdes, vias e equipamentos urbanos. Se a área a ceder for inferior a mil metros quadrados, as cessões podem ser efectuadas em outras zonas ou serem pagas uma taxa a um fundo usado para a construção de equipamentos públicos.

Desde a sua promulgação, o POT foi alvo de fortes críticas e elogios focados nos seus aspectos normativos e processuais. Entidades académicas e profissionais pronunciaram-se contra o modelo de ordenamento previsto. Referiram que a estrutura urbana existente já contém densidade suficiente e que a cidade deve continuar a expandir-se para Norte e Ocidente, criando vários centros e núcleos urbanos em oposição ao conceito de ‘Centro Ampliado’ singular proposto pelo plano. A administração local argumentou que a infraestrutura requerida pela expansão urbana não era sustentável, e que a renovação do centro representava um uso mais eficiente das infraestruturas existentes.

Foi também referido que as novas densidades e alturas aprovadas contribuiriam para alterar irreversivelmente a imagem urbana e carácter dos bairros históricos da cidade que progressivamente seriam substituídos por construções em altura. Adicionalmente, a zona do ‘centro ampliado’ não continha os equipamentos públicos necessários e que o preço do solo é demasiado alto para que mais-valias geradas pelos novos projectos os pudessem financiar. A adminstração local argumentou que as novas regras protegiam os imóveis com valor patrimonial e que as mais-valias requeridas resultaram numa descida dos preços do solo.

A proposta de permitir usos de solo comerciais em bairros exclusivamente residenciais e limitação de parques de estacionamento também gerou forte oposição. Apesar de ter declarado que o objectivo da proposta era permitir somente actividades comerciais de baixo impacto que incentivasse o comércio de rua e diminuísse a necessidade de utilização do automóvel, vários sectores da sociedade argumentaram que os usos mistos criavam conflitos de ocupação e contribuíam para desvalorizar os imóveis.

Por último, as cargas urbanísticas propostas provocaram fortes críticas por parte das associações profissionais associadas à construção. De acordo com vários estudos realizados, as cargas inviabilizavam grande parte dos projectos em execução e fariam Bogotá perder competitividade. O secretário de planeamento respondeu às críticas referindo que as cargas eram requeridas apenas em lotes em que os índices tinham sido aumentados significativamente e que a relação entre ambos permite que a viabilidade económica dos empreendimentos melhore caso os promotores optem pelo uso na nova edificabilidade e pagamento das cargas urbanísticas exigidas.

Na prática, as várias polémicas geradas em torno do POT durante o seu período de discussão e pós promulgação originaram uma retracção real da actividade imobiliária na cidade. De acordo com o instituto nacional de estatística, as novas licenças de construção concedidas em Bogotá passaram de representar 41% do total nacional em 2008 a 31% em 2012 e 18% no primeiro trimestre de 2013. De acordo com a CAMACOL, entre Janeiro e Abril de 2013, a construção de habitação social na cidade caiu 10% enquanto no resto do País aumentou 27% relativamente ao mesmo período no ano anterior.

O processo de aprovação do POT e impacto no mercado imobiliário local ilustra a necessidade de concertação entre entidades públicas e privadas na regulação dos usos de solo e actividade imobiliária. A ausência de diálogo criou uma incerteza normativa que originou uma retracção pronunciada da actividade construtiva. A expectativa de uma mudança acentuada das possibilidades construtivas e cargas urbanísticas levou os promotores e investidores a optar por esperar por quase um ano pela promulgação do plano antes de realizar novos investimentos.

Embora o modelo de crescimento e repartição de custos e benefícios proposto pelo POT fosse adequado, o processo escolhido para o implementar inviabilizou a sua execução. As mudanças propostas foram demasiado drásticas e não foi promovido um processo de concertação que permitisse um ajustamento progressivo ao novo modelo. Um modelo de implementação alternativo, mais focado em projectos urbanos específicos suportados por investimento público em diálogo com o sector privado teria mais possibilidades de promover uma mudança progressiva dos usos no centro e realinhamento da estratégia das construtoras e investidores.