NOIR, a nova filosofia de investimento

A crise não está ultrapassada mas os indicadores estão a melhorar. O imobiliário está a recuperar, o que algum dia teria de acontecer, ajudado pela recuperação dos índices de confiança e pelo investimento estrangeiro, que procura maiores níveis de rendibilidade... são boas notícias, mas os agentes devem olhar para o futuro e perguntar-se em que medida a actual conjuntura se manterá.

À cabeça dos factores mais importantes que poderão alterar a conjuntura actual temos a crise grega. Já todos estamos um pouco cansados de ouvir falar da Grécia e dos seus problemas económico-financeiros, que parecem tão distantes, e da dimensão do problema social que está a afectar aquela nação. Contudo, apesar de distante, o risco de contágio é real.

Se o acordo não for atingido e a Grécia for excluída do Euro é difícil prever o que acontecerá mas eu adianto aqui dois cenários possíveis:

1. A saída da Grécia é seguida pela sua recuperação económica e pela melhoria das suas condições sócio-económicas;
2. A saída da Grécia é seguida por um período de caos e falência das instituições públicas e privadas do país, o que gerará instabilidade não só na Grécia como na Europa que consequentemente terá um estado falido na sua fronteira com o Médio Oriente.

Em ambos casos, a credibilidade do Euro será afectada e o seu estatuto de moeda de reserva revisto, pois a coesão do projecto será posta em causa. A consequência directa deste acontecimento será uma maior pressão sobre o valor da moeda e sobre o risco da dívida soberana dos países membros. Mas regressando aos cenários acima enumerados, teremos:

• No primeiro cenário, os restantes países da zona Euro, e respectivas forças políticas, que vivem tempos de maior ou menor austeridade olharão para a Grécia e pensarão: porquê e para quê este modelo de crescimento? Porque não voltar a ter a política monetária como instrumento de gestão económica?
• No segundo cenário, as ondas de choque da falência de um país da zona Euro vão chegar aos seguintes elos mais fracos, Portugal incluído... e os políticos dirão que foi azar, que a almofada financeira irá acabar se não se fizerem mais sacrifícios, etc. mas no final, e mesmo com a ajuda do Banco Central Europeu (que esperemos que na altura não vire as costas ao Costa!!), o risco da dívida pública aumentará e os juros exigidos pelos investidores / financiadores do estado Português também.

Ou seja, ou voltaremos a ser vistos como um país pequeno e periférico, mesmo que simpático e governável, ou como um dos elos mais fracos de uma união monetária fragilizada pela falta de coesão e solidariedade entre os seus membros. Em todo o caso, o período recente de taxas de juro baixas poderá ter os dias contados e como tal interessa reposicionar as carteiras de investimento em conformidade. Neste contexto, factores como oferta de espaço, taxas de ocupação, infraestruturas de acessibilidade, produtividade da mão-de-obra... e todos os outros factores determinantes na decisão de investimento tornam-se menos importantes pois o aumento das yields irá afectar por igual todos os activos da carteira.

Deixo pois aqui uma reflexão sobre este assunto: tendo em consideração a evolução da pirâmide demográfica, os hábitos de consumo, a manutenção da população activa mais tempo no mercado de trabalho, o comércio electrónico, etc, no Reino Unido cunhou-se de "NOIR" - Not Office, Industrial or Retail - a nova filosofia de investimento. Aplicando esta filosofia a Portugal, tenho algumas dúvidas sobre o Industrial, mas concordo com a visão que serão os segmentos alternativos do imobiliário que terão maior crescimento no futuro e oferecerão alguma diversificação e protecção de valor em períodos de instabilidade.

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Por Ricardo Pereira

inPROP Capital Fund