Num artigo anterior, falávamos sobre a política britânica para o sector da habitação e da necessidade da oferta corresponder aos níveis previsto de procura. Como fazê-lo?
Para aumentar o nível de oferta e criar um mercado residencial mais eficiente que construa as casas que a população necessita a preços acessíveis nas localizações desejadas, o Governo Britânico propõe as seguintes soluções:
- Aumentos substanciais nos orçamentos dos governos locais para reforçar os seus departamentos de urbanismo e investir em infraestrutura urbana; e um sistema de planeamento mais eficiente e ágil que promova maiores densidades residenciais em zonas urbanas estratégicas baseado num diagnóstico das necessidades reais de cada municipalidade baseado num processo de licenciamento mais curto e previsível.
- Criação de medidas que incentivem os promotores a construir e penalizem a venda de lotes após a obtenção de novas licenças de construção, incluindo a redução do prazo de validade das licenças de construção de três anos para dois, assim como a tributação sobre lotes com licença onde a construção não seja iniciada.
- Para diversificar o mercado imobiliário, o Governo propõe a criação de vários programas para assistir pequenos e médios promotores, construtores e a criação de condições para atrair investimento institucional para o mercado residencial.
- É também proposta a criação de vários programas para suportar a construção de edifícios de arrendamento, e profissionalização do sector.
A reação ao plano estratégico foi em geral negativa, considerado insuficiente, desadequada e direcionado primordialmente ao eleitorado Conservador. O diagnóstico foca-se excessivamente no problema da oferta privada sem detalhar a sua distribuição por segmentos e localização das novas habitações. Neste sentido, atribui exclusivamente ao sector privado a responsabilidade da produção da habitação e não contém uma visão espacial ou qualitativa da sua localização relativamente ao tipo de habitações construídas. Embora identifique as limitações do sistema de planeamento, as soluções apresentadas não resolvem a dificuldade de viabilizar projetos residenciais dirigidos aos segmentos mais baixos nem apresentam estratégias urbanas que permitam aumentar a densidade das novas construções que continua a ser das mais baixas da Europa (ver figura 3.).
Figura 3. Densidade média ponderada em cidades Europeias
No cerne da questão mantêm-se as lacunas há muito identificadas no sistema de planeamento e na obtenção das licenças de construção. O preço excessivo dos lotes nas áreas de maior procura torna a viabilidade dos projetos residenciais vulnerável, o que impede a construção de habitações a preços acessíveis na medida em que são permitidas negociações com base em compensações. Este sistema permite justificar os preços altos dos lotes, viabilizando a construção de habitações dirigidas aos segmentos mais altos, o que constitui cada vez uma fonte importante de financiamento dos governos locais.
Para contrariar esta tendência seria necessária uma estratégia diversificada que limitasse a possibilidade de negociar as compensações requeridas pelos municípios por forma a que a necessidade de construir habitação a preços acessíveis se refletisse nos preços dos lotes. O processo de planeamento teria também de ser bastante mais curto e previsível incentivando maiores densidades urbanas, nomeadamente em redor das infraestruturas de transporte publico. É também necessário reforçar o papel das empresas públicas e associações na promoção de habitação a preços acessíveis e na disponibilização de terrenos de modo a promover um melhor alinhamento entre a procura e a oferta que seja capaz de contrariar as insuficiências do mercado habitacional no Reino Unido.
Referências:
1.https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/590043/Fixing_our_broken_housing_market_-_housing_white_paper.pdf
2.https://www.theguardian.com/business/2017/feb/07/housing-market-government-white-paper-sajid-javid
3.http://www.telegraph.co.uk/property/house-prices/government-launches-revolutionary-white-paper-fix-housing-crisis/
4.http://www.rics.org/uk/news/news-insight/comment/housing-white-paper/
5.http://www.telegraph.co.uk/pensions-retirement/financial-planning/820000-house-big-nowhere-move/
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Por Bruno Lobo
Managing Director - Real Estate Europe, AECOM Capital
PhD Columbia University, in the City of New York.
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