A obrigatoriedade de obtenção de um certificado energético para venda de uma fracção de habitação tornou-se obrigatória desde o ano de 2013, ao abrigo de uma Directiva Comunitária relativa a eficiência energética.
O documento contém informação relativa às características do consumo de energia associado à climatização, desta forma capacitando o cidadão na adopção de práticas ambientais mais responsáveis. Quanto à sua validade, o certificado apresenta um prazo de 10 anos para edifícios de habitação.
Passados quase 5 anos desde a entrada em vigor do diploma, que efeito poderá ter uma melhor classificação energética no valor de uma habitação? É essa questão que hoje se pretende obter resposta.
Consultando informação em portais de imobiliário, é possível extrair elementos sobre a oferta actual no mercado, através de “webscraping”. É importante relembrar que toda a informação presente em websites que não expressem nas respectivas condições de utilização a não permissão da utilização de meios de extracção robotizada para outros fins que não sejam os contidos na publicação do próprio anúncio, é considerada pública e pode ser extraída, organizada e tratada.
Foi recolhida informação sobre 3.600 resultados referentes a uma pesquisa de apartamentos entre os 90 e os 120 m2 em todas as freguesias de Lisboa. Os resultados encontram-se espelhados no gráfico seguinte:
Na realidade aparenta haver correlação entre o preço € /m2 do imóvel em oferta com a classificação energética do mesmo, com excepção dos imóveis isentos e de classe G que estão muito valorizados.
Esta excepção pode, eventualmente, ser explicada pelo facto de se tratar de imóveis “antigos” e não de imóveis “velhos” ou seja apartamentos inseridos em edifícios antigos, com traça arquitectónica e em que se esteja a considerar o valor potencial. Já no caso dos isentos, a maior parte refere-se a 3D de edifícios a serem construídos pelo que estão igualmente valorizados.
Vejamos agora o caso do Porto, de onde foi extraída informação sobre 5.000 imóveis actualmente em oferta no mercado:
Com algumas excepções, a conclusão que se retira da informação recolhida é idêntica à de Lisboa, com uma descida do valor € /m2 por classificação energética. Na realidade, observando os valores pedidos € /m2 por tipologia de apartamento, rapidamente se conclui que genericamente, os apartamentos em venda com pior classificação energética apresentam preços pedidos inferiores para todas as tipologias em venda:
Conclui-se, assim, que é possível determinar um factor de homogeneização para a qualidade construtiva do imóvel e exposição solar. Contudo, estes factores não são sinónimo de qualidade arquitectónica nem de vistas nem de outras especificidades que estão para além das referidas nos anúncios e que são determinantes para a determinação do valor da propriedade.
A tecnologia em questão de “webscrapping” e a era actual em que vivemos do “Big Data” facilita bastante a actividade do Perito Avaliador Imobiliário e na extracção de informação comparativa de mercado. No entanto, a realidade actual ainda nos mostra que existem claras limitações sendo ainda necessária a intervenção humana nas avaliações. Embora a “Big Data” possa fazer dissipar o erro pela amostra, não seria correcto estabelecer coeficientes médios de homogeneização para os parâmetros analisados a uma escala nacional ou mesmo municipal. Os estudos têm de ser feitos a nível local e têm de ser periódicos.
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Por Eduardo Couto
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