O efeito da yield no valor de uma casa

A transformação do sector da habitação num negócio de rentabilidade que não se cinge ao puro arrendamento para fins residenciais tem originado uma valorização do mercado. Parece inegável. O aumento do negócio do Alojamento Local no centro das cidades, como são claros exemplos Lisboa e Porto, tem contribuído para um aumento dos preços. Mas na prática, e do ponto de vista financeiro, como é que tal valorização ocorre?

Tomemos por mero exemplo, um apartamento T1 com 50 m2, bem localizado em Lisboa (Baixa, Chiado, Príncipe Real, etc.). Facilmente nos tempos que correm, um apartamento com esta localização conseguirá um preço médio diário, numa exploração turística, de € 80 e uma taxa de ocupação anual de 70%. Gerará, assim, receitas anuais na ordem dos € 20.000. São estimativas até algo pessimistas mas servem para o exercício em questão.

Se aplicarmos uma yield de 5%, obtemos um potencial valor de mercado para o apartamento em questão de mais de € 400.000, o equivalente a quase € 8.200 /m2. Se porventura o apartamento tiver menos de 50 m2, o valor por m2 será ainda superior porque não será uma área ligeiramente inferior que irá afectar a rentabilidade da exploração turística do imóvel.

Em condições "normais", um apartamento deste tipo poderia valer tranquilamente metade. Desta forma, conseguem-se justificar asking prices acima de € 3.500 /m2 para este tipo de imóveis, inclusive carenciados de obras totais. Porque numa lógica de exploração turística, o potencial de valorização por efeito da yield é grande.

Ademais, nos tempos actuais, obter um investimento de renda fixa, com risco relativamente reduzido e que consiga gerar uma rentabilidade bruta anual de 5% não é fácil. Logo, não deixa de ser apetecível a muitos. Mas os riscos estão lá e são vários:

• Nunca esquecer que a yield é bruta. Há que descontar custos relacionados com a exploração e a propriedade, para além do impacto fiscal;
• O apartamento terá sempre um valor intrínseco, independente do potencial de rentabilização por via de uma exploração turística. Vejamos: para se manter um potencial valor de mercado de € 8.200 /m2, para um arrendamento habitacional ter-se-ia de cobrar uma renda de € 1.700 /mês, isto para um T1 com 50 m2...
• Assim se entende, também, o porquê de tamanho aumento das rendas no mercado. Perante negócios alternativos que geram retorno superior, é natural que o mercado se adapte.

Em suma, o efeito da yield no valor de uma casa é notório. No imobiliário, estávamos todos mais que preparados para assumir este racional no chamado commercial real estate (escritórios, lojas para arrendamento) mas não tanto na habitação, até pela quase inexistência de mercado de arrendamento. A introdução de uma lógica de rentabilidade de um investimento numa casa, sem estar estritamente assente numa compra para revenda, veio alterar um pouco o paradigma da valorização do sector residencial.

Bons negócios (imobiliários)!

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Por Gonçalo Nascimento Rodrigues

Main Thinker, Out of the Box