Notas de desalento e esperança no actual contexto imobiliário - II

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados







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III – Os Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional

Encontra-se disponível, desde Janeiro de 2009, um instrumento legal que, a meu ver, pode ser uma ferramenta de extraordinária rentabilidade para o investimento imobiliário do parque habitacional das cidades, ao mesmo tempo que permite a sua rentabilização e conservação (adiando, para melhores dias, as obras profundas de reabilitação).

Trata-se dos Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH), instituídos pelo Orçamento do Estado para 2009. Estes veículos, como é sabido, foram criados no início da actual crise financeira com o intuito de ajudar os bancos, possibilitando que estes eliminassem dos seus balanços os volumes - que se antecipavam imensos - de crédito hipotecário malparado, adquirindo os imóveis aos proprietários em dificuldades de cumprimento, e arrendando-lhos de volta, mediante rendas mais baratas que a prestação do crédito, juntamente com uma opção de compra dos mesmos.

O regime fiscal destes fundos é verdadeiramente excepcional, e, pese embora já seja conhecido, vale a pena recordá-lo: se cumpridos os requisitos fundamentais que os distinguem dos demais FII (75% do activo ser constituído por imóveis, situados em Portugal, destinados a arrendamento para habitação permanente e, após um ano de actividade, ter um activo com o valor mínimo de € 10M), os FIIAH constituídos até 31 de Dezembro de 2013 gozam, entre outras, das seguintes isenções (totais):

- IRC, em todos os rendimentos obtidos, de qualquer natureza;
- IRS ou IRC, conforme aplicável, relativamente aos rendimentos (dividendos) obtidos pelos titulares de unidades de participação nos FIIAH, excepto as mais-valias resultantes da respectiva alienação;
- IMT, na aquisição de imóveis destinados a arrendamento para habitação permanente;
- IMI, relativamente aos imóveis que integrem a carteira do FIIAH e se destinem a arrendamento para habitação permanente;
- Isenção de taxas de supervisão relativamente à sociedade gestora do FIIAH.

O referido regime vigora até 31 de Dezembro de 2020. A partir desta data, será aplicável o regime geral dos FII.

Não obstante o carácter verdadeiramente extraordinário do regime fiscal aplicável aos FIIAH, estes tiveram muito pouca disseminação, existindo apenas cinco em actividade: quatro de bancos - BANIF, BES, e Caixa - e apenas um particular - CA Arrendamento Habitacional, representado e gerido por Square Asset Management – SGFII, S.A. Quais as razões deste insucesso? A meu ver existem duas fundamentais:

- Os FIIAH foram, e são, associados à banca, tendo-se assumido que não são estruturas adequadas para particulares; e
- Os investidores imobiliários, historicamente, não têm querido apostar no arrendamento habitacional, porque as taxas de incumprimento são muito elevadas, e o processo judicial de recuperação dos imóveis em caso de incumprimento é muito demorado.

O primeiro motivo não tem razão de ser: os FIIAH podem ser constituídos por particulares. Aliás, do ponto de vista do investidor adquirente de UPs, os FIIAH constituídos pelos bancos não parecem ser um negócio rentável, uma vez que os imóveis que integram os seus activos são justamente compostos por arrendamentos a inquilinos com comprovada falta de solvabilidade.

A segunda razão, embora tenha algum peso, deve ser convenientemente relativizada (sobretudo quando confrontada com os benefícios fiscais dos FIIAH): os arrendatários devem ser escolhidos criteriosamente, se possível fazendo uma investigação do histórico financeiro de cada um, e devem ser pedidas as garantias que, de resto, já são normais em qualquer país europeu, designadamente, em Espanha, onde é normal os senhorios pedirem uma garantia bancária de um ano de rendas. No caso Português, e segundo a nossa experiência, uma garantia de 8 ou 10 meses de renda deve cobrir a maior parte do tempo envolvido no processo de recuperação dos imóveis por falta de pagamento de rendas (3 meses desde a data de falta de pagamento da primeira renda, envio de notificação ao inquilino para resolução do contrato + 3 meses após a notificação em que o inquilino pode cessar a mora pagando as rendas em atraso acrescidas de uma penalidade de 50% + dois meses para a execução para entrega do imóvel estar concluída).

IV – Exemplo Prático

Assim, e face ao exposto, cremos que os FIIAH são a opção mais adequada para estruturar um investimento relevante em património de qualidade nos centros das cidades. Damos, como exemplo, a aquisição, por um conjunto de investidores, de um portfolio de cinco prédios, no centro de Lisboa.

A operação faz-se adquirindo prédios com arrendamentos antigos e por essa via negociando descontos substanciais no preço. Por forma a reduzir ainda mais o esforço de capital, poder-se-á associar os proprietários vendedores ao investimento, acordando pagar-lhes uma parte do preço em UPs.

Seleccionam-se prédios com poucos arrendatários antigos na proporção de fracções vazias, permitindo o arrendamento imediato destas últimas, a preços de mercado, após a realização de obras de recuperação que as tornem aptas para ser arrendadas. Em simultâneo, e com tempo, faz-se a gestão dos inquilinos antigos, designadamente actualizando-lhes as rendas, negociando a saída, e/ou procurando formas legais de terminar os respectivos contratos.

Pensamos que um público-alvo interessante para este género de oferta podem ser as faixas etárias mais jovens, que querem morar no centro da cidade, mas se deparam com um mercado de arrendamento altamente inflacionado e com muito pouca oferta.

Nos próximos artigos abordaremos temas relacionados com os arrendamentos antigos e a reabilitação urbana. Entretanto, faço a minha adaptação das palavras institucionais do Gonçalo e desejo a todos excelentes negócios imobiliários!

Nota Final: A par da possibilidade de constituir um FIIAH, a lei consagra a possibilidade de que o mesmo revista a forma de Sociedade de Investimento Imobiliário (SIIMO). Contudo, a possibilidade efectiva de constituição deste tipo de sociedades encontra-se dependente de emissão da correspondente regulamentação por parte da CMVM, o que ainda não sucedeu. Assim, à data de hoje, não existe nenhuma SIIMO constituída.