Por Ricardo Guimarães e Francisco Virgolino
«Elevado nível de oferta pressiona preços na Grande Lisboa»
As estatísticas Confidencial Imobiliário (Ci) | LardoceLar.com para a Área Metropolitana de Lisboa (AM Lisboa) revelam que a oferta de habitação nesta região ascendia a 135 mil fogos no 3º trimestre de 2010. Trata-se de um volume de oferta objectivamente elevado, mesmo tendo em conta que alguma dessa oferta possa ser relativa a fogos ainda ocupados pelos respectivos proprietários. Para a leitura desse dado importa, igualmente, reter que a metodologia de apuramento do volume de oferta, protagonizada pela Ci, inclui procedimentos de mitigação do efeito de repetição dos fogos repetidos entre diferentes mediadores, designadamente através da identificação de perfis de fogos.
Daquele volume de oferta, 65% são fogos usados, com um valor médio de oferta de 185 mil euros para uma habitação de100 m² , e os restantes 35% dizem respeito a habitação nova, com valores médios de oferta a atingirem os 276 mil euros igualmente para fogos com cerca de 100 m² .
Em termos geográficos, cerca de 50% da oferta metropolitana de fogos usados concentra-se nos concelhos de Lisboa, Sintra, Seixal e Almada, com valores neste segmento a oscilarem entre os 2.500€/m² em Lisboa e 1.270€/m² no Seixal. Já no caso dos alojamentos novos, verifica-se uma menor concentração, destacando-se Cascais, com 15% destes fogos e Lisboa com 12%. O valor médio da oferta de fogos novos atinge o seu máximo no concelho de Lisboa (3.140€/m²) e o mínimo na Moita (1.240€/m²).
O risco decorrente do nível de oferta traduz-se, naturalmente em pressão para os preços de mercado. Neste contexto, não surpreende que em Outubro o Índice Confidencial Imobiliário (ICi), relativo à AM Lisboa tenha observado com uma variação mensal de -0,8%. Esta desvalorização marca o regresso do ICi para terreno negativo, depois de alguma recuperação registada em Junho passado. Este comportamento acompanha o ritmo de desvalorização sentido no conjunto do país, no qual o índice obteve variações negativas, quer no segmento de novos quer no de usados, de -0,7% e -0,1%, respectivamente.
Na mesma medida, na AM Lisboa os alojamentos novos registaram, em Outubro, o pior desempenho dos últimos tempos, com uma quebra de -1,5%, somente comparável à redução sofrida em Julho de 2007. Os fogos usados foram menos atingidos do que os novos, mesmo assim, acusaram uma redução de 0,4% em Outubro, sendo esta a variação negativa mais baixa dos últimos 10 meses.
Estes dados apurados pela Ci acabam por ser confirmados pelo sentimento de mercado transmitido pelos mediadores e promotores imobiliários, através do PHMS – Portuguese Housing Market Survey, que é um inquérito de conjuntura lançado agora em conjunto pela Ci e pelo RICS. Segundo esta fonte, em Outubro aumentou o número de empresas a referir a ocorrência de quedas de preços, com o saldo de respostas a cair de -45% para -52%. Este sentimento mais negativo deve-se sobretudo ao aumento da oferta e à diminuição da procura, já que, de acordo com as empresas inquiridas, manteve-se normal a actividade de angariação enquanto se observava uma descida no que se refere a consultas por potenciais novos clientes.
As empresas mostraram-se também pessimistas em relação às expectativas futuras, quer no que respeita à evolução dos preços, quer relativamente às vendas. Os saldos de respostas agravaram-se em ambos os casos, denotando um maior número de empresas a reportar perspectivas de redução.
Em termos regionais, é de notar o facto de ter sido na AM Lisboa onde houve maior consenso quanto à evolução negativa dos preços, seguindo-se a AM Porto e o Algarve. No que respeita às expectativas de variação dos preços nos próximos três meses, a nota foi também de pessimismo, mas neste caso foi no Algarve que se denotou um sentimento mais negativo.
Daquele volume de oferta, 65% são fogos usados, com um valor médio de oferta de 185 mil euros para uma habitação de
Em termos geográficos, cerca de 50% da oferta metropolitana de fogos usados concentra-se nos concelhos de Lisboa, Sintra, Seixal e Almada, com valores neste segmento a oscilarem entre os 2.500€/m² em Lisboa e 1.270€/m² no Seixal. Já no caso dos alojamentos novos, verifica-se uma menor concentração, destacando-se Cascais, com 15% destes fogos e Lisboa com 12%. O valor médio da oferta de fogos novos atinge o seu máximo no concelho de Lisboa (3.140€/m²) e o mínimo na Moita (1.240€/m²).
O risco decorrente do nível de oferta traduz-se, naturalmente em pressão para os preços de mercado. Neste contexto, não surpreende que em Outubro o Índice Confidencial Imobiliário (ICi), relativo à AM Lisboa tenha observado com uma variação mensal de -0,8%. Esta desvalorização marca o regresso do ICi para terreno negativo, depois de alguma recuperação registada em Junho passado. Este comportamento acompanha o ritmo de desvalorização sentido no conjunto do país, no qual o índice obteve variações negativas, quer no segmento de novos quer no de usados, de -0,7% e -0,1%, respectivamente.
Na mesma medida, na AM Lisboa os alojamentos novos registaram, em Outubro, o pior desempenho dos últimos tempos, com uma quebra de -1,5%, somente comparável à redução sofrida em Julho de 2007. Os fogos usados foram menos atingidos do que os novos, mesmo assim, acusaram uma redução de 0,4% em Outubro, sendo esta a variação negativa mais baixa dos últimos 10 meses.
Estes dados apurados pela Ci acabam por ser confirmados pelo sentimento de mercado transmitido pelos mediadores e promotores imobiliários, através do PHMS – Portuguese Housing Market Survey, que é um inquérito de conjuntura lançado agora em conjunto pela Ci e pelo RICS. Segundo esta fonte, em Outubro aumentou o número de empresas a referir a ocorrência de quedas de preços, com o saldo de respostas a cair de -45% para -52%. Este sentimento mais negativo deve-se sobretudo ao aumento da oferta e à diminuição da procura, já que, de acordo com as empresas inquiridas, manteve-se normal a actividade de angariação enquanto se observava uma descida no que se refere a consultas por potenciais novos clientes.
As empresas mostraram-se também pessimistas em relação às expectativas futuras, quer no que respeita à evolução dos preços, quer relativamente às vendas. Os saldos de respostas agravaram-se em ambos os casos, denotando um maior número de empresas a reportar perspectivas de redução.
Em termos regionais, é de notar o facto de ter sido na AM Lisboa onde houve maior consenso quanto à evolução negativa dos preços, seguindo-se a AM Porto e o Algarve. No que respeita às expectativas de variação dos preços nos próximos três meses, a nota foi também de pessimismo, mas neste caso foi no Algarve que se denotou um sentimento mais negativo.
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