Saber Perder

Uma das regras fundamentais para os investidores em bolsa é saberem "cortar perdas". É importante saber ler os dados do mercado e, com base nesses dados e num conjunto de expectativas geradas pelo próprio investidor, procurar entender para que lado vão os mercados, se sobem, se descem.

Muitos são aqueles que quando compram um qualquer activo financeiro - uma acção, por exemplo - não são capazes de o vender quando estão a perder dinheiro. Acham sempre que o mercado vai "dar a volta" e a acção voltará a subir. Quando desce muito, também existem muitos investidores que pensam: «já perdi tanto, não é agora que vou vender. Algum dia há-de recuperar! Eu sou um investidor de longo prazo.» Até que chega o momento em que o investidor, cansado de ter aquele título na carteira e de estar constantemente longe do preço a que o comprou, o vende quase que por raiva.

No mercado imobiliário, as coisas não são assim tão diferentes e parece-me que Portugal está a viver este "trauma" dos mercados financeiros: não ser capaz de cortar perdas.

Conheço uns quantos promotores imobiliários e construtores que não aceitam, de todo, baixar o preço dos seus activos. Muitos consideram-no mesmo uma ofensa! Os seus argumentos baseiam-se normalmente no seguinte:

- Elevada alavancagem - «se tiver que vender forçado algum dia, quem perde mais é o banco, não sou eu»;

- Baixa alavancagem - «não pedi nada emprestado ao banco, o dinheiro é todo meu e está bem aplicado, neste imóvel que tem muito valor. Se não vender hoje, vendo daqui a 1, 2, 5 anos. Espero o tempo que for preciso para vender ao preço que quero»;

- Recuperação do mercado - «esta crise é passageira, o mercado vai recuperar e a procura voltará a aparecer»;

- (...)

Do meu ponto de vista, todos estes argumentos caem hoje por terra. O mercado e a actual conjuntura têm provado isso mesmo e continuarão a prová-lo. Mas, na prática, porque é que considero que hoje é importante para alguns aceitar reduzir o preço dos seus activos imobiliários, procurar vender mais depressa mesmo encaixando perdas? Várias razões suportam este meu pensamento:

- O tempo. Não é, de todo, irrelevante vender hoje a um preço ou daqui a 5 anos ao mesmo preço. O tempo é dos maiores "inimigos" da rentabilidade dos investimentos imobiliários;

- A rentabilidade. Ao lado do tempo vem sempre a questão da rentabilidade. Quer o Promotor tenha ou não alavancado o seu investimento, a questão do tempo é fundamental para determinar se o seu investimento (o seu equity) vai gerar a rentabilidade esperada. Vender amanhã pode ser bom, vender daqui a 5 anos, talvez não. Talvez seja preferível vender hoje a perder dinheiro do que esperar 5 anos para eventualmente vender para não perder dinheiro.

- O custo de oportunidade. Será esta a variável que ajudará o Promotor a determinar o momento e o valor de venda.

Vejamos um exemplo prático: Imaginem que um investidor exige um mínimo de 7% de rentabilidade para os seus investimentos imobiliários. Comprou um activo por € 1 M e não sabe o que fazer: vender hoje a perder 10% ou esperar para não perder nada. No ficheiro que vos disponibilizo podem ver a simulação. Na prática, ele teria de encontrar um investimento alternativo que lhe rendesse, pelo menos, 3,57% ao ano para compensar vender hoje a perder 10%. Talvez valesse a pena...

Existe ainda um outro argumento, não-financeiro, que suporta o meu ponto de vista. O não cortar perdas torna o nosso mercado imobiliário ainda menos líquido, diminuindo o nº e volume das transacções, para além de "secar" os bancos que não conseguem recuperar o capital (e às vezes até os juros) emprestado. Saber cortar perdas é também contribuir para o aumento da liquidez, o aumento do profissionalismo, o aumento da concorrência, algo que só beneficiará todos os actores do mercado.

Há que ter coragem, é certo, mas mais do que isso, há que procurar ser mais profissional e mais conhecedor na análise das opções de investimento. A escolha de um investimento imobiliário e a tomada de decisão sobre o mesmo são hoje tarefas que têm de ser cuidadosamente analisadas para que se possa saber perder, com conhecimento, e sabendo que perdendo hoje talvez signifique recuperar e não vir a perder tanto no futuro.

Bons negócios (imobiliários)!