A Despromoção da Importância da Avaliação no Sector Imobiliário

Por João Garcia Barreto







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O sector imobiliário nacional atravessa, indubitavelmente, uma fase de declínio, não apresentando grandes resultados positivos, muito por consequência da crise do subprime. Desta forma, a conjuntura económica actual caracteriza-se, nomeadamente, por fracos indicadores económicos (desemprego, inflação, PIB…) que se traduzem, em termos gerais, numa contracção na concessão de empréstimos por parte dos bancos portugueses, denotando-se, assim, uma ausência de investimento imobiliário em todos os segmentos.

Face ao exposto, o mercado de imóveis de uso habitacional (o mais relevante) distingue-se, nas zonas urbanas e destinadas às classes baixa e média, pela relação entre a forte oferta e a fraca procura, apresentando um ténue dinamismo. No entanto, o potencial interessado na aquisição e/ou alienação de imóveis no referido segmento não depreendeu, ainda, que o mercado imobiliário não apresenta as mesmas características que tinha em tempos áureos já passados...

O potencial vendedor esquece-se que o valor do imóvel que pretende alienar não contempla o valor do crédito multi-opções (móveis, televisor, automóvel…) que outrora contraiu ou outra qualquer margem desusada. Por outra via, o potencial comprador diz, na gíria, que “a culpa é do banco” e esquece-se, face à necessidade de financiamento para viabilizar a aquisição mencionada, que as instituições financeiras apresentam, actualmente, dificuldades de liquidez, não sendo capaz de oferecer condições interessantes nos empréstimos. Adicionalmente, pretendem ainda garantias por parte das pessoas que procuram crédito para aquisição de habitação.

Relativamente a outros segmentos de mercado (industrial e comercial), a situação actual é praticamente semelhante, desdenhando-se, por outras razões, a questão sobre o crédito multi-opções por parte do vendedor.

O clima exposto gera, na prática da avaliação imobiliária, uma forte desconfiança por parte dos agentes imobiliários (por falta de formação académica) e dos principais interessados na aquisição e/ou alienação de imóveis, os quais apresentam inúmeras reclamações/reapreciações junto das instituições financeiras. A situação referida é, inexoravelmente, algo recorrente na prática da avaliação imobiliária. Actualmente, qualquer perito avaliador encontra-se, infelizmente, sujeito a actos ofensivos e agressivos por parte dos agentes imobiliários e, por vezes, dos próprios potenciais interessados na aquisição/alienação, os quais não conseguem contornar a conjuntura económica actual, a consequente desaceleração do mercado onde operam e, sobretudo, as condições de empréstimo (LTV) oferecidas pelas inúmeras entidades financeiras.

Infelizmente, a prática do avaliador é, em todas as situações, considerada como “bestial” no acto da visita, sendo, após resultado da avaliação, desvalorizada e colocada em dúvida por parte dos agentes imobiliários e dos potenciais interessados na aquisição/alienação. As referidas situações deturpam, assim, a realidade do mercado imobiliário, despromovendo e inutilizando a competência dos avaliadores imobiliários que não possuem qualquer objectivo em prejudicar o negócio dos intervenientes mencionados.

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João Garcia Barreto é licenciado em Finanças pelo ISCTE/IUL e detém um Mestrado Executivo em Gestão e Finanças Imobiliárias pelo ISCTE Business School. Actualmente exerce funções de Perito Avaliador e consultor de investimentos imobiliários e colaborador para a área de Internacionalização na LUSO-ROUX CONSULTORES, S.A.