Arrendamento habitacional – Estado precisa-se!

Por Pedro Pereira Nunes
Ongoing Strategy Investments








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Muito se tem dito sobre a mudança no mercado de habitação em Portugal - diminuição do peso da habitação própria em detrimento do aumento do arrendamento. Apesar do muito que se escreve e diz sobre o assunto, tenho a sensação que não se tem dado ao tema a importância que merece.

Assim, fazendo justiça ao tema, gostaria de relevar 3 pontos:

1. Vantagens da existência de mercado de arrendamento dinâmico

Quando Portugal tiver um mercado de arrendamento dinâmico e eficiente, que acredito que irá acontecer, haverá inúmeros beneficiários, alguns dos quais não têm qualquer relação directa com o mesmo – externalidades positivas. De entre os efeitos que se podem antever, arrisco destacar os seguintes:

- Mercado de Trabalho – com o mercado de arrendamento a funcionar, a reforma laboral ganha outro alcance, permitindo que o raio de procura de emprego dos cidadãos aumente consideravelmente (âmbito nacional?), potenciando a deslocalização das famílias em função da existência de oportunidades.
- Empresas – com a maior disponibilidade das pessoas, as empresas passam a poder contar de forma mais efectiva com uma base de recrutamento de âmbito nacional, não ficando restringidas aos residentes na região. Bem utilizado, este factor poderá ajudar no combate à desertificação do interior do País.
- Famílias – para além da vertente laboral, a facilidade em mudar de casa arrendada, torna (mais) variável uma despesa que normalmente é considerada como fixa em muitas famílias (e.g.: diminuição do rendimento → mudar para uma casa mais longe e/ou pequena de modo a poupar na renda mensal).

2. Intervenção do Estado (política)

Para que o País possa beneficiar das vantagens acima, o nosso Governo deverá assumir as suas responsabilidades e criar condições para que este mercado funcione. De entre as diversas acções a tomar (algumas estão já em análise e outras em curso), destaco as seguintes:

- Alterar a lei do arrendamento urbano de modo a: a) permitir o livre acordo das partes em relação ao contrato e b) garantir um processo de despejo célere e efectivo (desde que justificado e mediante condições devidamente tipificadas) – em curso.
- Tornar a tributação, em sede de IRS, dos rendimentos prediais similar à incidente sobre juros de depósitos e rendimentos de capitais – em análise.
- Legislar sobre a criação de veículos de investimento com fiscalidade semelhante aos FIIAHs, mas sem prazo para esse mesmo regime e com maior flexibilidade (regime fiscal dos FIIAHs muda em 2014 e termina em 2020). Tal regime, que teria de ser apresentado como estável e transparente (condições sine qua non), permitiria criar em Portugal, finalmente, algo semelhante aos REITs de que tanto se fala. – em análise?

Sei bem que o Governo tem na sua equipa pessoas que conhecem por dentro a realidade do mercado imobiliário em Portugal, e que sabem exactamente o que terá de ser feito para a sua melhoria e dinamização. As questões decisivas neste ponto não são sobre a capacidade do Governo, mas sim:

- Será que existe vontade político suficiente para levar a cabo essas alterações?
- Será que a Troika está disponível para aceitar um desagravamento fiscal neste sector?

O funcionamento do mercado de arrendamento está umbilicalmente ligado à política. Para o bem e para o mal.

3. Iniciativa Privada

Apesar de muitas vezes sermos tentados a exigir do Estado tudo (e mais um par de botas…), a verdade é todos sabemos que será sempre a iniciativa privada que perante a avaliação da plataforma entretanto criada pelo Governo, decidirá sobre investir (ou não), empenhando os recursos necessários à dinamização do mercado de arrendamento.

Neste ponto, é com alguma pena que manifesto o meu cepticismo quanto à capacidade que o País tem de, sozinho, dar corpo a esta iniciativa privada. Concretizando, a mudança do mercado residencial de compra de habitação para arrendamento implica que apareça alguém e compre unidades habitacionais para arrendar. Sem querer alongar-me em demasia, tendo em conta as suas especificidades (rendibilidade potencial, perfil de risco, horizonte de longo-prazo, etc.), o negócio de investimento em habitação para arrendamento só me parece sustentável se baseado (quase) exclusivamente em capitais próprios. Considerando a descapitalização generalizada dos investidores institucionais nacionais e as parcas poupanças dos privados, sou levado a crer que necessitaremos de investidores estrangeiros para dar escala ao sector.

Sem escala, sem investidores que consigam captar montantes de investimento de (pelo menos) algumas largas centenas de milhões de euros, o mercado de arrendamento demorará uma eternidade a ganhar corpo e dinâmica necessários à tão badalada mudança de paradigma na habitação em Portugal. Se demorar uma eternidade, o mercado de arrendamento não será o dínamo que poderia ser, mas antes uma âncora que, arrastando-se, impedirá o País e os seus cidadãos de recuperar mais depressa.

Se formos capazes de criar as condições de investimento certas, conseguiremos captar investimento estrangeiro e criar um mercado de investimento institucional residencial, o que permitirá libertar recursos domésticos (escassos) para outros propósitos. Os bancos seriam um dos beneficiários mais evidentes da entrada de novos investidores, ajudando na (vital) desalavancagem do sistema financeiro.

Concluo deixando os meus votos para que o Governo do nosso País seja bem sucedido na criação das condições necessárias ao investimento em arrendamento habitacional.