Da (Traiçoeira) Avaliação Geral dos Prédios Urbanos

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados








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Como, provavelmente, a maioria das pessoas não está a par, está a ser levada a cabo, pelas Finanças, no decurso deste ano de 2012, uma avaliação geral do valor patrimonial tributário de todos os prédios urbanos que ainda não tenham sido avaliados de acordo com as regras do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (de 2003).

Esta avaliação irá, naturalmente, aumentar a tributação de IMI de uma grande parte dos prédios urbanos do país.

Trata-se de uma medida que, na essência, se afigura justa, porque visa corrigir as desigualdades que existem neste aspecto particular, onde os proprietários recentes, mais jovens, com rendimentos potencialmente mais baixos, suportam pesadas cargas de IMI e os mais velhos, com a vida mais estabilizada, rendimentos mais altos e menos despesas, pagam de imposto quantias irrisórias por imóveis semelhantes. Para além disso, esta medida traduzir-se-á num aumento significativo da receita fiscal num momento onde esta é tão importante e poderá contribuir, a médio prazo, para a redução dos impostos sobre o rendimento, que presentemente asfixiam a produtividade nacional e empurram gente para o estrangeiro e para o mercado negro.

No entanto, postos de lado estes aspectos positivos, a forma sub-reptícia como as finanças estão a levar a cabo este processo espelha bem a deslealdade e prepotência da administração fiscal na sua conduta face aos contribuintes.

Porquê? Porque a informação pública sobre este processo é praticamente inexistente e os contribuintes não estão a ser informados directamente: parece que as Finanças, sempre tão diligentes a reclamar por correio e e-mail toda a espécie de coimas e intimações para pagamento coercivo relativas a qualquer atraso mínimo nas declarações de rendimentos, imposto automóvel ou às mais obscuras obrigações tributárias, relativamente a este processo em particular, com um peso tão relevante na situação contributiva de cada proprietário, se esqueceram dos mínimos deveres de cooperação, informação e boa-fé.

Tal omissão é particularmente grave por duas razões:

- A primeira, por uma questão de informação: para que os contribuintes possam estar alerta, uma vez que têm 30 dias a contar da notificação da nova avaliação (que pode chegar a qualquer momento, e muito possivelmente durante as férias de Verão) para se manifestarem e requerer nova avaliação, caso não estejam de acordo. Caso deixem passar este prazo, perdem o direito de reclamação.

Ora, qualquer cidadão com mínima experiência em lidar com as Finanças, que cometem quotidiana e constantemente toda a gama de erros deliberados e atropelos dos direitos dos contribuintes, pode suspeitar, legitimamente, que os valores que irá receber de uma primeira avaliação poderão, com elevada probabilidade, não estar correctos e que será necessário reclamar para verem os seus direitos salvaguardados.

- Em segundo lugar, e mais importante, porque os proprietários de prédios com contratos de arrendamento antigos (i.e., habitacionais anteriores a 1990 e não habitacionais anteriores a 1995) correm o risco de, após esta avaliação geral, ficarem a pagar mais IMI do que o valor total das rendas recebidas.

Ora, a lei contempla, felizmente, uma limitação para estes casos (de prédios com arrendamentos antigos), atribuindo ao prédio ou fracção em questão, para efeitos exclusivamente de tributação de IMI, o menor dos dois seguintes valores:

- O resultado da avaliação geral; ou

- O resultado da multiplicação da renda anual por 15.

Contudo, para se prevalecerem deste regime de excepção, os proprietários destes prédios deverão apresentar até ao dia 31 de Agosto de 2012, uma participação nas Finanças na qual deverá constar:

- Uma cópia autenticada do contrato de arrendamento original (ou documento que o substitua nos termos de portaria a emitir pelo Ministro das Finanças); e

- Cópias dos recibos de renda ou canhotos desses recibos relativos aos meses de Dezembro de 2010 e até ao mês anterior à apresentação da participação.

Relativamente a esta simples participação, antevêem-se alguns problemas:

- Desde logo, na presente data não é possível efectuar a participação, uma vez que esta deve ser apresentada através de um modelo oficial das Finanças, que ainda não foi aprovado;

- Depois, naqueles casos em que os proprietários não tenham os contratos de arrendamento originais (situação comum em contratos com mais de 30 anos), não é possível fazerem-se cópias autenticadas, pelo que será necessário apresentar comprovativo a definir por portaria..., que também ainda não existe!

- E, por fim, a maioria dos recibos emitidos pelos contribuintes não respeitam os requisitos legais para a respectiva validade, pelo que poderão não ser aceites pelas Finanças.

Para além de tudo isto, o prazo limite para apresentação da referida participação termina já no próximo dia 31 de Agosto…

Desta maneira, é urgente que os proprietários de prédios ainda não avaliados comecem, o mais rapidamente possível, a reunir toda a informação disponível sobre os mesmos (plantas, com menções das respectivas áreas, contratos de arrendamento, recibos, etc.), de forma a conseguir, recorrendo se necessário ao auxílio de um advogado ou fiscalista, por um lado, apurar uma estimativa o mais aproximada possível do valor patrimonial que deverá ser atribuído a cada imóvel, e, por outro, limitar, nos casos de prédios com arrendamentos antigos, o valor do respectivo IMI.

Porque estar informado e preparado é a única maneira de não ser apanhado de surpresa, e possivelmente prejudicado, pela traiçoeira avaliação levada a cabo pelas Finanças.