Muito Short e Pouco Sale

Por Massimo Forte

Director de Operações

Century 21 Portugal

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É certo e sabido que os bancos foram forçados a ficar com uma série de imóveis, diria mesmo, com avultadas carteiras de imóveis oriundos do crédito mal parado. Começando pelo subprime e terminando com as menos cuidadas avaliações de risco feitas pela maioria dos bancos portugueses, nos últimos 15 anos, de crédito hipotecário, não vale a pena continuar a referir e insistir nas causas que provocaram esta situação.

O problema existe e vai continuar a existir. Pensem num barco com uma fuga que se enche de água, sem ter grandes meios para escoar e com risco de encher até se afundar.

Em 2011 foram entregues à banca 6.900 casas, o que dá uma média de 575 por mês e 19 por dia. No primeiro trimestre de 2012 foram entregues à banca 2.300 casas, com uma média de 767 por mês e 26 por dia. Em termos globais, e caso o ritmo se mantenha, em 2012 o incremento sobre 2011 é de 35% aproximadamente. Estamos no final de 2012, verificamos que a situação não só se manteve, como piorou, entram cada vez mais imóveis no denominado departamento de desinvestimento bancário e o ritmo de escoamento é francamente aquém do desejado.

A maior parte dos bancos sabe que os imóveis agora executados e colocados à venda, provêem de incumprimentos de processos de 2008 e 2009, ou seja, onde a situação económica do país não era tão má como a actual e certamente melhor do que a que virá em 2013. 

Poderão então agora começar a perceber que nos próximos 2 ou 3 anos, continuaremos a ter muitos imóveis da banca para venda. Esta situação não é nova, já aconteceu no passado recente noutros países e em dimensão mais elevada. A Mediação Imobiliária, no meu entender, tem sido uma grande ajuda para fazer escoar alguma água deste barco já quase em risco de se afundar. Contudo, não tem sido suficiente, nem fácil e não passa apenas pela situação conjuntural, pois contra essa, nada podemos fazer a não ser analisá-la e interpretá-la para definir estratégias de actuação e reacção.

Mas afinal, o que se pode fazer para não afundar o barco?

Costumo dizer que quando se correm riscos e se erra nas previsões efectuadas, há que assumir as perdas para se conseguir salvar o que resta e colocar de novo o barco em andamento. Normalmente, quando alguém entra em incumprimento do seu crédito à habitação, ou está prestes a entrar, o gerente do balcão onde a pessoa tem o crédito, tem tendência a fazer um plano de pagamentos, dilatando a dívida no tempo e cobrando, obviamente, juros extra sobre esta operação.

Contudo, na maior parte dos casos, as pessoas não conseguem efectivamente cumprir, muito menos na conjuntura actual, e acabam por incumprir. Estamos a falar de uma situação processual que poderá durar 1 a 2 anos até à execução do imóvel. Durante este tempo, o banco não recebe a devida prestação e assume a maior parte das despesas judiciais e extra-judiciais, o que leva a que quando o bem imóvel chega à entidade bancária, tenha já um valor demasiado elevado para se recuperar a perda.

Mesmo assim, o banco acredita que vai conseguir ganhar alguma coisa, mesmo tendo em conta a queda do valor do mercado imobiliário português e a tendência para continuar a baixar nos próximos tempos.

Contra todas as evidências e a meu ver, existe aqui uma grande oportunidade para bancos, clientes e mediadores, uma situação de win, win, win.

Se antes do incumprimento do cliente, o mediador imobiliário conseguisse acordar com o banco um valor de venda razoável para se conseguir vender, antes da eventual execução, obviamente perdoando uma parte da dívida ao cliente em causa, e permitindo que o imóvel fosse vendido ao valor de mercado, poderíamos ter várias situações em que todos ganhariam, se não, vejamos:

O Banco:

1- Consegue resolver a situação antes do tempo;

2-  Liberta-se da possibilidade de acumular mais um crédito mal parado;

3-  Evita perdas maiores;

4-  No limite continua a ter um cliente.

O cliente:

1- Não entra em incumprimento, assim não constará das listas do Banco de Portugal;

2- Consegue fazer um downgrade da casa e de prestação, no limite ir de encontro a uma solução no mercado do arrendamento;

3- Pode reorganizar a sua vida financeira e familiar.

O mediador:

1- Ajuda um cliente, permitindo a sua fidelização;

2- Ajuda um banco, criando mais relação e mais negócio;

3- Faz mais transacções (venda, compra e arrendamento).

Mais uma vez, esta situação não é nova, foi assim que os Norte-Americanos resolveram grande parte do seu problema imobiliário desde 2007 (subprime). No ano de 2010 a maior parte das mediadoras imobiliárias Norte-Americanas detinham cerca de 70% dos seus resultados em vendas de Short-Sale (Vendas Antecipadas).

Ninguém perde o que nunca possuiu. Em 2013, os players de mercado portugueses deveriam repensar rapidamente a situação e criar estratégias conjuntas para dar início à solução deste problema. Podíamos então começar a esvaziar o barco, mas sobretudo, poderíamos começar a controlar fugas que podem tornar-se incontroláveis.

Vamos aguardar que o próximo ano nos traga situações de menos Short e mais Sale!

Bom ano de 2013!!!