Reverse Mortgages em Portugal - complemento à reforma?

Por Pedro Pereira Nunes

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Depois de uma primeira abordagem ao tema ReverseMortgages (RevM), venho propor uma nova incursão, mas agora com o propósito de questionar o seu potencial em Portugal.

Mercado de RevM

Actualmente, os EUA é o país onde este produto mais se desenvolveu. Resumidamente, existem 2 tipos de RevM:

1. FHA-insured – trata-se de RevM em que uma agência governamental garante determinadas condições, nomeadamente juros, protecção contra a situação de capital próprio negativo, entre outras. Esta modalidade representa cerca de 90% do mercado.
2. Outros – os restantes 10% dizem respeito a RevM com maior flexibilidade que os FHA, como sejam a possibilidade de conceder valores mais elevados.

Este é um produto de nicho, que nos EUA se pode caracterizar do seguinte modo:

Este nicho representa actualmente ≈ 600.000 imóveis.

De acordo com alguns estudos relativos a 2009, para metade dos proprietários norte-americanos com mais de 62 anos, o capital próprio existente no seu imóvel (ou imóveis) representava mais de 50% do seu património. Ainda de acordo com tais estudos, tal capital próprio “trancado” em imobiliário valeria mais de $ 3 triliões. Para se ter uma noção, este número é ≈ 80% do orçamento de estado EUA ou ≈ 20% do PIB do país.

De acordo com alguns especialistas, o mercado potencial nos EUA é de $ 1,9 triliões. Actualmente o volume de RevM é de “apenas” $ 90 biliões (dados de 2013).

À escala europeia, o mercado é substancialmente mais reduzido, representando cerca de € 4,5 biliões (dados de final de 2007; incluindo outros produtos similares). O Reino Unido representará cerca de 50% desse volume, ficando a segunda maior fatia para Espanha e o resto disperso por Suécia, Itália, Hungria, Alemanha e França.

Tem havido iniciativas pontuais na Europa, como seja na Polónia, em que se têm discutido a criação de bases legais e de supervisão que permitam a disponibilização de RevM.

E Portugal?

Transpondo para a realidade Portuguesa, e aproveitando o valioso auxílio dado pelo Ricardo Pereira no seu último artigo “Reflexões sobre o balanço das famílias e impacto no mercado residencial”, o património imobiliário das famílias representará pouco mais de 40% do seu capital próprio. Sabendo que o património imobiliário está mais concentrado nas faixas etárias mais elevadas, podemos afirmar com alguma margem de segurança que o imobiliário representará uma fatia muito significativa do capital próprio das famílias Portuguesas.

No caso de Portugal, o capital próprio das famílias alocado a imobiliário representará cerca de 300% do Orçamento de Estado e 150% do PIB. É obra!

Tentando concretizar, de acordo com a informação disponível (fontes listadas no final do texto), pode-se estimar que em Portugal existirão cerca de 300.000 imóveis desonerados e detidos por pessoas com +65 anos. Assumindo que daqueles haveria 10% com interesse em contratar RevM, estaríamos a falar de 30.000 imóveis. Para um valor médio de € 100.000 / imóvel, o nosso nicho poderia representar € 3 biliões (ou 3 mil milhões, à Portuguesa). Se adoptássemos apenas a modalidade de mensalidades, ao contrário de entrega de “lump-sum”, poderíamos estar a falar de um complemento à reforma de ≈ € 100 milhões / ano (considerando 30.000 pessoas/imóveis). Convenhamos que, num País com perspectivas de falência da Segurança Social e redução progressiva das reformas (até ao zero final?!), talvez pudesse ser uma pequena, mas valiosa ajuda.

Noutra oportunidade, analisarei os principais riscos/benefícios deste produto.

Nota Final

A incursão proposta acima não é mais que um mero exercício, baseado em inúmeras estimativas, umas mais discutíveis que outras. 

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Fontes de Informação:

• I. Kuchciak, University of Lodz, Poland, The Reverse Mortgage – a Response to Ageing Polish Society, 2011.
• U. Reifner, S. Clerc-Renaud, E. F. Pérez-Carrillo, A. Tiffe, M. Knobloch, Study on Equity Release Schemes in the EU. Part I: General Report, January 2009.
• INE
• Banco de Portugal