O BCE e o imobiliário

Por Gonçalo Nascimento Rodrigues

Out of the Box
Main Thinker

OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
Managing Director

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Vou procurar ser o mais simplista possível na minha abordagem para que todos consigam entender os efeitos da recentemente anunciada política de Quantitative Easing (QE) da parte do Banco Central Europeu (BCE).

O que é isto de Quantitative Easing?

Uma política de QE refere-se a uma injecção massiva de dinheiro novo, fresco, na economia. Isto far-se-à por intermédio da aquisição de activos (dívida pública e privada), por parte do BCE, aos Estados e Bancos europeus.

Com esta política, o BCE tem como principais objectivos:

• Aumentar a disponibilidade de tesouraria, digamos assim, dos Estados e Bancos;
• Dessa forma, possibilitar um aumento do investimento e financiamento, fazendo chegar, assim, mais dinheiro à economia;
• Com isso, potenciar o investimento e consumo privados, levando em última instância, a um aumento do PIB, da inflação e do emprego.

E o que tem isto a ver com o imobiliário?

O impacto de uma política de QE no sector imobiliário pode ser significativa. Segundo dados da Consultora C&W e do Wall Street Journal, estima-se um aumento no investimento imobiliário na Europa na ordem dos 20%:

E em Portugal? Como será? Com mais dinheiro disponível, espera-se que a Banca, por exemplo, aumente a disponibilidade de financiamento no mercado. Assim, é expectável um aumento do crédito habitação. Havendo um aumento no crédito, haverá maior apetência para os particulares comprarem casa com recurso a dívida. Havendo maior procura, ceteris paribus quanto à oferta, tenderá a haver aumento de preços no sector residencial. Mais procura significará, também, aumento das vendas e possibilidade dos agentes reinvestirem, por um lado, e saldarem dívidas, por outro. Desta forma, o BCE consegue 1) aumento da inflação e 2) aumento do PIB.

Mas não será só para os privados, naturalmente, que haverá mais dinheiro. Espera-se que a Banca aumente o crédito às empresas, podendo o sector imobiliário ser beneficiado. Havendo mais dinheiro, mais barato, há a tendência pelo investimento em activos de maior risco, de 2ª linha (tipo "core-plus", "oportunístico" ou "crescimento), como por exemplo, investimento em promoção imobiliária ou reabilitação urbana. Com mais investimento, poderá haver uma descida do desemprego, aumento da riqueza que levará a uma subida do consumo. Mais consumo, mais procura, aumento dos preços. Assim, o BCE espera conseguir um aumento do PIB, do emprego e da inflação.

Que riscos corremos?

A política agora iniciada pelo BCE pode não surtir os efeitos desejados. Como?

• O dinheiro a injectar no sistema pode não chegar com a quantidade e velocidade desejadas à economia, esbatendo-se assim os objectivos do BCE acima enumerados;
• Estados, Banca, empresas e privados poderão ter tendência para poupar em vez de investir ou consumir, fazendo com que o dinheiro não circule na economia como desejado. Assim, é expectável que enquante dure esta política de QE, os indexantes se mantenham em níveis muito baixos por forma a desincentivar a poupança;
• Está-se a procurar ultrapassar a presente crise, em grande parte originada por excesso de dívida, com mais dívida! Ou seja, os problemas que estão na base desta crise não estão a ser, efectivamente, resolvidos, apenas contornados e adiados;
• Os mercados poderão, eventualmente, já ter antecipado toda esta política. Na realidade, o euro tem desvalorizado bastante nos últimos meses e o investimento tem aumentado. Pode acontecer que o mercado tenha reagido já por antecipação e que as medidas agora anunciadas não surtam os efeitos desejados.

Que cuidados devemos ter?

Para quem se sentir tentado a comprar casa por recurso a crédito habitação, deverá ter alguns cuidados na hora de decidir:

• Antes de mais, procure investir bem. Invista em imóveis bem localizados, em zonas com maior liquidez, que lhe possibilite vender com mais facilidade e rapidez em caso de necessidade;
• O indexante. Com o nível actual das taxas euribor, a Banca tenderá a abandonar o crédito habitação indexado à euribor a 3 e 6 meses, oferecendo apenas euribor a 1 ano. Esta taxa é sempre mais elevada que as outras. Quando os indexantes começarem a subir, a sua taxa será sempre mais elevada e cada revisão (de ano a ano) representará uma subida acentuada na prestação a pagar ao Banco, ficando fixada pelo período de 1 ano. Procure negociar com o Banco a possibilidade de alteração do indexante no futuro, sem alteração das restantes condições do empréstimo;
• O spread. Neste momento, qualquer taxa de juro que o Banco lhe ofereça será sempre convidativa, dado o nível tão baixo dos indexantes. Por isso. olhe bem para o spread e para outros custos associados ao crédito. Quando a euribor começar a subir, um spread elevado pode representar um custo que não será capaz de suportar.

Caso esteja a pensar em investir, cautela. Lembre-se que os problemas que nos trouxeram até aqui estão longe de estar resolvidos. Apenas estão a ser adiados. Assim, há que ter cautela relativamente a investimentos e decisões de longo prazo. Mas reconheço que é isso mesmo que o próprio BCE teme que possa vir a acontecer: mesmo havendo muito dinheiro, muito barato, os agentes económicos adiem as suas decisões de investimento e consumo por não acreditarem numa recuperação da economia.

Bons negócios (imobiliários)!